案情简介：
法院在某民事案件执行过程中于2004年依法查封了被执行人甲房地产开发有限公司（以下简称甲公司）名下的一处楼盘，2006年，该楼盘经法院拍卖，由乙公司买受，乙公司与法院办理交接时，发现甲公司于2005年将法院查封的若干间房屋分别租赁给几位不知情的第三人，租期有的长达十年之久。虽经法院公告公示乙公司为现房屋所有权人，但各租户均不配合与乙公司重新签订租赁合同或腾退房屋，导致乙公司不能实现对房屋的实际占有和控制权。现乙公司申请法院将租房人予以腾退，在法院张贴出限期腾退房屋的公告后，租房人提出执行异议，认为其已签订合同并交纳房租，法院应维护其租赁使用房屋的权益。
执行结果：
经法院查明，甲公司是在未经法院许可的情况下私自将法院查封的房屋予以租赁，该租赁合同不受法律保护，租房人提出的异议不成立。在公平、公正、维护稳定的主导思想下，法院经过与乙公司和各承租人沟通，针对承租人的不同情况分别予以解决：对希望继续租赁的租户，敦促其与乙公司重新签订租赁合同并交纳租金，乙公司适当给予优惠；对同意自行腾退的租户，乙公司支付部分装修补偿金；对既不交租金又无理拒不腾退的占房人，法院进行强制执行。
法官评析：
法院依法采取查封、扣押、冻结等强制措施的财产，应当予以公示，公示后在采取强制措施期间，任何人未经法院允许，不得对该财产作出转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
从合同效力上看，本案中法院依法查封的房屋，在房屋管理部门予以登记备案，并张贴公告，通过这些形式进行公示，该房屋属限制流通物，被执行人未经法院允许无权处置。被执行人私自将房屋进行出租，所签订的租赁合同无效，承租人如在签订合同时为善意，不了解房屋真实状况，可通过法律程序追究被执行人合同无效导致的损失，但法院有权依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
因此，经法院拍卖，乙公司为合法买受人，拥有房屋产权，有权向法院主张排除妨害，法院也应当维护强制查封的效力和买受人的合法权利，在调解无效的情况下，对非法占房人予以强制腾退。
一般情况下，买卖房屋大家都会比较谨慎，而且涉及到产权是否能够办理过户，购房人都会事先了解所购房屋的产权情况，但租赁房屋时人们往往会忽略这一问题。从本案可以得出教训，想要租赁房屋，承租人应当通过正当的中介渠道，中介公司会事先查明房屋的权属和状况，保证合同的有效性。如果自己直接向出租人租赁，也应去房屋管理部门查询清楚，即使出租人确是房屋所有人，如该房屋属司法机关采取强制措施的财产，也不得承租，避免因合同无效导致其权益受到侵害。
（作者单位： 北京铁路运输中级人民法院）
本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请
点击举报。
