在十年稳扎稳打的运营锻造之后，大悦城终于要开始飞奔了。
10月18日，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政出现在大悦城“商业聚焦资本高峰论坛”上。这一次，周政要向公众抛出他们的转型计划——“4A大资管”战略：积累 （Accumulation）、敏锐（Acumen）、极致 （Acme）再到资产（Asset），大悦城正式向“大资管”时代迈进，实现从开发运营商向资产管理商的转型升级。
毋庸置疑，作为业内享有盛誉的商业地产开发运营企业大悦城地产已经具备转型的坚实基础。
业绩永远说明一切。
自2007西单大悦城问世之初，大悦城就确立了“18-35岁新兴中产阶级”这一明确的客群定位。并在随后的经营中，大悦城始终坚持“年轻、时尚、潮流、品位”的商业定位；始终坚持“经营客流”，深耕会员经济；始终“强运营、重服务、勇创新”的发展思路。大悦城由此成功在一二线城市站稳脚跟，成为具有行业引领性地位的商业体品牌。2016年上半年全国大悦城销售额66.8亿元，同比增长23.2%，客流超过6400万人次，车流量超过412万车次，同比上升33.4%。商业整体平均出租率95.08%，租金同比增幅14.0%。
整体业绩
在大悦城的大资管战略中，盘活资产存量是第一步。
依托“大悦城”优质的商业品牌及运营能力，与具有丰富商业物业投资经验的投资者合作，成立基金公司，释放资产价值，带动上市公司估值。
大悦城坚信，坚持“年轻、时尚、潮流、品位”的商业定位，贯彻“经营客流”的经营策略，深耕会员经济，从而带动销售增长，最终提升租金收益和投资回报率，满足资本回报要求，吸引社会资本的进入。在此基础上，大悦城将重点打造“大资管”平台，实现“资产做轻、速度做快、回报做高”。大悦城通过盘活资产存量，建立可持续资本循环，推动从开发运营模式向资产管理模式的转型升级，进而优化资产结构，推动商业物业资产和品牌资产的复合型增值，并最终提升股东收益。
大悦城核心基金架构图
核心基金的成立标志着大悦城地产运营模式朝着合作开发、基金管理与管理输出方向迈进。基金管理模式，可以为大悦城提供长期、稳定、低成本的发展资本。与此同时，公司作为基金的管理人拥有运营杠杆，可以通过部分持股实现对项目的运营控制。通过基金管理模式，大悦城可以在项目和基金两个层面享有资产增值收益，能够有效地提高股东回报，最终释放资产价值。
今年9月，大悦城地产有限公司在香港召开特别股东大会，会议以100%全票通过公司重要交易决议，标志着大悦城地产首创了中国第一个房地产核心基金，标志着其开发运营模式向基金合作与管理输出迈进。作为中国房地产行业首创融资模式，其交易对价明显高于市场对房地产行业的平均估值。交易完成后大悦城地产仍持有51%股权并将继续担任资产管理人管理旗舰项目，此次交易所得将用于加快公司现有项目发展、收购新项目、偿还债务等。
在资本面宽松导致收益率下降、市场出现大规模资产荒的背景下，类似于大悦城这样有着核心运营能力能产生固定租金收入的资产，就成为了资本市场追捧的对象。93亿人民币基金规模意味着大悦城成立的核心基金是亚洲（除日本外）第6大以股本规模计算的房地产基金。
大悦城扩张模式图
说到底，传统的单一重资产扩张模式进化了，大悦城的赚钱方式也就变了。
传统以租金和销售为主的模式转向了以管理收益、基金收益、超额奖励和投资收益等多方面的收益模式。
随着开发运营模式向资产管理模式的转型升级，大悦城地产的公司架构也将随之改变。
大悦城地产将成立专门的商业管理公司，该管理公司将提供运营管理服务。商业管理公司将选择国内优质存量项目进行管理输出，凭借优质品牌和运营实力进行项目操盘，在推动大悦城版图扩张的同时，拓展如品牌使用费、运营管理费以及未来物业增值等多项收益，并可在约定条件参与并购。
大悦城未来发展架构图
未来所有的大悦城项目将由这些不同的基金持有，公司将通过参与这些基金撬动资本，投资发展新的项目，从而减少自身资本性开支，加快发展步伐。
建立可持续资本循环平台就是“大资管”战略的第二步。
