三年前房地产营销是什么样子的？我们现在回顾下以前的营销方式。
在2015年以前房地产的营销实际上是地产策划营销为主，从项目拿地开始，项目的定位一直到项目的营销正式启动，在以前的房地产营销方式主要靠推广式的营销，策划营销代理公司（开发公司的策划部）定期出项目的营销策划方案，根据每个阶段来进行推广式营销，售楼处固定的6—10人做案场置业顾问，接待逼定。阶段性的推广力度较大，尤其是前期投放市场的广告通过：大牌、高炮、广播、电子显示屏、电视字体、花车巡游、报纸等，大量的投放市场，广告的营销费用占比一般在1%—3%之间，投入较大，实际上投放比和成交比有的项目有概念，其实有部分项目广告投进去，对实际的成效没感觉。
操盘主要是策划来进行项目的操盘，操盘主要是根据以往的营销策划经验进行推动。这种操盘思路市场行情好时，随行就市，项目的营销难度较小。我们都知道在2003年到2007年、2009年到2012年，2015年到2017年，政府持续引导，银行贷款降利率，首付标准降低，国家提倡去库存，市场持续火爆，营销难度较小，客户来访量大，成交多。案场每天正常上下班，当时做置业顾问在县城做个大点的项目一年十几万的业绩奖金，信心膨胀。在北京上海的置业顾问一年几十万几百万的业绩奖金也比较常见。
2018年的营销和三年前的营销有什么不同？
在前两年国家提倡棚户区改造，去库存，市场明显的火爆起来，尤其是三四线城市。但是从今年的3月份往后来看，假如项目的营销方式还是按照以前做推广，现在的地产营销估计销量都比较不理想。除非开发公司产品和周边都一样，把价格下调，明显的和周边拉开差距，好像不是太现实。
今年我所负责的项目（总共5个）及目前在其他地方偶尔去看的项目，基本上没有靠以前的营销方式去操作，主要一个原因，客户的到访量实在太少，一个30万方的住宅项目，每天新客户的到访量实际上之后1—2组，假如三年前的到访成交比例来说，三天才成交一套，这样的话开发公司估计会疯。
今年国家对房地产进行的调控比较严厉，主要体现在几个方面：1.认购又认贷；2.贷款利率上浮10%以上，最高达到40%；3.对于公积金贷款按年限设定金额，缴纳一年只给贷款10万元（北京）；4.限制新房价格上涨幅度，超过3%问责制；5、银行贷款收紧，放贷时间拉长。
现阶段的营销基本上都分为内场和外场，外场主要是外出拓客和拉访，其实站在团队管理及目标达成的角度上来看，这种方式只能阶段性开盘前的冲刺，但是实际上的冲刺效果如何？这个还得看具体的项目。目前的项目策划，建议只做老客户的活动策划为主，不要像以前一样做项目的全盘策划，其实策划人员更应该注重产品本身的延展，只有产品更加熟悉，多在市场上看其他产品，寻找灵感创意。
现阶段的营销新盘老盘都应该以客户的粘度为主，有的开发公司实行的全民经纪人，这点我还是很赞成的，主动意识很强。但是不能只有全民经纪人就算完事了，实际上针对于老客户和老业主应该定期举办活动，活动类型可以固定，每个月两次。这样顾问和客户多沟通交流，客户有归属感，更容易撬动客户介绍客户。顾问这个行业有的人报着做半年、一年，不打算在房地产行业里面长期做，实际上我的看法，身边有一批在你手上买过房子的客户都是身上的资源，应该长期的维护，可以做一辈子维护的认知。
客户的粘性如何实现？需要我们好好悟悟，保持一颗积极向上的心态。
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