售楼处里的猫腻，买房遇到的9个坑都在这里

在走进售楼处之前，每个购房者都觉得自己是明察秋毫的福尔摩斯，一定用尽毕生功力给自己挑一套十全十美的好房子。而事实是，售楼处金碧辉煌的灯光照着、美轮美奂的样板间看着、片区未来潜力的喷香大饼画着……置业顾问一声声哥哥、姐姐推心置腹的话语里，多少人看房前以为自己是盘丝洞里的唐僧，面对美色坐怀不乱；看房后都成了误入佳琪直播间的疯狂少女，脑子里只有一句话：“OMG，买它”。

 

高大上的售楼处是开发商精心烹制的一张“照骗”，像极了你即将面基的网友，在你决心“奔现”的那一刻，你就输了。

 

2年后交房，你才发现原来门是内开的，号称人车分流的小区里有百十个停车位，宣传好的规划路还是小土坡，宣传中的无遮挡变成了楼前有座公寓楼……

当你找开发商要说法时，他拿着购房合同说，不是说了嘛，一切以合同为准。这些合同上都没有，有什么好说的。

 

一直觉得当前济南的楼市环境，开发商和渣男的本质相像，深情款款时好像能摘下天上的星星，翻脸无情时，多看你一下都辣眼睛。

 

然而，只要想入丈母娘的眼，刚需终归要买房的。与其头脑一热匆忙交付6个钱包，不如精挑细选，规避每个错误。

 

在买房这件事上，只要不犯错，就成功了一半。

 

本文不讨论区域选择，升值潜力，楼盘对比，那些阅尽千帆的选择交给个人喜好。这里只讨论金碧辉煌的售楼处里，隐藏的步步惊心。

 

1

沙盘里的错觉

你以为有的不一定有

你以为没有的大概率有

 

沙盘上的美景大多是相似的，交房时的缺陷各有各的不同。

 

澄清一个错觉，一个高档沙盘的制作维护费少则十几万多则上百万，不是为了原汁原味给你展现未来生活场景的。那些“模型”“效果图”“比例”的潜台词是，沙盘模型仅供参考。换言之，沙盘是美颜后的生活，是隐藏了部分真相的真实。

 

比如，我们很早就提过的正荣悦棠府的沙盘，在刚一面世时，谁能想到沙盘中间那个低矮的水晶体代表的是一栋高耸的写字楼呢。

 

（曝光后，后期沙盘已调整）

同样是悦棠府，看着沙盘中间郁郁葱葱的树木，您能想象小区绿化率只有9%吗？这些问题，在置业顾问的价格优势、片区潜力、道路学校一同交付的天花乱坠中被无限缩小。你能说他们作假吗？只是没义务告知你全部的实话而已。

 

同样，警惕分期开发的楼盘。如果你中意的楼座前面是待开发的工地，最好要来规划图，看一下前面要建多少米的高楼，楼间距多少。西客站片区的恒大翡翠华庭就是前车之鉴，阳台上看了几年一望无垠的田野，现在的景观已经变成高耸的公寓楼了。而祥泰城的业主，上个周末也刚因此而维权，前面山钢的高楼起来，全楼没有阳光。

 

沙盘里的景观设计可能不会兑现， 楼间距可能是美丽的错觉，周边的建筑物可能被水晶体替代，但工地是真实的。如果选定了意向楼盘，建议去工地门口看一看，每个工地门前都会立上《建筑工程规划许可公告牌》，即使工地内禁止参观，目测的楼间距也比沙盘来的更直观一些。

 

2

被忽视的不利因素

藏着影响生活质量的真凶

 

每个售楼处里都有《红线内不利因素展板》和《红线外不利因素展板》，通常是密密麻麻几十条的小字，全部看费眼，仔细听费心，可里面却藏着影响生活质量的“深水炸弹“。置业顾问很少主动提及不利因素，即使提，也是眉毛胡子一把抓，把最关键的影响夹杂在大量的信息里。

 

对这方面很在意的购房者，建议拍下来仔细研究，针对重点详细提问。比如配电站、化粪池、加油站、电信塔、垃圾中转站、工厂、热电厂等。

 

对于项目外的不利因素，最好的办法还是工地周边多来几趟。附近的运输车辆有多少？有没有公墓？铁路、高架桥的噪音到底有没有影响？是不是处于污染企业的下风向？这些问题看似不起眼，在入住后，都会是影响幸福感的关键。而罗列的内容里，往往是避重就轻。

 

