民事判决书
（2011）浙湖民终字第59号
上诉人（原审被告、反诉原告）严玉权，住杭州市江干区。
上诉人（原审被告、反诉原告）周复来，住杭州市西湖区。
上诉人（原审被告、反诉原告）德清县广信置业有限公司，住所地德清县。
法定代表人吴美佳，该公司董事长。
上述三上诉人的委托代理人周伟、朱建忠，浙江广诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）德清县高求粘合剂厂，住所地德清县。
法定代表人周文珍，该厂厂长。
委托代理人孙克敏，该厂员工。
委托代理人姚玉章，浙江东方绿洲律师事务所律师。
上诉人严玉权、周复来、德清县广信置业有限公司（以下简称广信公司）与被上诉人德清县高求粘合剂厂（以下简称粘合剂厂）建设用地使用权纠纷一案，德清县人民法院于
原审法院经审理认定：
协议签订后，粘合剂厂就约定事项开始开展工作，将广信商贸的股权进行了变更，将广信商贸名称变更为广信公司，将009-101-000-00142-000地块、009-101-000-00097-000地块的权属变更登记在广信公司名下，并就地块及周边发生的部分纠纷进行了处理。粘合剂厂为此共投入资金人民币2145500元（包括已支付的全部土地使用权费用）。
广信公司在取得土地权属后，经有关部门批准于
现双方就土地性质变更及土地转让款等事项未能达成一致意见，以致纠纷成讼。
粘合剂厂的一审诉讼请求为：严玉权、周复来、广信公司向粘合剂厂连带支付土地转让款、垫付款及利息损失543万元。
广信公司、严玉权、周复来一审辩称：广信公司与本案没有利害关系，其不是适格主体。粘合剂厂违约在先，未依约履行合作协议书第一条约定的义务，广信公司、严玉权、周复来可以行使先履行抗辩权。故请求驳回粘合厂的诉讼请求。
广信公司、严玉权、周复来一审反诉请求：1、粘合剂厂在30日内实际履行以下义务：办理华兴公司名下约170平米房产及相应土地过户至广信公司名下的权属登记手续；办理009-101-000-00142-000地块由商业用地变更为商住用地的相关手续；办理新安广信嘉园项目未售房屋的二手房分割（分户）手续；协调新安广信嘉园项目与李林松、陈祖权的相关纠纷。2、如粘合剂厂在30日内仍不履行上述义务，判令由反诉原告代粘合剂厂履行，所需费用由粘合剂厂承担。
粘合剂厂反诉辩称：1、广信公司、严玉权、周复来陈述的事实与双方签订的合同不相符，合同中粘合剂厂只是转让土地，没有义务履行合同外义务；2、项目开发的都是一手房，不存在二手房分割手续；3、根据双方签订的合同，开发房产的是广信公司及严玉权、周复来，开发过程中的相关事情是广信公司、严玉权、周复来的义务，与粘合剂厂无关，事实上现在所开发的商品房已出售完毕，部分房产相关手续未完成也是广信公司、严玉权、周复来自己造成的，故请求驳回反诉诉求。
原审法院审理认为，本案主要有以下三个争议焦点：
一、广信公司的诉讼主体是否适格。广信公司虽不是合作协议的签订者，但系合作协议的权利享有者和义务的承担者。粘合剂厂的土地均直接转入广信公司的名下，而不是转入严玉权、周复来名下，再由二人以土地投资形式转入广信公司名下；严玉权、周复来向粘合剂厂支付的土地款均系广信公司所支付，且也进了广信公司的财务账册。由于合作协议签订时广信公司尚未成立且股东也未变更，故合作协议以严玉权、周复来的名义签订，而合同的实际履行者却是广信公司。因此，本案中广信公司基于该合同从中取得了土地、房屋，享受了权利，同时也基于合同履行了部分的付款义务，广信公司成为了合同的另一方主体，享有了合同的权利，应负履行合同全部义务的责任。故广信公司诉讼主体适格。
