01
轻资产vs重资产
长租公寓一般来说有两种模式:轻资产模式和重资产模式。
轻资产模式就是二房东模式,即从资产方手里将房屋整幢租赁下来,加以装修改造,再出租给租客。
重资产模式是说资产的产权是自己的,自己将房屋装修改造后出租给租客。
形式上看轻资产模式和重资产模式相差不大,但测算逻辑是完全不同,轻资产侧重于运营,重资产侧重于资产增值。
另外,长租公寓的填报逻辑是完全不同于地产即售业务的填报逻辑。长租公寓是侧重做小,做细,做全。地产即售业务是以万元为单位的,长租公寓是以元为单位的。
轻资产类长租公寓的测算,仍然是围绕着两张表,利润表和现金流量表,将这个两个表填全了,投资测算就完成了。
现在从项目基础信息、收入、税金、成本、费用、测算指标、测算校验,共7个方面来讲轻资产类长租公寓的测算。
02
基础信息
基础信息
包括但不限于,项目的地理位置、房屋的租赁期限、租入租金、付款方式、装修期间、运营期间、房屋产权性质等。
其他的可以关注一下项目所在位置有没有地铁规划,如果有,那么开通时间是什么时候,这个对于未来租金水平是有推动作用的。
房屋租赁期限
指的是我们租进来的租赁期限,一般来说在10年以上,10-15年比较正常。如果租赁期限过短,对项目是不利的。
租入租金和付款方式
对于整个轻资产类长租公寓的支出来说,租入租金是绝对的大头,它的租金水平完全决定了长租公寓的盈利水平,它的付款方式付款时间也完全影响了项目的IRR和现金流回正的时间。
装修期间,一般从项目租赁日开始,按照6个月计算。如果实际大于6个月,会影响整个项目的盈利水平。运营期间就等于房屋租赁期限减去装修期间。
房屋产权性质
对于财务这块影响的是它决定了水和电的价格,是按照居民用水用电的价格还是按照商业用水用电的价格。其实房屋产权性质影响的更重要的一个方面是消防验收。
03
收入
房租收入
要先看下测算的项目有哪几个户型,各个户型的可租赁房间数是多少,单价房租是多少。
出租率可以按照半年内达到满租来考虑,初始月份的出租率,可以按照30%左右来考虑。满租的概念是出租率为95%或者98%。
影响房租收入的还有一个因数是年租金增长率。
一般按照每年5%-6%考虑,如果项目附近后期有地铁开通,那么开通的当年可以有跳涨。或者项目附近后期有其他重要利好,那么利好当年可以有跳涨。
我们再讲一下其他收入,比如说选配包收入、快递柜收入、场地租赁收入等。什么是选配包呢,租客在租赁我们房屋的时候,也可能会从我们这租一个冰箱租一个洗衣机,像这种类型的收入就是选配包收入。
场地租赁收入一般是指,商家租赁我们的公共区域做活动产生的收入。另外,如果我们的项目除了长租公寓模块,另外还做了共享办公位、商业的,那么在测算收入的时候,这些都需要考虑进去。
04
税金
长租公寓涉及到的税金主要有增值税、房产税、附加税、所得税。
增值税中对于房屋租赁的税率的规定是:一般纳税人出租不动产增值税税率10%。
增值税中对于住宿服务的税率的规定是:在提供了住宿场所的同时,提供配套服务,属于住宿服务,按照6%税率。
可以看出房屋租赁和住宿服务的税率相差很大,所以在业务模式上我们要尽量向住宿服务靠拢,提供一些配套服务,比如房间清洁、住宿安保等。
实际在营业执照注册时,营业范围也需要特别注意,要添加公寓管理、酒店管理等营业范围。
房产税一般按照租金的12%缴纳,这个是产权所有方缴纳的,轻资产类长租公寓不用缴纳。
租金的12%,这个税负还是很重的,做重资产长租公寓是需要缴纳的,也是可以做税务筹划的很重要的一块。
另外提醒一下,因为当期需要缴纳的增值税=当期销项税-当期进项税,而长租公寓前期,有租入租金的进项税,有装修成本的进项税,运营前期出租还没有铺开,那么总的来说前期进项税是远大于销项税的,前面实际是不需要缴纳增值税的,同时也不需要缴纳附加税。
05
成本
成本需要从两个维度来考虑。
一个维度是时间上是属于装修期还是属于运营期,另一个维度成本是属于付现成本还是非付现成本。
成本有三大块成本,一个是租入租金,一个是装修成本,一个是运营成本。
租入租金的付现成本按照跟资产方谈的付款时间和付款金额填列。摊销成本按照总的付款金额除以租赁时间填列。
装修成本,装修期的付现成本可以按照4.5万元/间初步测算,这个4.5万元/间,是包括硬装和软装的。
另外你要考虑改造翻新周期,后期的改造翻新成本要考虑进去。装修成本在运营期要进行摊销,一般来说硬装按照10年摊销,软装按照5年摊销。
运营成本有公用事业费、维护费、物业服务费、保洁费、保险费等。我们的运营成本的年增长率可以按照3%-5%来考虑。
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