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第一篇留给老董，圈内的话题人物，外人只知道2年0到1000万、10倍杠杆高利贷撬动房子的故事，但其中的得与失、苦与泪、副作用的侵蚀，只有老董个人知道。
今天下午约了老董，为他做个复盘，这不仅是房产投资的故事，更是一个男人的蜕变与救赎。
老董1991年人，房地产从业人员，名下房产5套约800平，每月月供4万3，家中保姆月费1万（保姆是月嫂转职，专业带孩子，费用高些，签约6年），每月5万3的刚性支出。
我把老董的故事分为4个阶段：
2015.01-2015.08 屌丝期的老董
2015.08-2016.03 煎熬期的老董
2016.03-2017.09 逆袭期的老董
2017.09-2017.12 总结期的老董
接下来，我们开讲了。
屌丝期的老董
2015.01-2015.08
老董2015年1月开始在本土某地产公司实习，2015年6月从郑大研究生毕业，转为正式员工，他当时手上的筹码有：
1、金水区未来路附近租房，租金1200元/月；
2、驻马店新市政府旁新房一套，不知名企业开发，125平，购入总价28万，几乎无升值，这是父母为他准备的婚房，随时等待他在郑州混不下去，回家相亲个姑娘结婚；
3、老董在本土地产公司工作，行政班双休，个人收入5000元/月，独自生活，父母在地市居住；
握着手中的筹码，老董踏入了职场
从老董手上的筹码可以看出，他收入刚到郑州个税起征点，唯一的后路就是驻马店那套婚房。进入职场后所谓的名校光环就消失了，收入的现实与学历的反差不断刺痛着他，老董成了郑州人眼中的小镇青年。
表面上看老董的烦恼是收入，其实经历过的人才知道，最大的问题是看不到希望。5000的工资即使不吃不喝不扣税，每年30%的涨薪比例，也需要4年才能勉强凑够一套房子首付，买房对于老董来说是件奢侈事。
5000的月收入幸福指数很低，收入决定了生活方式和消费观。你与女神约会点餐时的囧相都被对方看在眼里，畏缩的眼神就叫气场不足，气场不足的男人在恋爱中一定处于劣势。
至于发展前景，老董的工作是营销前策，年轻人在办公室想出头很难，尤其原生家庭并不能给予他有效的帮助。他每天的日常就是见到各路领导点头x总好，一路走过去头点如捣蒜，但无论多少次的招呼依旧没人记得他是谁。他也曾为了给部门报票在财务室门口等待半小时，只因财务的负责人在接电话，部门的例会他不敢发言，因为机械的工作不可能有深刻的观点，他在公司一直很普通，这样的工作望不到头。
当时的老董深受父母一辈观念影响，相信钱是省出来的不是赚出来的，要想买房就得省吃俭用老实巴交过日子，然后等待时间的安排。
老董不是没考虑过改变。2015年一首《摩的摩的》火爆全网，他每日骑上自己心爱的电动车穿行在紫荆山地铁口等待接客，但他脸皮薄不会抢客，连熬了几个夜晚才挣了80多，于是放弃了摩的。老董拼命的挣扎但收入没有任何波澜，上班族想多挣500块竟然都难如登天。
老董一直都是路人甲，没有特长没有自信没有朋友，但他有两个优点一是不服输，二是爱思考，这两个优势也为他后来的逆袭埋下了伏笔。
煎熬期的老董
2015.08-2016.03
老董虽刚入行，但是隐约察觉到整个河南只有郑州地产才算真正意义的房地产。地市房价的涨幅相对于郑州几乎可以忽略不计，既然已经决定扎根郑州，驻马店那套所谓婚房也就失去了意义，快速卖掉置换郑州房产才是当务之急。与家人商量后他决定赔钱处理地市房产，最后赔了5万转手成功。虽持有5年最后却赔了5万，但老董没有在意，拿着30万现金开始在郑州找房，他相信，赔的5万将会在这里10倍找回。