二、本案广信公司、严玉权、周复来是否有理由拒付土地转让款及合理垫付的款项。合作协议第三条利益分配中明确规定：原则上按开发资金承担比例分配开发利润。因粘合剂厂不参与项目具体经营，故粘合剂厂分享开发利润估算为150－220万元，且确保不低于150万元。从以上条款分析，本案中粘合剂厂不承担经营风险，只收取固定利益，故双方已经不具备合作开发房地产所应具备的共担风险的特征。粘合剂厂所收取的固定利益已成为投入的土地使用权的对价，符合土地使用权转让法律关系的特征。因此，本案中双方的真实意思并不是进行房地产项目的合作开发，而是进行投入项目建设土地使用权的转让和受让，在双方意思表示的外在形式与内在的真实意愿不一致时，应以当事人的真实意思确定法律关系性质。因此，本案系建设用地使用权转让纠纷。作为转让方其主要义务是将自己的土地转让给受让方，而作为受让方的主要义务是支付土地转让款。
粘合剂厂已按约将自己的
三、本案广信公司、严玉权、周复来应支付的土地转让款及垫付费用的数额问题。虽双方真实的意愿是土地转让，但其中涉及到粘合剂厂代购、代垫的一些费用，粘合剂厂可依法主张。经审理已查明，粘合剂厂为履行合同共已投入资金2145500元，广信公司、严玉权、周复来已支付给粘合剂厂的金额为2211337元。因双方在协议中约定了粘合剂厂不参与项目具体经营，但分享开发利润为150－220万元；同时也约定了项目开发收入、收益优先分配给粘合剂厂。故双方虽未明确约定广信公司、严玉权、周复来付款时间，但依本案查明所涉项目已竣工，且在2008年2月开始出售商品房的事实，在粘合剂厂诉请支付利息损失不予支持的前提下，酌情认定粘合剂厂可主张的土地转让增值款应为210万元。因此，本案粘合剂厂可主张的金额共为4245500元，扣除广信公司、严玉权、周复来已支付的2211337元，广信公司、严玉权、周复来还应支付2034163元。
综上，对粘合剂厂本诉中诉请的合理部分，依法予以支持，其余部分，因未能提供有效的证据予以证明，不予支持。本案系建设用地使用权纠纷，粘合剂厂承担的只是土地权属取得及前期相关手续办理的费用。且德清县国土资源局所作的意见也是要求广信公司履行相关义务，因此，本案土地性质从商业用地变更为商住用地的费用应由广信公司承担，但其至今未能与德清县国土资源局签订合同及支付增加的出让金，致使项目用地中部分土地使用权未能变更，其责任不应由粘合剂厂承担，故对广信公司、严玉权、周复来的反诉诉请，法院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、德清县广信置业有限公司、严玉权、周复来支付德清县高求粘合剂厂2034163元；二、驳回德清县高求粘合剂厂本诉其余诉讼请求；三、驳回德清县广信置业有限公司、严玉权、周复来反诉诉讼请求；本案一审本诉受理费49810元，财产保全费5000元，合计54810元，由德清县高求粘合剂厂负担34277元，德清县广信置业有限公司、严玉权、周复来负担20533元；一审反诉受理费19470元，由德清县广信置业有限公司、严玉权、周复来负担。
上诉人严玉权、周复来不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原判将上诉人和被上诉人间的法律关系界定为土地使用权的转让关系，系定性错误。双方《合作协议书》的真实意思是合作开发房地产，被上诉人投入土地并办理土地的权属变更等工作，并确定被上诉人按20%比例分享开发利润。根据协议相关约定，上诉人本身也存在着部分经营风险，故一审法院认定被上诉人开发利润估算为150万至220万元，且确保不低于150万元，从而认定被上诉人不承担经营风险，只收取固定收益显属错误。二、原判认定被上诉人已经履行了合同的主义务属认定事实错误。协议约定被上诉人应将该土地从商业用地变更为商住用地，但被上诉人至今没有完成该义务，致使整个项目无法办理产权证，直接导致整个项目的停滞和巨大亏损，由此导致房产公司对购房人违约，面临巨大的退房和诉讼风险。