物业开具各项发票的相关规定（二）

承上期——物业开具发票的各项问题:

6、收取的物业费

根据财税〔2016〕36号文附件一《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。物业管理属于企业管理服务。所以物业公司的一般纳税人收取的物业费选择按销售现代服务（商务辅助服务）适用6%的税率来开发票，小规模纳税人按3%征收率开具发票。

7、收取的停车费

根据财税〔2016〕36号文附件一，车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。所以物业公司的一般纳税人收取的停车费选择按不动产经营租赁服务适用11%/10%的税率来开发票，小规模纳税人按5%征收率开具发票。

8、收取的广告位置的出租费

物业公司通常会把电梯的广告位出租，根据财税〔2016〕36号文附件一，将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。所以物业公司的一般纳税人收取的电梯广告位出租费选择按不动产经营租赁服务适用11%/10%的税率来开发票，小规模纳税人按5%征收率开具发票。

9、收取的垃圾清运费

根据财税〔2016〕36号文附件一，装卸搬运服务，是指使用装卸搬运工具或者人力、畜力将货物在运输工具之间、装卸现场之间或者运输工具与装卸现场之间进行装卸和搬运的业务活动。所以物业公司的一般纳税人收取的垃圾清运费选择按销售现代服务（物流辅助服务）适用6%的税率来开发票，小规模纳税人按3%征收率开具发票。

以上收费项目根据（财税〔2016〕36号）规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。因此，适用不同税率的项目应当分别开具发票，也可以在同一张发票上分栏次开具。免税项目与应税项目不能开在同一张发票。 以上物业公司代收的水电暖等费用，如果是有供水电暖的企业向业主直接开具发票，物业公司只是代收转付，则物业公司可不开具发票。