2015年9月北区金洼村城改项目建业花园里内购，均价8600元/㎡，老董与同事各选一套89平三房，合同约定2016年拿到预售后网签，老董终于有了第一套房，且是学区房。但一套房并无法改变老董路人甲的身份，他依旧普通到尘埃里，没有朋友没有女朋友，因为收入的基本面依然没有发生改变。
促使老董做出改变的是10月的一个雨夜，他像往常一样在楼下家乐福采购生活用品，随手拿了瓶丝域洗发水套装，结账时发现套装价格398，男人的自尊心使老董坚强的刷了卡，回去路上他流下了男人的泪水。一个月5000的薪水买一瓶超市的洗发水竟如此困难，是时候做出改变了。
老董第二天向营销总经理申请去新摘地块茉莉公馆项目做置业顾问，临时换岗是职场大忌，这注定是一次冒险。好在营销总是一个愿意蹲下来倾听年轻人想法的领导，安排的很爽快，他在次日就完成了调岗。但他接下来的路并不顺利，一个节点不靠谱的项目对新人来说是灾难，激情会被数次的节点滞后而磨灭。2015年是行业寒冬，老董身边的同事都在抱怨置业顾问的苦逼与无奈，就像今年的楼市许多置业顾问选择了转行，每一次行业寒冬都会有一批人倒下，他想过放弃，比如灰溜溜的回家或者离开房地产。
逆袭期的老董
2016.03-2017.09
坐稳扶好，老董要开挂了！
（1）努力执着成销冠
老董的焦虑被新春冲淡了，那一年郑州第一次限制烟花爆竹，天空湛蓝。
年后老董打起了精神，新人的执着+前策的市场理解+学历的谈吐+无套路的真诚，为他带来了不错的客户缘。与其他同事不同，他从不挑客户也爱接同行，现在的很多同行朋友都是在那个阶段积累的，他成了认筹销冠。但新人对客户的把握不足，解筹率是个问题，为此老董将工作重心放在了已认筹的客户上，提前与每一位客户沟通，了解客户真实顾虑，并做真实解答。认筹29组开盘认购26套，总销售额1.1亿。在2016年初郑州房价还未暴涨，当时郑州的房地产市场案场置业顾问多（平均30个），竞争压力大，单套房总价约150万，项目首开销冠销售额至多5000万，老董个人开盘1.1亿是个纪录性数据，预期佣金税前70万。
（2）借出来的茉莉公馆
当时正值员工购房政策出台，购房可以在底价基础上优惠10个点，一套房整体可以优惠约30万（不得不说亚新的员工购房政策是郑州最有诚意的），老董认为这是个机会，打算认购一套茉莉公馆。但他没钱，刚毕业没有存款没办过信用卡，父母也1万都拿不出来。
老董借了同事信用卡刷1万小订了一套临路148平三房。当天晚上，他陷入了思考，反正都是借钱不如换套大的四房，故第二天调换不临路的160平四房，优惠后单价2万总价324万。
茉
莉
老董新买的家具
老董装修后的茉莉公馆
茉莉公馆实拍
这里解读下总价324万，现在看不算什么，但当时郑州受7090及144平契税政策约束，面积普遍小，房价制高点东区高铁站均价也仅1万3。郑州统计豪宅的门槛就是300万，郑州300万总价以上房源全年成交量不超过1500套，对于一个仅25岁且身无分文的年轻人来说，324万总价的房子压力很大。
所有人都认为老董疯了，但他却有自己的判断。
1万订房款只是冰山一角，65万的首付才是平静海面下隐藏的浮冰，老董开始了他的借钱之旅。他人脉少，给人的印象也是平平路人，且越急用钱对方越谨慎，他向身边朋友借了一圈都未成功，甚至之前同意借款的朋友考虑到他的还款能力最后又反悔。老董25岁第一次感受到了生活的残酷，他决定求助亲戚和第三方互联网金融机构。
（1）找小姨借20万，约定2分息；
（2）人人贷贷款15万，等本等息还款方式3分息，手续费7000；
（3）平安普惠贷款15万，等本等息还款方式2.2分息，平安普惠对单身且房地产人士不友好；
（4）通过父母找小叔朋友借19万，约定2.5分息；
煎熬的一周老董总算筹够了钱，每月偿贷金额约3万，注意他的资金缺口是65万，但是借到了69万，一不小心借超了4万。在当时的情形下，任何正常人的反应都是能还一些是一些，但他并没有急着还，因为隐约察觉市场已经启动了。