3

即使你买18层

也有可能买到居住公寓

 

现在济南的居住公寓实在太多了，容积率3.19的东部大盘18层都是居住公寓。即使容积率1.74的，居住公寓数量也能达到68套，7层大寒日日光直射不到2小时。

 

济南东部楼盘规划图

每个楼栋会专门标出居住公寓，还可以顺便看一下楼间距

CBD里的仁恒公园世纪，绿地IFC中央公馆也有不少这样的居住公寓。可以说，济南没有居住公寓的楼盘不多，不主动问告知的也不多，所以，还请小心为上。

除了房产证上写明是居住公寓，和普通住宅一样能落户、就近上学。唯一的担心是，阳光差些，再转手难些。

 

对于如何甄别，可参考《你们要的“住宅VS居住公寓VS公寓”的科普文章来了》。济南住宅与房地产信息网-在售楼盘-楼盘表有居住公寓数据。也可在济南市规划局查询建设工程规划许可公告牌。如果用项目案名查不到，可问明地块名称。比如璟樾项目，在规划局上可以搜索“张马A9地块”。

4

样板间是买家秀

交房时成卖家秀

 

购买期房必须时刻提醒自己，所见不等于所得。

 

如果你买的房子是精装修，不要被一系列大品牌绕晕了眼。就像电影《爱情呼叫转移》说的，“开发商用的一定是名牌里最廉价的一款。就像每个男人的承诺都特动人，实施起来呢？你说呢？'

 

估计精装修什么质量，经过这两年维权的教育，济南购房者心里都有数。买精装修的购房者，记得把样板间门口的精装修标准拍照留存，即使不能当作证据，好歹维权时有个比对。

 

买毛坯也不要被样板间里的温馨场景迷了眼。

许多样板间卧室、卫生间是只有门框，没有门的，这样显得空间比较大，实际入住后装上门，你会发现空间小很多。

餐桌、床、衣柜等都是专门定制的缩小尺寸，交房入住后，摆完家具大概率连转身的空都没有；

实体样板间的话，可以要求把灯管关掉，观察白天室内采光程度；

不要因为美丽的样板间而动心，还是《爱情呼叫转移》里的名言，“注意样板房家具的位置，真正使用的时候没人会这么摆，你一挪就发现不对。就像男人，外面穿得再光鲜，不等于回家后就不乱扔袜子。”

 

5

警惕内开门、走廊浪费面积

户型图需注意尺寸

 

前段时间绿地新里城外开门变内开门引发业主维权的事件告诉我们，即使户型图上门是向外开的，实际交付时也可能改成内开门。鉴于开发商一直推搪是业主没问的原因，购房前询问清楚录音比较好。

 

 

开发商很少提供有尺寸的户型图了，可以问置业顾问有没有带尺寸版本。像客厅开间、卧室几米宽、几米长，带尺寸的户型图都更直观。

 

户型图中黑色为承重墙，如果置业顾问说可以后期改造，一定要记住承重墙是不能动的。

 

选择户型，尽可能大开间（东西长度），短进深（南北长度），动静分区，干湿分离，避开走廊过长户型。

 

 

6

赠送面积本来就是你的

实际使用面积官网上查

 

现在开发商的常见套路是，我们的赠送面积多，这些听听就可以了。每个地块能开发的最高建筑面积是固定的，那些打着赠送旗号的，根据《建筑工程建筑面积计算规范》规定，原本就不计入建筑面积：

一层小院属于公共面积，购房者的房屋产权证上，不会有小院的测绘面积；

地下室净高低于2.2m，计算一半面积；

落地飘窗低于2.1m不算面积；

阁楼净高不满1.2m以下的部位不计算面积；

半封闭阳台算一半面积；

需要注意的是，赠送面积往往不会写进合同或写进产权证中。没有依据，后期一旦发生纠纷，购房者很难维护自己的权益。

 

如何查询实际使用面积：济南住宅与房地产信息网-在售楼盘-楼盘表，具体到每个楼栋每个户型。

 

7

那些写在价格里

却没写进合同的

学区、地铁、人车分流、商业配套

 

关于地铁、学校、新建医院、商场等配套，告诉你这里有，不代表是你的。除非白纸黑字的写在合同里，才能作为维权的证据，不然没戏。

 

比如历时数年的学区维权。西客站恒大雅苑2012年开盘，到现在还没学区。力高澜湖郡买房时宣传北师大基础实验学校，承诺2019年建成招生，到现在还是空中楼阁。