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行业数据
老龄化率：截至2017年底，我国60岁及以上老年人口为2.41亿人，比上一年增加了1000多万人，占总人口比重17.3%，比上一年增加了0.6个百分点。预计到2050年前后，我国老年人口数将达到峰值4.87亿，占总人口的34.9%。目前国内刚性需要介助介护的老人数量约为6000万，其中失能半失能约4000万，完全失能1000万，失智老人约1000万。
高净值人群：40～60岁人群占比超过70%，首批高净值人群已经跨入老年，这个群体的颐养思维和支付能力对于养老产业将是巨大的推动。随着第二次生育高峰（1962—1972年）人口步入老年，2022年将迎来老年人口的井喷期。
每千人床位数：截至2017年9月，我国养老机构总数超过14.46万家，养老床位总数730万张。全国78.6%的养老院不同形式提供了医疗服务，养老院护理型床位占比由2015年低于30%提升到了46.4%。“十三五规划”确定的养老目标是“城市日间照料社区全覆盖，每千老人床位数35～45张”（到2020年我国养老床位数量应在800万张以上）。
养老服务人员：管理人才、专业技术人才（包括医疗卫生、康复护理、营养调配、心理咨询、社会工作等）、养老护理员均缺失严重。全国最少需要1200万名养老护理员，目前持证上岗的仅6万人，缺口高达99.5%。
市场容量:2014年—2050年，老年产业市场消费潜力由4万亿元增长到106万亿元，占GDP比例从8%增长到33%。如果市场拓展措施得力，规模可以从5万亿元增长到133万亿元，占GDP比例从10%增长到42%。未来10到15年是养老产业发展的黄金年代。
产业现状
4大模式：居家养老、社区养老、旅居养老、机构养老共同构成了目前国内常见的四种养老模式。机构养老是目前涉足养老产业的一个较为合适的切口，盈利能力相对较好。活力老人旅居养老和目前的特色文旅小镇建设结合是一种很时尚的养老探索。
3大阵营：地产转型（万科、保利、远洋、乐城）、保险公司（中国人寿、泰康人寿）和专业机构（亲和源、汇晨）组成了国内中高端养老护理机构的三大阵营。
盈亏平衡：综合统计来看如果不算前期投入，在入住率稳定在75%以上后，中高端养老院在3年左右能够实现现金流的平衡；但如果算上前期投入，轻资产大概需要10年左右回本，重资产则可能需要15年才能收回成本。
利润率：民办养老机构的利润率通常在8%～10%之间。
经营特征
2013年以来大资本大规模介入，点燃了养老产业群雄并起的竞争格局，不同类型企业结合自身的资源和特征探索了属于自己的经营特点，具体分析如下：
（一）地产转型类公司的经营特点
1.整体定位：机构养老和居家养老相结合，以刚需类机构养老为主。
2.客群定位：以半自理、不自理及失智（阿尔茨海默症）刚需为切入点，逐渐延伸至健康活力型老人。
3.服务特色：特设失智症护理专区。
4.物业类型：以“自建”及盘活原有物业形式获得为主，租赁模式为辅。
5.空间规划：利用地产开发中对综合人居环境营造的经验控制公共配套空间占比近50%以上，重金邀请知名机构参与建筑、装修、布局设计，注重设计美学，档次较高。
6.运营特色：尤其注重人文内涵的导入及一老一少代际融合。
7.非核心服务外包：居家服务外包给第三方家政公司，专心提供养老照护及健康服务。
8.选址策略：大城市近郊，环境宜居，有二级以上医院配套，首选租赁毗邻成熟社区物业。
9.专业团队：管理团队（日本、美国外聘）+护理团队（三甲医院护士）+医疗团队+饮食团队（养生专家）。
10.医疗服务：医疗专家每周两次坐诊，老人急病抢救为二甲级及以上医院。
11.照护服务：不超过1:3的照护率，使护理服务最优化。
12.人力成本：每个月人力成本支出占总成本的60%左右。
13.盈利模式：短期：押金+房费+护理费+医疗费+餐费；长期：现金流持平的情况下，对赌优质资产升值。
（二）保险类公司的经营特点
1.整体定位：以医养集合的候鸟式养老为核心，同时涵盖医疗康复、机构养老、居家养老，以高端CCRC（持续照料退休社区）式养老社区为主。
2.物业类型：所有养老社区项目均为自建，社区养老多为公建民营。
3.运营保障：通过整合国内外一线专业康复、运营机构，加上培训体系也多与国际受信任的非营利养老社区运营机构合作进行人才培养计划。
4.商业模式：会员制+保单理财式养老服务。
5.智慧养老：与华为联手，创立智慧养老联合创新实验室，打造中国人寿智慧养老云平台，结合移动互联应用、云计算、大数据、人工智能等战略性前沿技术实现智慧社区、智慧家庭、智慧生活、智慧健康、智慧金融。
（三）养老专业机构的经营特点
1.整体定位：以刚需类机构养老为主，逐步延伸至社区养老和候鸟式养老。
2.物业类型：受制于高昂的建设成本，养老物业多以公建民营为主。
3.护理模式：引进国际先进的护理技术和服务模式，现已形成自有培训体系，并对外品牌输出。
4.运营保障：大多成立技术公司，自主研发养老信息化管理系统，同时，导入NEC定制的智慧养老系统，通过物联网、云计算深入挖掘老人数据。
5.收费模式：押金+床位费+护理费+医疗费+餐费。
养老产业是一个很复杂的系统工程，做好养老产业需要如下科学而循序渐进的步骤来实现：
1.战略驱动，精准定位；2.谨慎选址，甄选物业；3.空间规划，服务设计；4.组建团队，人员培训；5.设定标准，规范流程；6.品牌营销，口碑至上；7.调整改善，优化成本；8.增值服务，连锁复制。
选址建议
（一）康养综合体
1.离城市中心不超过20公里。
2.与子女居家距离不超过1小时车程。
3.环境安静，风景美丽，有必需的生活配套。
4.交通方便，至少有一项公共交通工具可直达。
5.20分钟车程内至少有一家二甲及以上医院。
（二）城市综合养老院
1.主城区成熟社区，8万人以上常住人口。
2.生活安静、便利，生活配套设施较为完善。
3.车辆通达性较好，两分钟以上公共交通直达。
4.5公里范围内至少有一家二甲以上医院。
5.0.5公里范围内有社区医院尤为佳。
（三）旅居型养老度假区
1.省会级城市1小时辐射圈。
2.4A级及以上景区周边优先。
3.20分钟范围内至少有一家二甲及以上医院。
运营保障建议
1.医疗保障体系，建立三甲医院绿色通道。
2.三甲医院专家定期坐诊。
3.打造特色康复服务项目（如：脑康复、肢体复等）。
4.针对重点病症，配置特殊的康复设备和康复疗法（如：高压氧、水疗等）。
5.充分发挥中医特色治疗在康复、养生中的价值。
6.通过可穿戴设备、智能硬件持续采集老人的基础数据
7.引入蓝卡模式。
原标题：国内中高端养老经营模式报告；
原标题：国内中高端养老经营模式报告；来源：中国知网；作者：李向锋
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