（3）4万撬动麟起城
老董欠了一屁股债而且是高利债，百无聊赖的行驶在北区，时间已是7月中旬，整个郑州市场变得燥热，但并未传导至北区，起码未覆盖全部。隔壁建业花园里毛坯已经1万4，美景麟起城精装地铁口却还是均价1万，且美景未拿到预售证依旧首付分期4万订房，老董已嗅到机会，用仅有的4万认购美景最大面积125平四房，单价1万1。果然美景10天后才感受到市场的火热，价格一步拉升至1万6，他顺势加价20万转手，其实正常行情加价40万，购买人是同事的哥哥，他不贪心且考虑到同事关系友情价转手（当时的郑州不是加价多少的问题，而是压根无房可售）。
（4）老董的贵人
每个故事里都应该有一个贵人，老董也不能免俗。他在茉莉公馆做置业顾问期间认识了一位客户H，H是专职房产投资人。2016年群魔乱舞，每个在楼市挣到钱的人都自诩为房产投资大咖，实则只是风口到来，毫无章法的投资也能坐收渔翁。起初他也认为H只是普通房产投资客，但后来看过外面的世界才发现，这位H是top级的房投大师，因为他有实战经验，老董跟着H学到了很多，H成了他的师傅。
有了专业的人员指导，老董开始审视自己手上的筹码。建业花园里虽足够优质但只有89平，如果留下占用房票，不如趁机出手，26万转让费转给自己同学，转让后的成交单价11320，而售楼部当时售价已达到1万6。这一次老董内心就很平静了，他的目标不再是短期的几十万，他有个大胆的想法，要挣1000万。
此时郑州已进入了调控期，老董还清了除平安普惠外的所有高利贷，并结余17.7万，本打算将平安普惠借款结清，但此时H恰需资金周转。仍身负债额的老董也很忐忑，但他觉得人与人之间的交往需要有人主动迈出第一步，所以他选择了成为那个主动的人，将17.7万转入了H账中。如果之前两人只是师徒，这次转账之后就成了战友。
总结期的老董
2016.09-2017.09
2017年茉莉公馆项目取得预售证，老董销售的2亿货值全部签约回款，几乎每个月税后收入都在10万以上，他终于有了置业顾问的高收入，手上有了资金的他计划再投资……
（1）茉莉公馆房子签约
老董的茉莉公馆房子签约到母亲名下，利率上浮20%月供17500，关于贷款利率他有自己的判断。
房贷是银行发给每个人的大礼包，是普通人能接触到的最划算的贷款，不要在意所谓的利率上浮，利率即使上浮40%也就6.86%，依旧比其他贷款低。能贷多久贷多久，能贷多少贷多少，选等额本息不选等额本金，贷款成数比贷款利率更重要，也就是能贷出来多少钱比贷款的成本更重要，不要在意你一共要还的利息，那是拆成30年的周期来计算的，银行统计房贷还款几乎很少超过8年，一般在第5年就选择二手房转手或者房贷结清再抵押。
（2）圈定国贸老破大
后来，老董又接手了一套国贸附近光大银行家属院230平15年房龄的家属院，业内俗称老破大，也就是又老又破又大，接盘价11500首付70万贷款175万月供9850。
老董花十万装修的老破大实拍
老董目前在此老破大居住，传统户型4开间朝南，地铁口四商场一公园，可以骑共享单车逛国贸，整个社区全是160-330大户型，纯粹且安静。老破大并不像想象中的那样不堪。很多人诟病老破大变现难，其实关键在于价格，只要价格合适会有人愿意接手，地市来郑做生意的商户，他们在乎房子的地段及实用，并没有新房情节。
（3）神奇的象湖壹号二期
2017年的神盘只属于象湖壹号，绿博单价1万5白沙象湖壹号价格却只有9500，郑州人为象湖壹号挤破了头。老董也搓搓手想参与，但是又没钱了（资金已用于购置国贸老破大），这时他的师傅H出现了，电话沟通鼓励他大胆购入，并于通话结束后给他转账60万。前期的信任有了回报，老董转给H的17.7万，赢得了这次象湖壹号的机会。
