长三角、粤港澳产业地产商业模式差异分析

长三角产业现状

长三角以三省26市的广大区域，面积雄踞中国三大经济区之首，经济总量也是首屈一指。

 

正是因为长三角区域对于外资企业政策的优惠、人才、区位优势、人文优势让长三角成为自改革开放以来一直属于外资企业投资选址的首选。值得一提的是长三角区域让人津津乐道的契约精神、简单来说就是比较讲规矩的人文环境也是外资企业倾向于长三角的重要原因。

长三角围绕上海为龙头老大，依托江浙皖等周边城市，依靠上海的金融中心地位和国际影响力，来带动周边区域发展。产业结构方面，以金融、智能制造产业为主。从长三角的结构来看，是一荣俱荣，一损俱损的格局。

相比于分工明确的粤港澳大湾区，长三角区域产业同质化严重，长三角4大主要省市中，上海、浙江、江苏产业定位基本趋于一致，而安徽又志在承接3大省市的溢出产业，区域内竞争巨大，难免会造成资源的浪费。值得一提的是，也正是因为区域内的高度竞争，促成了长三角区域产业园区对于产业的做到极致的产业服务。

园区“玩家”单一

相比于粤港澳大湾区，因为长三角区域工业土地政策创新不足，市场缺乏民营资本。产业园区“玩家”集中于国控园区，长三角区域民营园区的专业化程度和市场活跃程度与“百家争鸣”的粤港澳大湾区完全无法相提并论。由于长三角区域产业园区行业的整体现状，本届在9月21日上海中国国际工业博览会现场举办的长三角产业园区大会将重点邀请长三角区域内的优秀国控园区代，分享长三角区域产业园区运营的成功经验。

经典园区项目层出不穷

或许正是得益于江浙沪区域做事细致的性格，长三角区域的经典项目层出不穷。

其中苏州工业园区可以说是全国片区开发的巅峰之作，由中国、新加坡两国共同打造。产业园区同行都了解到的可能是苏州工业园区斥资3000w的规划，除此之外，在产业与经济发展、城市建设和管理、社会治理等领域，先后编制实施了近100项规章制度和管理办法。对于产业发展的重视与管理的细致程度可见一斑。本次长三角产业园区大会将邀请到苏州工业园区的建设运营方中新苏州工业园区开发集团股份有限公司分享苏州工业园区在园区规划，产城打造方面的成功经验。

举上海之力重点打造的张江，在生物医药、芯片制造领域出色的产业集聚能力在全国范围内都属于首屈一指的行业地位。本次长三角产业园区大会将邀请张江相关领导，分享张江在产业集聚打造方面的成功经验。

 

除此之外，漕河泾可以说是上海另外一家可以与张江高科相提并论的标志性园区。相比于张江高科优质的产业集聚的打造能力，漕河泾的科创生态的打造在长三角区域可以说是一枝独秀，与深圳的科创氛围也在伯仲之间。据不完全统计，有超过1000家企业入驻漕河泾孵化器，其中有超过800家成功从中“毕业”，入驻漕河泾的其他园区。漕河泾重视产业发展，认为园区的核心就是促进产业发展，与方升研究的理念如出一辙。在长三角产业园区大会现场，方升研究讲邀请漕河泾相关领导，分享漕河泾在促进产业发展方面的成功案例。

相比于“稳重的”上海，杭州的创业氛围更加浓重。围绕阿里这个互联网行业的龙头企业，涌现除了一大批创业企业，市场需求火热，推动了杭州区域产业园区行业运营能力的发展。其中浙大网新，恒生科技园属于其中的佼佼者，为产业园区行业、特色小镇行业输送了大批人才，打造了诸多经典项目。相比于上海的“老派”运营理念，我们将邀请到浙大网新、恒生科技园区的领导，分享杭州产业园区行业在产业园区方面“新派”运营理念与运营过程中的独到见解。

长三角产业园区存在的3大问题

1.相比于粤港澳大湾区，长三角区域产业结构和市场结构导致了产业园区行业市场化程度不高、市场活力不足，政府对于产业的了解不足，从而导致长三角区域产业园区行业的效率低下。也正是因为长三角区域产业园区“玩家”局限于国控园区，国企改革将对长三角产业园区行业带来巨大的影响。

2.长三角区域除了各大国控园区之外，包括上海、江苏、无锡、常州在内的各大区域都属于政府主导开发。这也导致了园区发展的不专业性，政府追求更多的是政绩，缺乏对产城融合的理解，缺乏市场化的认为规划无法落地。这些规划往往与市场情况背离，系统性风险极大。

3.长三角区域内，国控园区出于各方面因素无法走出去，而民营企业受制于各地土地政策差异，在本地都无法放开手脚，更加无法走出长三角了。异地复制方面，长三角与粤港澳相比差距实在太大。