虽德清县国土局要求广信公司履行土地转性手续，但根据双方约定，土地性质变更的义务属于被上诉人，相关费用也应由被上诉人负担。一审在认定被上诉人垫付的款项时，将没有合法凭证的款项列入了垫付的款项，而对上诉人支付被上诉人款项，却没有任何理由地剔除了214881元。三、原判定性错误，以《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条作为判决依据，属适用法律错误。二审过程中，两上诉人变更了上诉理由，对于一审法院将本案定性为建设用地使用权纠纷表示同意，双方订立的合作协议书名为合作，实为土地使用权转让合同。由此本案的争议焦点应是：上诉人作为受让方支付给转让方即被上诉人土地价款应是多少，双方合作协议书中约定利益分配条款是否有效。根据协议，本案土地转让款估算为280万元。一审查明被上诉人为涉案土地权属的取得共投入资金为2145000元，因此依据约定及被上诉人实际投入资金，双方合同所约定土地转让款项应在280万元内。合作协议第三条所涉利益分配条款，依法应确认无效，确认无效后就没有适用利润分配条款的余地。作为土地使用权转让合同，上诉人的法定义务是向被上诉人支付土地转让款，并不是支付利润分配款，故该条款应属无效。一审法院判决酌定土地转让增值款为210万元，无事实和法律依据。故请求二审法院撤销原判，对涉案土地的价值进行评估并依法做出判决或者驳回被上诉人的上诉请求，判决支持上诉人的反诉请求。
上诉人广信公司上诉称：广信公司不是本案的适格主体。粘合剂厂起诉的基础是粘合剂厂与严玉权、周复来签订的《合作协议书》，该协议书的实质是以广信商贸为项目公司合作开发房地产，被上诉人投入土地，严玉权、周复来投入资金，并约定了利润分配。该协议的签约主体为被上诉人和严玉权、周复来，与上诉人无关。根据合同相对性的原则，因涉案合同产生的合作建房利润还是土地转让款，被上诉人均只能向合同当事人严玉权、周复来主张，而不能直接要求上诉人支付。上诉人虽然是协议书双方合作开发房地产的平台，但并不因为其接受了被上诉人和严玉权、周复来的土地和资金的投入就成为《合作协议书》的另一方主体。故应驳回被上诉人对广信公司的起诉。
粘合剂厂二审答辩称：一、本案定性为土地使用权转让纠纷是正确的。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中双方《合作协议书》第三条规定，粘合剂厂不参与项目的具体经营，估算为150万元-220万元之间，且确保不低于150万元。该约定表明粘合剂厂不承担经营风险，只收取固定收益，一审的定性符合司法解释的规定。二、被上诉人认为上诉人不履行相关义务，与客观事实不符。严玉权、周复来提及的增加200万元费用应由粘合剂厂承担的意见没有事实依据。粘合剂厂在合同履行中的义务，也仅是本身系本地企业，具有地缘优势，可以帮助项目开发进行协调工作，现项目已销售完毕，协调义务已不存在。故即使存在200万元的实际开支，也应由上诉人承担。粘合剂厂实际已投入了300万元，该数额中包括为土地取得的实际开支及相关资金利息支出。而协议书第五条规定，项目开发收入优先支付粘合剂厂先期投入的土地成本有关费用，项目收益优先分配给粘合剂厂，因此该200万元的土地变性款，按约也应由上诉人自行承担。一审认定被上诉人支付土地成本费用2145500元，该数额低于实际支出的数额。而且对于上诉人主张23万元利息支出费用，也没有认定，被上诉人本身也持有保留意见。三、关于上诉人主张其共支付了2426218元，除
二审过程中，上诉人提供了：1.个人住房按揭贷款还款敦促函、还款付息清单、利息传票和还款凭证65份，用以证明产权证尚未办理，导致上诉人替购房户支付了164011.17元;2.广信商贸新安镇地块测算、德清县国土资源局2010年度土地评估业务项目合同书，用以证明土地转让费用还需240.7万元，比地价上调前增加了110万元。被上诉人质证认为，上述证据1在一审中已经存在，不是二审中的新证据，证据2不能证明土地转让费用应由被上诉人承担，根据协议，超过280万元以上部分土地费用均由上诉人负担。
