不履行法定审批程序合同无效

作者：李君刚  发布时间：2009-12-14 08:56:26

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[案情]

2007年3月20日，河南省西华县某镇供销社与当地村民李某签订一份土地租赁协议。该协议约定：供销社将自己的土地使用权（划拔国有土地使用权）租赁给李某，租期40年。作为回报，李某出借80000元现金给供销社，供其无息使用40年。在租赁期限内，该块土地使用权归李某所有。期限届满后，李某收回该80000元借款本金。合同签订后，双方均未在土地管理部门办理任何审批登记手续。

两年后，上级机关在清查国有资源状况时，发现了这一情况，随后责令供销社予以更正。该供销社遂找到李某要求解除合同，并退还借款。李某却主张合同有效，并要求供销社办理相关审批手续，继续履行合同，双方久执未果后，供销社诉至法院。

[裁决]

双方签订的租赁协议无效，供销社返还李某借款80000元，并支付相应利息。

[评析]

评析此案，必须要通过合同条款的表面现象，来把握合同的实质。从双方所签订合同条款字面文义来看，应是租赁合同，但该租赁期限却长达40年，甚至超过了土地使用权的批准使用年限。因此，该合同本质上是一个国有土地使用权转让合同。通过法庭调查，进一步明确该块土地使用权取得方式为划拔所得。我国的相关土地管理法规规定：划拔国有土地使用权出让的，应当经国家法定部门审核批准，并交纳相应的土地出让金。显然，合同双方都没有到土地主管部门履行相应的法定义务。退一步说，即使该租赁合同成立了，也仍然需要到法定部门履行审批手续，并从土地租赁费用中提出一定的比例资金，用来交纳土地收益，并且租赁期限不得超过20年。合同双方显然也没有履行相应的法定义务。为此，无论是按租赁合同或者是国有土地使用权出让合同，合同都欠缺生效的必要条件。对此，国家土地管理局《划拔土地使用权管理暂行办法》第五条规定：“未经县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”。第三十二条规定：“土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权原因纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拔土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”

本案中，合同双方没有履行法定的审批登记义务，违反了国家法律的强行性规定，且在起诉前仍未采取审批登记措施对该合同予以救济，以使该合同生效。因此，该合同无效，合同双方对该合同的产生，均有一定的过错。因无效合同自始就没有法律拘束力，所以，基于该合同产生的借款应返还给被告，并支付相应的利息，而李某则应将该块土地使用权返给供销社。基于上述分析，法庭的裁决无异是正确的。
 

另外，结合本案案情，笔者从另外一个法律视角提出自己的看法：双方签订的租赁合同长达40年，合同名称虽为租赁协议，其实质上却是“以租代买”，变相的移转了国有土地使用权。而李某则在未缴纳一分钱土地出让金的情况下，就获得了长期的国有土地使用权，这样，双方通过一个简单的人为操作各取所需，国有资源就这样无形中流失到个人手中。由此可以看出，合同双方以合法形式掩盖了撷取国有资源的非法目的，直接侵害了国家利益，当属无效。《中华人民共和国合同法》第52条对此亦有明确规定。