综合来看，卖10万 的楼盘，就好比你要看汤唯，电视上可以看，网络上可以看，八卦新闻上可以看，但你要是看真人，那就得花费巨大的金钱成本、时间成本、机会成本，还不保证你能看到，说不好就是离你8米远，让你看3秒钟，然后汤唯就消失在人流之中-----
想想大致就是上面的过程。前几天去看了一个盘，随便聊聊。先上图，一睹为快。
硬件上：
1、你的售楼部前广场，一定在设计逼格上是最牛逼的，车场位置、营销部位置、前广场绿化位置，以及之间的动线关系，一定是耳目一新且最合理的；
2、从售楼部前广场、绿化草坪、售楼部内部的用材用料到施工工艺，绝对是让客户不能有一丁点挑剔和不适感，头顶的天花、脚下的地面，以及所有的眼到之处都绝对是豪华、精致、厚重，又不失活泼；
3、其他售楼部是一楼做接待前台，二楼、三楼是售楼部，你就必须是一楼做接待前台，负一负二楼做售楼部，体现出差异化；
4、其他售楼部都有上下的电梯，你千万不要加装电梯，就用旋转汉白玉楼梯 全玻璃护栏，让客户体现上上下下的尊贵感；
5、别人的售楼部层高是3.8-6.0m，你的就一定要尽量做到8m高，就是要高；
6、你在售楼部沙发的靠枕，是一定要做出造型的，而且这种造型既活泼有不失端庄，让客户一看就喜欢而且心里一紧的那种受到崇高尊敬的触动；
7、售楼部前广场的小桥流水，是绝对要保证水质清澈，且水流不大不小，既让客户感受到水在流动，又不能太剧烈甚至外溢，于无声处胜有声，且水面上有粉色花瓣在飘溢；
8、所有的户型面积尽量的大，比如180-250之间，而且只做3个房间（工人房除外）；卫生间的数量一定是不能少于房间数的，恨不得每个房间都是套房，再配多两个公卫；
9、主人房的衣帽间一定要大，而且要能采光，洗手间必有大浴缸，而且是四个脚的那种，且配备两个洗手盆，男女主人公可以同时洗漱；
10、客厅对出的阳台，必须的面宽宽、进深深，具备超一流的采光面、通风效果，最好能站在阳台上，甚至站在客厅就可以对出望到白云山、珠江水、小蛮腰之类的；
11、绝对要做到2梯2户，甚至3梯2户，体现私密性和尊贵感；其他各种的智能化、新风系统等科技因素一应具有，而且价格成本不菲；
12、而且产品的数量绝对不能多，比如就只有88套，全城限量版88套，一套也不会多，错过就将错过一个世纪。
软件及服务上：
1、接待客户的流程一定是先保安、物管小妹，再到舍不得出面的顶级销售，既美貌、又博学，送客户的流程反向来，这两个流程是绝对不能打乱的；
2、保安绝对要1.8 m以上，且是退伍军人；物业最好是金钥匙物业管理，除了礼貌性、热切度之外，还有给人信任感；销售的条件要更加苛刻，必须是上知天文下知地理，既懂经济学宏观大势、房地产发展历程，也懂世界金融的的博弈，既懂小鸟球在高尔夫的重要意义，也要知道不同奶油在不同西餐中的作用。
3、你到售楼部里面，是必须要在一个等待区域稍等片刻的，这个时候五星级酒店的热毛巾擦拭手脸、依云瓶装水是标配，千万不要绿色怡宝了，太低端；
4、你作为客户，你必须是要经过验资这个环节，才能进入到沙盘区域，有资格听销售给你讲解；验资不是你说卡里有200万的流水就行，而是开发商的财务人员直接把你卡里的200万冻结了，以此作为部分买楼款，最后选不到心水的房子这200万2个月后可以解冻返还给你；
4、在沙盘介绍、板房讲解的过程中，在不同的位置，讲什么话、用什么话术都是经过严格筛选和市场验证的，针对身价超5000万的客户，美女销售是很自信能搞定的，那种入得了售楼部，就有办法让你掏钱下定的决心和方法都是金火猝练成的；
5、还有更狠的，当你毫不容易从售楼部出来了，无论是蜕了层皮下了定的，还是虎口脱险的逃逸出来了，迎接你的还是物业小姐的迷人微笑，以及保安帅小伙无微不至的关怀，比如给你开车门，右手开门，左手给你挡着车顶（以免你的头部会碰到），而且是用一尘不染的白色手套的那种，随后就是你在保安的敬礼之中扬长而去。
一个高端楼盘卖一套房子不容易，你看上面的这些硬件和软件服务，没有哪一样是不花费金钱、心力、精力才能搞定的。
上面的项目就是龙湖首开天亦。
