川沙的规划，你听一下就好

川沙命运曲折。

八九十年代川沙是上海第一强县，全国都数得着。

1992年川沙撤县，变为浦东新区下属乡镇，辖区为原县政府驻地城厢。

此后川沙开始被打入冷宫，长达20年发展缓慢，一座太平桥就修了十几年。

这段时间陆家嘴、外高桥、金桥、张江迅速崛起，红花川沙瞬间成了绿叶。

2012年合并了六灶，形成如今的版图，然而也只是增加了一些楼盘开发而已。

川沙新镇位置

眼看着各个小弟纷纷穿上喇叭裤，手持大哥大，自己连万元户都没混到，川沙心里急啊。

2018年，机会终于来了。

这一年公布的《上海市城市总体规划（2017-2035年）》中，川沙被纳入主城区。

看地图就知道，这四个主城区明显向外突出。

实际上主城区就是外环内+宝山部分+大虹桥+闵行浦西部分+川沙部分。

有人问突出的为什么不是唐镇，为什么不是周浦。因为他们不够格。

川沙繁荣时，你们还都是农村。

主城区是一个区域概念，更像是一个荣誉称号，或者家长的期望。

如何实现这个期望，还需要更具体的动作。

而且97平方公里不可能一碗水端平，也需要拿笔圈一下重点。

所以在这个基础上又提出打造川沙副中心。

上一波副中心是徐家汇、五角场、花木、真如，大哥徐家汇现在已经是家族主要话事人之一，五角场在北上海也是一呼百应。

不过花木、真如发展的并不好。师父领进门，修行在个人。

现在又选了6个深度培养。

憋了20多年的川沙，能把握住吗？

说现在的川沙是绿叶并不过分。

川沙着重打造的经济体是川沙经济园，整体以工业为主，并没有贡献太多数据。

迪士尼开业后周边民宿开始活跃起来，六灶的不少村民有了新的收入来源，酒店餐饮也有较大带动，不过受益对象更多的是浦东整体。

迪士尼南部的民宿

这些改变与张江、金桥、陆家嘴的大国重器比起来，还是上不了台面。

所以川沙更多的沦为一个居住区。

城厢社区这里原本就有大量居民，大量老房子；城南社区开发了阳光城愉景湾、凯佳公寓、华府188等商品房，居民以川沙、六灶改善为主。

川沙城南社区

后来六灶也开发了一些项目，吸收了部分张江、陆家嘴的客流。

其他广大地区基本是原生态的农村，对外相对封闭。

（备注：大量1990年以前的小区房龄不可考，因此存在低估）

实际上川沙近些年商品房开发也不多，大部分小区都是2000年以前建成。

2015年后川沙开发的项目寥寥无几。

川沙做过短期努力，原本想在地铁站附近打造一个商务中心。

成功运营的是百联和绿地的商业，建了两栋写字楼，招商也不是很顺利。

百联与绿地东海岸

百联和绿地是彻头彻尾的社区型商业，并没有对外辐射能力——唐镇、祝桥的居民都很少过来。

学校上依旧是当地的观澜小学，医疗上主要依赖1980年创建的浦东新区中医医院。

没有大规模的开发，即使有2号线也只是方便了当地居民出行。

所以川沙的当下的定位是：以当地居民为主、吸收了少量张江、陆家嘴客群的大型居民区。

没有莘庄这样辐射闵行、松江、奉贤的能力，也不像九亭一样完全的成为市区睡城。

当然我们更关注的是未来。

未来，川沙将成长为九大副中心之一。

副中心的意思是，成为城市扩展区域的凝结核，引领片区发展。

就好像东京银座、上海徐家汇一样，成为新开发片区的中心。

然而直到现在，我们也不知道川沙的副中心该怎么建设。

大虹桥不用说，核心区已经基本成型；

莘庄CBD也在持续招商运营，七莘路一带初具规模；

大家瞧不上的宝山也公布了吴淞副中心设计方案，工业、服务业有序分布。

吴淞副中心控详规划

真如、花木、五角场几个老一辈副中心规划都改了好几次了。

川沙副中心到底核心区选在哪都不知道。

三年了，连张图纸都出不来。

江湖传言核心区将选在城厢社区西侧，这里是大片的待开发区域，土地获取成本低。

然而浦东新区用地规划上，这里2035年仍旧是一片绿色，倒是迪士尼东部规划了大量商办用地。

不管怎样，大概率都会位于迪士尼周边，川沙东南部广大的农村地区仍旧没有开发计划。

实际上川沙被划进主城区的只是西北角很小一部分，以华夏东路、迎宾高速、南六公路为界。

不过看到这张图就会感到非常压抑：九大副中心，浦东就占了4个，三个都在川沙周边。

川沙的几个弟弟张江、金桥前几年出国留学，成绩提升很快，自己在国内被冷落了很久。

等了二十几年，家里终于给安排了大厂实习机会，却发现弟弟们都一起去。

海外镀金回来的弟弟们自然混到风生水起。

张江副中心如火如荼，设计了双子塔高达320米，即将完工；

金桥副中心设计方案恢弘庞大，地标高达330米，即将动工。

金桥副中心

没办法，经过几十年的积累，张江、金桥更具实力，也更加迫切：

张江的科技企业、金桥的制造企业都诞生了不少商务需求，必须要有商务区承载，否则就外流他区。

川沙只能在厂里继续坐冷板凳。

不仅如此，几个副中心还联合起来，搞了一个金色中环，对的，又没带上川沙。

金色中环一出来，川沙更加失落：

杨思恒大市场要建设，御桥要开发，前滩南还没动工，沪东船上大家盼了这么久。

什么时候才能到川沙？

不过这次失落没多久，就又受到一击：

上海东站要打造商务区，定位下一个大虹桥。

这次规划来的迅速而猛烈，定位清晰、规划详细，一幅很认真的样子。

川沙只能再次怀疑人生：说好的九大副中心，你成下一个大虹桥，岂不是十大副中心了？

当然这次又没能怀疑多久……

关于浦东的谣言终于落定，这里要打造社会主义现代化建设引领区，其中重头戏给了张江和临港。

今年的两次集中土拍，浦东共计出让12幅土地，其中10幅给了临港。

临港这个小弟正式成为爸爸妈妈心头肉，谁都取代不了，要啥买啥，不要也买。

川沙只能感叹一句：生不逢时。

错过了过去30年的高速发展，现在真的是狼多肉少，周边一圈强邻。

7公里之外，张江副中心还在紧锣密鼓的施工，招商工作尚需一定时日，谁敢去开发川沙？

这也是川沙副中心图纸都没出来的原因。

据说今年年底一定会出川沙详细方案，我们拭目以待。

看目前的进度，图纸到施工需要多久更是一个未解之谜。

不过不影响川沙的房地产市场，浦东共计出让12幅土地，其中10幅给了临港，张江周边供需极其失衡。

大量外溢需求会持续流入川沙。

只是建议大家置业时多考虑居住体验、生活场景，川沙的规划听听就好。

更重要的是，川沙尚未开发，并没有针对外来客群供应土地，偶尔上市一两个项目都是给当地居民改善。

你看看华府188、凯佳公寓，户型基本120平起步，业主基本清一色川沙、六灶本地人，即使张江的高薪码农也抢不过他们。

毕竟不是给你准备的。

编辑∣环线咨询