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2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，明确到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。实际上，我们也确实在2014-2017、2018-2020两个阶段分别完成了1800万套和1500万套的棚户区改造任务；全国性的棚户区改造已经临近尾声，“棚改”即将成为历史名词。
但是，棚改结束就意味着城市拆旧建新、城市化进程的终止吗？事实并不是如此，在如今的棚改收尾工作中已经出现了一些征兆，“十四五”期间仍将是城市格局变化、城市深度发展的关键五年。
2020年是全国性棚改的收官之年，也是全国普遍编制棚改工作计划的最后一年。但是，2020年只是最后一批项目开工的期限，仍然有许多政策将随着这一批项目直到收尾，未来两年内仍然能听到不少关于棚改项目的消息。
比如在2019年9月，财政部就暂停了新增纯土地类地方专项债券的发行工作；但如今仍有不少棚改项目在使用专项债券资金。这样的情况存在两种可能：一是在财政部新政前就已经开工的棚改项目，在2020年继续滚动发行新增债券额度，保障已落地项目的资金使用；二是虽名为棚改，但其中有安置房等实物工作量，满足了有实物工作量的要求。从中我们不难发现，虽然棚改正在收尾，但已经落实的项目仍需要持续推进，保障棚改任务顺利收官。
另一方面，既有的棚改模式已经走到尾声，各种新型城镇化模式正在摸索。既有旧城改造、老旧小区改造；又有乡村振兴和特色小镇，未来五年的城镇化仍将是政府的核心工作之一。
旧改筹谋，城市发展的转变
在棚改结束后，我们的城市将如何发展？目前来看，旧城改造将成为主要的核心，但实现旧城改造同样有多种方式，可以排列组合，共同协助城市的发展：
一是城市更新。将低效用地进行再次开发，在提高开发强度和效率的基础上实现资金与收益的平衡，也帮助老城区焕发新颜、具有现代城市的更多功能。
二是老旧小区改造。通过维修、翻新老旧小区，帮助居民改善生活状态，避免城市棚户区的再次诞生，帮助维护城市风貌。
三是园区升级。许多产业园区在逐渐发展后已与城市建成区相连，产业定位也发生了改变；此时的园区应当重新规划、体现一部分居住功能，既是解决城市发展空间的办法，也为园区重新发展战略新兴产业提供资金。
四是集体用地入市。在城市不断发展后，城市周边出现了大量具有价值的集体用地，在符合规划的前提下，指导集体用地进入市场是提升城市功能、与村民共享发展红利的双赢之举。
从实际情况来看，以上四种模式的排列组合已经基本满足未来五年城市发展的需求，其中既有刚需、也有城市发展的效益。尽管棚改已经临近结束，但只有经济还在发展、人口还在集中，城市的发展和更新就不会停滞。
钱从哪来？市场化运作的逻辑
效益虽好，但旧改的钱从哪儿来是个大问题，尤其在当下财政持续吃紧之际，财政资金能够提供的支持极其有限。但从过去的棚改经验来看，未来的旧改项目一定是市场化模式运作；财政需要提供一些支持，但项目本身的经济效益才是决定项目是否能够成功的核心。
因此，在未来的旧改项目中，地方融资平台将再次发挥重要的作用。既可以通过承接金融机构贷款、发行公司债券的方式来募集资金；也是公益性项目进行市场化运作的政府平台。正如上周我们所分析的那样，在当下财政的全方位压力、城镇化发展的必经阶段中；土地市场才是决定未来旧改项目成败的核心要素。
最近几年，不少房企都在纷纷布局旧改领域，不少房企甚至在投资部成立了专门的旧改小组，专司旧改相关业务。之前在广东区域内旧改做得比较好的房企们，已经在全国复制经验，在其他区域公司进行推广，这已经成了一个趋势。
未来五年，依然将是快速城镇化的关键阶段，房地产还有很大空间。
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