打造多样化的融资渠道，能够支持其他业务的发展，进而拓展除商业物业租金收益之外的其他业务收入；能够降低负债率，改善资本结构有助于降低融资成本、提高未来融资的灵活性。
大悦城资产管理及资本循环图
建立可持续资本循环平台就是“大资管”战略的第二步。打造多样化的融资渠道，能够支持其他业务的发展，进而拓展除商业物业租金收益之外的其他业务收入；能够降低负债率，改善资本结构有助于降低融资成本、提高未来融资的灵活性。
目前大悦城地产“大资管”战略已初见成效。
天津和平大悦城是大悦城地产进行管理输出的第一个项目，其前身是天津津汇广场购物中心。该项目位于天津最繁华的滨江道、南京路商圈，汇集了商业、餐饮业、服务业的精华，同时大型写字楼，酒店及酒店公寓等项目极大的丰富该商圈。自去年底宣布进驻南京路商圈以来，大悦城地产已对原津汇广场建筑结构进行全面升级改造，天津和平大悦城的神秘外立面，天津首家跨越1-4层、4-6层的“飞天梯”，6层挑高的阳光穹顶都将于今年12月24日亮相。目前招商率已达到100%，40多家品牌首次进入天津。
2016年7月和8月又分别和贵州恒丰伟业房地产开发有限公司、昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司签约进驻贵州和昆明市场。项目分别于2018年和2017年底开业。
除国内第一支房地产核心基金之外，大悦城地产依靠推动管理输出，全力助推实现大悦城“五年20城”的战略扩张目标。大悦城将严格依据自身选址标准，有条件地进驻新的城市。除现在已确定的天津、贵阳及昆明外，未来五年内，大悦城还将重点拓展北京、上海、深圳、重庆、武汉、南京、厦门、苏州、长沙等国内一二线核心城市。
大悦城选址模型图
管理输出离不开成熟运营模式的的积累（Accumulation）
十年来，大悦城捕捉行业细微动态，从产品、消费者、数据研究、财务管理、管理团队五大维度出发，构筑商业模型；从商业管理的研策、招商、推广、运营四个管理维度出发，根据大悦城在运营过程中出现的问题，制定并细化43项商业运营操作指引。
产品模型
大悦城在地块条件、建筑指标、外部交通、商业动线、总体设计和空间设计都给出了可操作性的指标，并根据指标要求，完成虚拟地块的大悦城建筑设计方案，并进行sketch up模型搭建。产品模型是保证大悦城建筑设计统一，增强大悦城品牌的辨识度和影响力的重要前提和基础。
客户价值模型
大悦城因变而动，回归客户价值本源，以客户为中心，建立客户价值识别及客户价值实现两个子系统，通过客户识别，满足客户需求，达到客户价值实现，最终实现商业盈利。大悦城将目光投向 “客户价值”的重构，立足客户（消费者），研发出“VALUE+ 行动”商业运营系统，绘制崭新的商业价值全景图。客户价值模型成为把握消费者脉搏、延展消费体验的重要方式，也是实现客群盈利、价值变现的秘辛。
大数据模型
大数据模型是大悦城深度把握消费脉搏，锚定行业细微动态的探测器。大悦城建立以客户为中心的大数据体系，打通7 个内部数据系统，实现了从数据采集到数据加工、核心数据库的大数据管理平台，从客群、客流、O2O 三个维度出发，对细化、标签化的信息进行精准营销，指导商业运营。
财务模型
财务模型为对接多样的资本，提供了更丰富的工具，为大悦城的发展搭上更强劲的资本动力，是一切资本信任的基石。大悦城针对每个指标，制定相应监测标准，例如项目开业后的第三个完整年度，EBITDA 回报率要达到6%，目前西单、朝阳、天津三个大悦城已经达到设定的标准。按照时间维度和项目不同发展阶段，设置租金费用率、EBITDAMargin 的参考值，并将ROE 纳入考核指标，降低费用，保证大悦城健康运作，提高股东收益，为对接更多外部资本打下坚实基础。
人才模型
人才是大悦城始终屹立在商业地产前沿的重要保障，以员工素质模型为依托，经理人五力模型为导航，形成一星、两金、三马、一平台、一带级项目的人才培养系统。
43 条商业运营指引
无论是寻求输出管理的开发商还是投资机构，最看重的当然是大悦城持续多年良好的运营记录和持续的创新能力，这在当下商业地产过剩的年代实属可贵。