被上诉人在二审中提供了查询证明一份，用以证明除法院查封外，其余的房屋已经销售办证的事实。被上诉人质证认为该证明与实际房屋销售情况不完全相符，而且由于土地转性的原因，销售房屋的办证存在困难。
本院认为：上诉人严玉权、周复来所提供的证据与其变更后的上诉意见不具有关联性，故本院不作认定。被上诉人粘合剂厂提供的证据也仅能证明房屋出售的事实，与本案双方讼争问题缺乏关联性，故也不作认定。
一审认定严玉权、周复来已支付粘合剂厂2211337元有误，本院二审查明严玉权、周复来已支付粘合剂厂2426218元。其余查明的事实与原审一致。
本院认为：粘合剂厂与严玉权、周复来于
一、涉案土地转让款数额的确认。双方在协议书中的开发资金的承担条款约定，粘合剂厂承担土地权属取得及前期相关手续办理费用估算为280万元。利润分配条款约定为粘合剂厂不参与项目具体经营，按20%分享开发利润，估算为150-220万元，确保不低于150万元。根据查明事实，粘合剂厂实际支出的涉及土地的款项2145500元，并已将土地实际交付至严玉权、周复来的开发项目公司广信公司，同时也已办理了土地使用权的变更手续，完成了相应的合同约定义务。本案中，涉案土地粘合剂厂于
二、关于严玉权、周复来已支付费用的数额的认定。双方对于
三、广信公司是否需承担清偿责任。广信公司虽不是涉案合作协议的签约主体，但作为合同一方主体的严玉权、周复来对将应付给粘合剂厂的大部分款项也是通过广信公司的账户支付，而且所支付的款项也全部为广信公司财务账册所列支。广信公司出借账户并履行协议的行为，应与股东严玉权、周复来一起向粘合剂厂承担相应的民事责任，故其作为本案一审被告并向粘合剂厂承担民事责任并无不当。上诉人广信公司主张其不是本案适格主体，无须承担民事责任，与查明事实不符，本院不予采纳。
综上，上诉人广信公司关于其不是本案诉讼主体的上诉意见不能成立，一审的认定和处理意见是正确的，本院予以维持。上诉人严玉权、周复来关于本案虽为土地使用权转让纠纷，但转让款项双方未作约定，故要求重新评估的意见，与双方的合作协议约定不符，本院同样不予支持。而对于上诉人严玉权、周复来主张其已支付的款项为2426218元的主张，具有事实依据，也符合常理。一审部分认定事实不当，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持德清县人民法院（2010）湖德新民初字第148号民事判决第二、三项判决，即：二、驳回德清县高求粘合剂厂本诉其余诉讼请求；三、驳回德清县广信置业有限公司、严玉权、周复来反诉诉讼请求。
二、变更德清县人民法院（2010）湖德新民初字第148号民事判决第一项判决，即德清县广信置业有限公司、严玉权、周复来支付德清县高求粘合剂厂款项变更为1819282元，限于本判决生效后十日内支付。
如严玉权、周复来、德清县广信置业有限公司未在本判决指定的上述期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息。
本案一审本诉受理费49810元，财产保全费5000元，合计54810元，由德清县高求粘合剂厂负担36446元，德清县广信置业有限公司、严玉权、周复来负担18364元；一审反诉受理费19470元，由德清县广信置业有限公司、严玉权、周复来负担。二审案件受理费42543元，由德清县高求粘合剂厂负担2437元，德清县广信置业有限公司、严玉权、周复来负担40106元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨林法
审 判 员 周 勇
代理审判员 冯杰民
二○
联系客服