老董再次本着买大不买小的原则按揭选到一套160平4房，单价9430，首付46万月供5670。象湖壹号卖的很硬，必须次日网签且不接受任何假手续，他没有名额，需要父母办理离婚方可网签。从记事起老董的父母就一直在争吵，4次闹到法院离婚但最终都因他的争取而得以保全，但这次为了购房他父母爽快办理了离婚，20年未拆散的婚姻败给了房产，但却离婚不离心。
象湖壹号二期实拍
这事老董深有感触，婚姻只是一纸证明，家庭的重心逐步向子女倾斜，夫妻最后变成了亲情。长大以后，子女越争气家庭越和睦，子女成了父母双方都离不开的人。很多人总会在买房的临门一脚为自己找各种各样的借口，父母有钱却不支持、不是郑州户口、名下已没有名额，但老董认为买房本就不是一件容易的事，说服父母是必修课之一，就像乙方拿着方案去说服甲方，父母就是那个甲方，你只有足够专业足够真诚才能打动甲方拿下业务。现在老董一家四口四个户口本，老董在金水区，配偶户口在深圳，母亲户口在惠济区，父亲户口在老家守着宅基地。
（4）后续
老董结婚了，配偶带来一套常西湖新区的房子，家里成了5套房。
老董工作两年攒了150万借给了自己的师傅H，每月1万5返息，缓解部分月供压力。这是一次有争议的操作，但他不后悔，因为如果没有遇到自己的师傅H他可能只是个销冠，认识师傅H之后他学会了思考，也找到了正确的方向。
婚礼上单客户就摆了两桌，礼金收了6万，1万的红包收了4份，惊喜之余更多的是感动。你的真诚和专业为客户带来了收益，也必然会成为朋友。
老董已从置业顾问退居二线，但仍活跃在房地产圈内，他开始考虑转型了……
老董故事的总结
老董入行并不早，筹码也不多，从2015年的净资产28万到两年后净资产1000万，年化收益率1735%，是银行理财收益率的413倍，资产增值只是其次，重要的是老董完成了从学生到男人的蜕变与救赎，他有了势能。
（1）如果第一次求稳不去做置业顾问，老董现在应该还在营销管理中心，工资涨到了8500，混上了主管，对行业或许也有一定思考；
（2）如果第二次求稳不去借钱买茉莉公馆，也就没后续的故事，老董应该还在出租屋里点外卖；
（3）如果第三次求稳留下建业花园里89平，老董就再无购房名额，也无后续的机会；
（4）如果第四次求稳茉莉房子不签约转手卖掉收获现金300万，放弃国贸老破大节省资金80万，借出去的150万，加上已还的月供120万，老董现在是手握650万现金外加3套房的的90后；
越折腾越幸运，因为不甘所以改变
老董的故事讲完了，从老董的逆袭中我也得到了一些思考
（1）不要坐在办公室，选择能让自己升值的行业，选择能量化的工作，多接触一线；
（2）年轻的时候不要在意月供，如果你畏惧了，多问自己一句，我xxx难道这辈子tmd会被2万月供压垮吗，我这辈子收入都无法突破2万吗；
（3）买房要理性，成熟的标志是分清自住和投资，投资就是投资，不要安慰自己说有可能会自住，我们手上的筹码紧张，一次错误的投资就可能永无翻身，比如公寓、远郊、或者远郊公寓；
（4）社会增量财富萎缩，只能从存量财富中攫取，逆袭需要一次财富泡沫，找到自己擅长的泡沫领域然后杠杆，楼市就是老董的泡沫领域，2016年是老董抓住的机会；
（5）学习不是一句空话，老董每晚学习一小时再睡觉，坚持下来知识的复利效果也就凸显了；
（6）尊重财富的创造者，财富的分配是结果不是过程，就是一个人有钱一定是有原因有实力的，财富是他能力的证明。即使他的财富是因为继承或偶然，当他拥有财富的那一刻，他对社会对事物的解读与把握，就升维了，优秀的人更多的在创业的路上，而不是职场办公室；
（7）不给自己设限，一切美好的事物宁有种乎，不服输多思考；
会有人说这是杜撰的故事，把几个人的经历套用在一个人身上，你怎么可能对老董如此了解？
生活本就比电影精彩，因为那个老董就是我。
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