如果你是老板，这块地的楼面地价是4.5万/平，且政府限价是5万左右，那么请问你准备做什么产品？提供什么服务？卖什么价位？
1、你说我做30-60平的小住宅，把面积降下来，把豪华装修、顶级物管堆上去，把单价提上去。结果是：买小面积的客户一般承受不起高单价，而承受的了高单价的客户一般喜欢大面积，所以在这个地方做小户型基本上是死路一条，如果放到珠江新城、陆家嘴、建国门、香港，这个方式倒是可以一试；
2、你说我做70-140平的面积段、户型全覆盖，二房、三房、四房一应俱全，把豪华装修、顶级物管堆上去，同时把单价提上去。结果也是：钓丝客户承担不起高单价，有钱人只喜欢大面积，而且最关键的是有钱人不想、不喜欢在同一个小区见到钓丝客户，圈层属性决定；
3、你说我就做180-300平的大户型，做再改善型的，做到4房、5房的产品，把豪华装修、顶级物管堆上去，把单价提上去。结果是：如果单价高了，那么这批客户就不太看重房子的房间数，而且大平层不是说你面积大，就可以无限制的把房间数量提上去，你见过一套单位有6个房间的吗，反正我见过最多的是5个，即使别墅也是这个规律，所以可以做大面积，但房间数量绝对不要超过4个，最好3个，这样的话产品就不是再改善型的，而是再再再再改善型的。
所以如果你是这个项目的老板，综合各种条件下的最后结果就是：
大平层、顶级豪装、房间数量少、顶级物管、高科技配套、高单价、高总价、限量88套（类似说法）。
我认为，上面的这一段话就是这个项目的目标，好了，作为老板的你可以回去绞尽脑汁的去谋划、策划、实施了。
我们来算一笔账目：面积200平，单价10万，总价2000万。政府限价5万。
首房首贷3成：1000 1000*0.3=1300万首付，比例极少；二套7成：1000 1000*0.7=1700万首付，比例较高；全款：2000万，比例很高。
能够买得起2000万总价的房子，首付在1500万左右的客户，到底是什么一群人。
中小企业的企业主，原先住300-600平的郊区大别墅，厌倦了郊外的诗和远方，想回归城市，享受城市顶级配套；
世界500强的中高管，年薪500万起，遇上行业风口、各种股权、期权兑现，需要极大提升住房的档次和逼格；
仕途一帆风顺，10几年一路高歌猛进，退休后想过隐居生活，狠狠心就搞一套城市核心大平层，从此远离仕途，追紧奢华；
我在想，买得起2000万的房子，至少资产是5000起，甚至8000万起，这个层级的人可能是厌倦了每天飞机赶场高级研讨会、小鸟高尔夫球场、各种红酒会的生活，可能看透了行业格局、掌握了行业核心资源和人脉，每天大批大批的去收割乐此不疲的韭菜。
无论怎么分析，他们一定是企业金主、行业翘楚、仕途高官。
所以，那天我灰溜溜的去看这个项目，那个刘姓置业顾问以鄙夷的眼神打量着我，我就放心了。从她眼神中看得出，我不是他们的意向客户，尽管我也被验资了，也被全程接待了一圈，但明显感觉到我不是他们所期望的那种人，企业金主、行业翘楚、仕途高官，我一个都不沾边。
所以，从专业的角度来看，刘姓销售略带鄙夷的眼神是对的，谁特妈的会花费差不多1粒钟带一个几乎肯定不会买的客户呢？
恭喜她，她的判断是对的。
当然了，我也学到了不少东西，那就是如果从投资的角度来看一个区域、一个板块的话，一定不是那个当时售价最高的楼盘，一定不是当时最豪华的那个盘，一定是地王、售价最高那个盘周边的其他二手，比如佳兆业壹号隔壁的骏景花园、比如凯旋新世界隔壁的海滨花园、比如龙湖首开天奕隔壁的岭南公馆等等。
甚至还有另外一个结论：只要是豪宅，甚至跟豪宅沾边的项目，只要是高价销售的，在后续的时间里大概率是跑输房价上涨行情的。道理很简单啊，你是火车头在前面带着整条火车在跑，只要后面的车厢不发生脱轨，大概率是会跟得上的，而火车头则不同，本来速度已经很高了，要想再把速度提升到更快的阶段是千难万难的，甚至火车头的速度能否提升的更快跟后面的车厢有极大的关系。
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