前言：各大一线城市土地空间饱和，面临土地资源紧缺的瓶颈。但在21世纪初，由于中国产业结构升级换代，昔日人声鼎沸的制造业厂房，逐渐遭到废弃。合理利用旧厂房，通过存量盘活，破解土地资源紧缺的瓶颈，提高工业用地利用绩效，将成为现阶段重要发展方向。
此背景下，老厂房业主开始积极寻求存量资产盘活之道。为有效降低盘活成本，在无法变更土地用途和使用权人的情况下，通过将旧厂房委托给城市更新运营商，将原来的旧厂房改建为2.5产业载体。在贴合城市整体规划和产业导向的大前提下，推动旧厂房区域的产业转型升级。
北京的798艺术区，上海的8号桥，深圳的南海意库，广州的红砖厂，是城市更新、三旧改造的经典之作。既保证了城市整体规划不变的前提下，赋予了旧厂房新的产业活力。
商业模式解析
旧改过程中，除了少数运营商外，老厂房业主普遍因缺乏足够财力与运营经验，不得不通过城市更新运营商代为改造管理。
但更多的城市更新项目无法摆脱传统房地产思维。这类城市更新运营模式，通过成本及收入的计算在拿项目之时，利润就已经锁定，模式较为简单。这类商业模式的成本、收入也较为明显，成本以支付给老业主的租金+园区内部改造开支+园区日常运营开支为主。收入则是单纯的物业租赁。
城市更新改造方利用老厂房较高的层高，在改造中，增加夹层，增加利润，也是这类模式普遍的操作思路。无论如何高效的利用面积，利润都是可预期的。
在03年至07年的城市更新发展之初，这类模式是相对合适的，合理的改变了城市的面貌。但是在2018年这类缺乏产业服务，缺乏招商能力，缺乏产业链打造能力,只能通过相对周边较低租金赚“傻钱”的模式将被淘汰。现阶段城市更新获得更多关注，单纯依靠物业租赁收入，缺乏核心竞争力的模式将在新一轮的城市更新中被时代所淘汰。提高产业生态打造与产业运营等核心竞争力，不仅将帮助城市更新运营商把握住新一轮的发展契机，同时也将带动产业投资，提高利润，打破原有物业租赁收入的天花板。
2018年城市更新局面
2018年将是城市更新的新时代，以上海、北京为主的老一批城市更新项目，2003年签订的近15年的合约面临到期。以深圳为代表的新一轮的城市更新市场更加广阔。（截止至6月30日，2018年上半年深圳城市更新单元计划公告，共计49项，已批总数是2017年全年的总量。）
在城市更新市场大热的背景下，各类项目必将是各大城市更新运营商“兵家必争之地”。单纯的租赁式城市更新运营模式必将被淘汰，如何通过打造产业运营、产业服务能力，促进产业发展、推动产业生态打造，提高城市更新运营商核心竞争力将至关重要。这也与方升研究（园区大会）长期以来秉持的“产业园区的核心价值就是促进产业发展”理念不谋而合。
方升研究（园区大会）通过对现阶段各大城市更新运营商的商业模式，经典案例的研究分析后发现两家上海区域内，在产业运营服务、产业生态打造方面极具代表性的城市更新运营商——e通世界、华鑫置业。
脱颖而出的优秀老厂房业主
当部分更新运营商仍在房地产租赁领域徘徊不前时，却有一批老厂房业主在城市更新方面取得了突破性进展。这一转变对于部分以廉价租金维系存在价值的运营商，更是进一步构成了严峻的挑战之势。上海仪电集团有限公司旗下的智慧产业不动产开发平台——华鑫置业集团有限公司，就是老厂房业主独立运作城市更新项目的典型案例。
仪电集团原先是一家国有控股的电子制造企业，以自身转型为契机，旗下华鑫置业，通过智慧产业社区的开发与运营，依托上海仪电工业旧有地块资源，通过二次改造与转型升级，在徐汇漕河泾东区、浦东金桥、浦东张江、黄浦外滩等地，打造出了一批被列为城市更新的经典案例项目，体现出建筑与自然、景观与人才的融合，有效改善了当地的区域功能，逐步从简单的盘活存量迈入了产业增量式发展阶段。
值得注意的是，华鑫置业对城市更新的品质精益求精。建筑业态在旧厂房改造基础上，追求国际一流的商业美学价值。园区内部景观空间自然而又野趣，开放公共空间有利于交流。旧改园区产业定位方面，为有效保障产业落地，真正开发出产业价值，华鑫置业对于入园企业有强制性的要求，以优质科技产业或金融总部为主。园区内部也拥有各类智慧分享交流活动、科技创新类专题活动。华鑫在销售和研发方面，也会定期做一些市场调研培训，更有效地促进了园区产业的集聚性与周边企业的衍生。
幸福里
其中，幸福里和上海微电机厂更新项目是华鑫置业两大最著名的城市微更新实践（比之漕河泾智慧城市，这两座同前文提到的几家文创园区更接近）。幸福里为上海华谊橡胶制品研究所，现正通过城市有机更新、整体空间改造、产业功能转型，打造为集文化创意和休闲商业为一体的时尚网红街区。上海微型电机厂更新项目位于中环线以内，浦东新区三林镇杨思社区。该项目1920年为恒大纱厂，1960年至今为上海微型电机厂。该项目也正在通过更新改造，未来将打造成为上海乃至全国的国际建筑文化、建筑创意园区。
城市更新委托运营的佼佼者
e通世界，在城市更新与商务园区运营板块，拥有许多值得称道的地方。e通世界致力于信息科技产业、现代物流产业、医疗健康产业，通过多年运营经验，已形成一整套完善的产业园运营服务与开发、产业招商、产业链打造、资本对接、增值服务的规范管理模式。e通世界通过成立“企业服务中心”为园区企业提供在发展中实际所需服务。e通世界不断从企业的发展需求中完善企服工作，不断创新研究出新的服务内容，把企业服务工作建设为e通世界的核心竞争力。
目前，e通世界除自身持有的商务园区项目50万方外，更实现了轻资产拓展30万方。公司依凭丰富的品牌运营管理经验与连续多年打造的产业集聚竞争力，以运营托管、服务输出等轻资产运营的方式进行拓展，为上海城市更新的相关建筑注入了产业生命力，并面向品牌拓展园区，提供信息化管理系统与全链条的运营服务，实现联动发展综合效益。
方升（园区大会）的衷告
2018年是城市更新的分水岭！以廉价租金维系的城市更新运营商模式，已经彻底走到了尽头。通过城市更新、三旧改造而来的文创商务性质园区，都应尽早摆脱租赁思维，高度重视园区内部的产业链集聚与打造，迅速朝向产业增值服务方向转型，真正打造出无人可取代的核心竞争力，用自己独一无二、难以轻易仿效的商业模式来促进产业发展，实现与园区内部企业的互利共赢。
对于城市更新项目的老业主来说，未来无外乎华鑫置业和e通世界这两类发展模式。要么像上海仪电集团一样成立专门的城市更新公司，将自身打造成为城市更新运营商。要么就是与自身拥有核心竞争力的城市更新运营商合作。其中最关键的还是产业打造的能力，一线城市不缺乏办公资源，通过廉价租金维持的城市更新运营商模式，最后老业主收获的只会是一个产业环境混乱的烂摊子。
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