相比于房地产和商业地产，产业园区属于商业模式复杂、难以异地复制的小众行业。但随着近年来经济增长放缓、市场需求下降、购房政策收紧与经济产业结构调整、金融土地约束政策出台等多种因素影响，房企纷纷“试水”产业园区行业。一时之间，一直默默无闻、低头耕耘的产业园区行业一下子就被推上了舆论的风口浪尖。
在此背景下，方升（园区大会）想通过对产业园区行业上市公司年报解读，为大家展示一个真实的产业园区行业。本次我们选取了包括华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展、宏泰发展、外高桥、上海金桥、北京电子城、东湖高新、苏高新、张江高科、上海临港、市北高新、亿达中国、中电光谷、坤鼎集团、海泰发展、碧桂园、万科在内的18家产业园区行业上市公司。其中包括了耕耘产业园区行业多年老牌企业以及近年来转型产业园区行业的知名房企。
20家上市企业年报解读虽然无法完全精准地代表整个产业园区行业的现状，但上市企业基本属于行业中的部分佼佼者，我们可以从这些数据分析中以小见大，了解整个产业园区行业的发展现状。
营业收入整体稳步提升
2017产业园区行业上市公司营业收入相比2016年大都处于稳步上升的趋势。其中华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展以380亿以上的营业收入与其他产业园区企业拉开了明显差距。而超过2000亿的2家企业属于转型产业地产的房地产大鳄，在年报中尚未单独提及产业园区相关收入，暂时无法作为一个明确的参考对象。
在大部分产业园区企业稳步上升的同时，只有张江高科、坤鼎集团和海泰发展在营业收入上呈现了倒退的趋势。相比2016年，本年度张江高科并未在股权投资方面取得大额收益，并且房产销售减少了5.15亿，营业收入的减少是可以预期的。虽然在租赁方面增加了0.96亿，但仍杯水车薪。张江高科急需在2018年探索出一条符合张江特点、发挥张江优势的可持续创新发展之路。
现阶段第一梯队的三家企业都属于在异地复制方面初见成效的企业。对于产业园区行业而言，想要在营业收入方面取得可观的成绩，全国布局、多项目开发运营势在必行，而想要做好一个产业园区又需要长时间的开发运营，多年积累方能有所收获。如何在两者之间取得一个平衡，华夏幸福给出的答案是产业新城PPP模式，招商蛇口是因地制宜的“蛇口模式”。其他追赶者想要进入第一梯队，或者说是迫近与第一梯队的差距，找到一条属于自己的异地复制模式将至关重要。
因为华夏幸福特有的PPP模式，导致它的结算金额会发生一定延期。随着产业新城数量增多，2017年华夏幸福的应收账款为189亿元，同比大增100%，应收账款90%以上为政府应支付的园区结算收入。实际上，从2013年到2017年，华夏幸福的应收账款期末余额增长超过9.8倍，并且坏账计提金额竟然是零。（相比于其他上市公司应收账款，这是多么令人惊讶的数字。）
超高毛利率才是房企转型的根本原因？
相比于持续走低的房地产行业毛利率（房企平均销售毛利率从2014年34.2%到201631.13%，再到2017不足30%），除2家房企转型产业园区企业外的16家产业园区上市企业平均毛利率高达39.7%。相比于房地产行业持续走低的毛利率，产业园区行业超高的毛利率或许是吸引众多房企助兴产业园区行业的重要原因吧！毕竟又是顺应国家战略，进入产业园区行业发展实体产业，又能获得实实在在的利润，何乐而不为呢？
在政策扶持下，产业园区行业整体可以获得普遍较低的融资成本，但是行业整体的毛利率差异化明显。最高的上海金桥有着67.19%的毛利率，最低的海泰发展只有可怜的7.73。这对于整个产业园区和房企转型产业园区的企业而言，是一个很好的告诫。并不是在政策扶持的大背景下，你就可以在产业园区行业无脑捞钱。产业园区行业是一个需要合理模式、需要情怀、需要长时间耕耘的行业。
相比于房地产、商业地产，传统开发商的土地一二级开发虽然重要，但是产业园区行业至关重要的是整体规划、产业发展的能力。区域整体规划，因地制宜导入合适产业，形成产业集聚才能推动产业园区良性发展。
产业运营成为未来主流
可以从各上市公司的企业定位就能看出一些端倪，想要在产业园区行业吃得开。单纯的开发运营建设是不行的。产业园区各大上市企业或早或晚纷纷重整企业定位，摆脱开发商的帽子，整体定位于产业运营、服务商。
各大上市公司，通过产业服务获得的盈利及园区相关租赁收入对公司营业收入的贡献微乎其微。诸多企业年报甚至没产业服务收入。虽然纷纷转型成为产业运营、服务商，但各大上市企业仍属于“表面的产业运营、服务商”，营收仍以地产销售为主，借产业园区的外壳赚房地产的钱，已非良策。通过提高产业服务与园区租赁占比，保持产业园区的可持续良性发展刻不容缓。
从各大产业园区上市公司的年报中，我们可以看到所有企业对于产业发展的重视。这正贴合园区大会一直以来的观点“产业园区的核心价值是促进产业发展”。产业园区企业需要更多的围绕产业发展经行规划运营，形成优势产业集聚，这才是产业园区的核心竞争力。同时所有的公司都将目光聚焦于战略性新兴产业，紧跟国家产业发展战略。但对于战略性新兴产业而言，对于区位、园区规划、产业扶持、产业链打造等环节都有着高要求。在所有园区都关注战略性新兴产业的时候，竞争将更加激励，如何打造优势能力，如何差异化运营、产业服务能力等因素将直接影响园区的发展。
并且从多次出现的“产城”可以看出，产业园区已经不能单独拿出来运营、比较。产业园区、产业与城市的关系更加紧密，城市的区位、产业政策、聚焦产业将直接影响产业园区建设运营与产业聚集。而产业聚集和产业园区的成功发展将直接推动城市经济的高速发展。产业园区与城市融合发展，将是未来发展的重要趋势。
（数据资料来源：上市公司年报或企业官网）
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