总体来说，这不叫内幕，业内常识罢了……
真正知道内幕的才不会爆料呢
首先要肯定，作者肯定是业内人士，部分错误是因为他站的视角不对。当然如果我有说错的请帮忙指出，毕竟离开这个行业也有几年了。
1)售楼小姐:大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。
A.商贷保险费是可以100%拒绝的，不需要缴。07年左右是强制的，国家更改政策了，可以自由选择。
2)售楼小姐:开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
A.操盘不是这么操的，一个项目开盘最重要，开盘没开好后面会非常艰辛，这也是为何现在不少项目愿意开盘前期积累很长时间客户的原因。所以开盘不会没有好房子。操盘一般是销售总监的事，每个人风格不同策略不同，但肯定都不会开盘都放出差位置的房子。最最保守的开盘方式也是：开盘卖“中”，销售期卖”差“，收尾卖”好“。实际操作中不给老客户忠实粉点甜头怎么给你带新客户？
3)售楼小姐:广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
A.并不全对，毕竟有严谨的，而且一般流水化产品的效果图很准的。有的时候误差也不是开发商愿意的，CG和游戏实操也有误差不是吗？
4)售楼小姐:售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。
A.我们管这个叫逼定。但这个是属于个人技巧，也会对人下菜碟。有的人或许是天枰座，你不推一把他一年也不会选好。有的人或许是狮子座，比我们还着急。。。还有的人或许是天蝎座，你逼定你就死定了。总之好的销售是知道哪些可以逼哪些不能逼，有些人逼定也没用，回家“冷静”下来就后悔，第二天回来退定更烦人不是吗？
5)售楼小姐:别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
A.10年前我就找过资料发现这是谣言，或者说没找到国外有关这个言论的咨询。后来果壳也辟谣了，这谣传的够久的。
6)售楼小姐:别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
A.这就是废话，更早的时候小区还是工地呢，可不是得等所有都建完了再种树？不买成树插土里难道从树苗开始养吗？话说成树可比树苗贵多了，不光树贵，运输移植保成活都是钱。没有哪个开发商不愿意树多成活的，毕竟钱都花了没出效果不是很傻逼。园林做好了是最直观的广告，后期有助于销售。个别项目的草倒是直接买的草皮，有寿命，后期维护和更新看物业。
7)售楼小姐:别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。
A.价格同比涂料永远没有面砖贵。面砖也分很多种，是粘上去的，还是打龙骨的。国外都是用高级涂料这肯定是谣言，因为使面砖其实就是和“国外”学的，为了显高大上嘛。具体国外是哪国也很重要。
8)售楼小姐:别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告..
A.这条就是耍流氓，国家允许实测面积3%误差，3%已经不少了，为何开发商还需要买通测绘局？占你一平米便宜开发商能多赚吗？或大或小实际是工人施工时候的误差，一个房子又不是一组工人去做的，人力很难控制。
9)售楼小姐:绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。
A.容积率是盖房子前就已经算好的并上报国家的，每块地容积率国家是有要求的。上报后就不能更改变动，改变容积率可是大事。容积率本身国家是允许误差的，2000平方米是3%，2000~5000平方米是2%，5000以上是1%。容积率在楼书上有可能有猫腻的是那些综合大盘，地可能不是一整块，是几块土地综合组成的，所以按理来讲应该按每块地去计算容积率，而不是看项目综合的容积率。比如有塔楼，板楼，塔板结合的小区，有不法开发商混合一起算，在宣传上就把塔楼的容积率拉低了。有任何疑问可以去看楼盘的建筑规划公示图，那个是准确的。绿化率是比较扯，露天停车位如果地砖里养着小草都会被计算到绿化率上。这个数字就看看好了，还是现场看园林效果吧。
10)售楼小姐:漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
A.具体情况具体看。
11)售楼小姐:开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
A.有这种情况，但一般很少做，一般也就是代理商领导可能偶尔干这事。开盘为了把现场炒热有很多方法，领导自己上去装客户是最笨的方法。。
12)售楼小姐:注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
A.这事不绝对，得分项目，好卖项目代理行也不愿意折腾。开发商实际上更会搞花头，代理行的所谓花头还得向开发商审批，开发商要搞还不是领导说了算，说搞就搞？最重要代理费是一开始谈好的，按销售比例分成，中间的各种宣传费用都已经计算在代理费里了。还一种是包销，直接把楼盘低价拿下，也谈不上赚开发商代理费的事。
13)售楼小姐:如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？
A.这条是错误的，一般广告上印的户型会有两种可能，一种是楼盘最极品的，为了吸引客户来电，是否还有另说。一种是楼盘房型最多的。把最差的位置印广告上，不担心广告费打水漂吗？
14)售楼小姐:到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
A.销控作假还不是分分钟的事情，这个话题没意义。最高级别的假销控可以让开发商用自己人名字联网把房定上。你要真有特别想要的，就直接和销售说：如果这套有我不用定，直接签约。你再看销售人员反映。如果是假销控，销售人员看到你强烈意向会和领导商量，有可能会把一些不靠谱的关系户或者不靠谱的定房客户赶走，到时候你得真的干脆签约啊！！不过也可能是真没了。。
15)售楼小姐:一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。
A.这个只能代表一部分吧，工地不会太干净的。。建材堆放井井有条这个是基础。能做到这些只能证明不差，好的话还是看做工啊。
16)售楼小姐:不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
A.北京反正天通苑都早上一万了，也不知原作者是哪的什么时候写的。。不过这条没说错。一般外资大牌物业都是负责指导监理和培训，完全管理的很少，那是真高端项目。不少物业公司都是开发商自己，后期也能赚点钱啊。
17)售楼小姐:不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。
A.这条虽然不是绝对，但倒也没错。现象存在。
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