近年来，商业地产寒冬似乎悄然降临。一面是市场存量巨大，同质化严重，结构性问题突出；一面是消费升级裹挟着电商来势汹汹，一时间红海甚嚣尘上。2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。在巨大的市场存量中，由于普遍缺乏优质运营实力，大多数商业如履薄冰。
而另一方面，用资本的视角来审视整个行业的话，不难发现：这些年来，国内房地产开发商的市值普遍要比物业估值要低，有的甚至还低于账面价值。与此同时，受市场因素的影响，中国房地产开发商的整体杠杆水平持续提高，但由于估值低迷，股本融资并不具吸引力。这导致了很多投资者都对商业地产行业的投资持谨慎态度。因而在遭遇寒冬的当下，地产商对于融资模式的追求和探索从未停止。
大悦城在精细化管理思路的指引下，通过精益运营、标准化管控、产品创新、大数据管理等手段全面提升核心竞争力，在国内经济放缓、消费增长乏力的情况下，继续保持快速的客流、收入增幅，彰显了旺盛的生命力和出色的强运营能力。
“兵无常势，水无常形”，商业地产是一个需要持续创新的行业。只有深刻洞悉行业瞬息变化、捕捉商业细微动态、创新思维锻造产品，才能在日趋白热化的商业地产竞争中脱颖而出。大悦城地产主动求变，始终保持敏锐的商业嗅觉与反应速度，从招商、推广、运营、研策等方面多渠道寻找创新突破口。“周虽旧邦，其命维新”，敏锐把握市场细节，主动向市场找寻创新路径，是大悦城地产始终坚持的品质，更是大悦城地产持续书写商业传奇的不竭动力！
主题商业街区，是针对大悦城的客群细分及需求所形成的具有鲜明主题和明确客群的体验式商业空间，通过构筑空间环境的情景化、消费圈层的共鸣度、业态跨界的想象力与商业美学的感染性，形成目的地式消费吸引，将体验和社交属性最大化，大悦城希望凭借实体消费空间的社交属性与主题体验在Mall里植入自成一体的“客流发动机”。
大悦城这几年来，推出了超级工厰、⑤号车库、IF街、骑鹅公社、神兽寺街、悦界、摩坊166等个性化、多样化的系列主题街区，已成为国内高质量生活消费方式最前沿的提供者。首个轻资产项目天津和平大悦城打造了 “六楼”、“超级工厰”、“Hi内”等主题街区，而西单大悦城、沈阳大悦城的特色街区也在推进中。
骑鹅公社
国内首个坐落于购物中心内的环境景观化、业态主题化的文创购物街区，不但引领了中国购物中心向街区化发展的未来趋势，更是天津市唯一一个依托商业综合体打造的大学生创意创业示范基地，为有探索精神的年轻人构造了新奇、另类的体验场所。
2016年1月至5月，“骑鹅公社”销售额超过2000万，销售坪效高于天津项目整体坪效6.5元，月均客流超过20万，EBITDA回报率为天津大悦城7倍，有效地拉动天津大悦城全馆客流的高速增长，尤其是年轻客群的增长。
摩坊166
上海大悦城原创的亲密社交空间和轻艺术街区。创新的“国内首个悬臂式屋顶摩天轮Sky Ring＋轻艺术体验街区＋情感云”的商业模式刷新了体验消费的新高度，成为了上海地区瞩目的爱情地标，有利于街区文化的进一步传播，是国内新型购物中心的引领者。
“摩坊166” 表现强势，租金、销售坪效双高，且处于快速发展阶段。2016年1月至5月，“摩坊166”总销售再创新高，超2102.7万元，月均销售420.5万元，月均增长率高达29.7%，销售坪效、平均租金均高于上海大悦城平均水平。此外，“摩坊166”月均客流5万人次，月均增长率14%，在摩天轮的带动下，其客流仍在快速增长。
事实证明，未来商业地产将逐渐出现分化、整合，运营管理能力也将成为核心竞争力。只有那些发展具有可持续性和拥有强大运营实力的运营商才能在打破行业发展瓶颈，脱颖而出，收到资本市场的认可，最终借助资本的力量加速发展。
商业与地产ID:Commercialproperty
关注零售、商业与商业地产的新思维和新趋势，20万业内精英人群订阅，已成为商业地产领域最具影响力的个人自媒体平台。
主编简介：【王传宏】英国皇家特许测量师(MRICS)、11年商业地产策划招商和运营管理经验。欢迎交流与合作，个人微信 malltowinunited
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