干货不过时，希望依然对大家有帮助
之前团队在做市场租房选题的时候，发现一组数据还挺意外的
其实上海去年整体租赁市场上，很多都以小户型为主，大户型供应是非常稀缺的，占比只有1/3
但是在分散式房源中，反而大户型比较多，占比在60%以上
从租赁同行朋友那边听到的市场消息，越来越多市区老破大拿出来租了
背后可能跟老破大卖不出去有关，房东不自住又不愿意空着，所以才拿出去租
老破大这类产品因为面积大价格贵，可能面临的困境更多
我选择实地去看看，那些又老又大的房子真实的市场行情到底怎么样
01
我先去古北看了看，一百多平的老房子比比皆是
很多老房子都是九几年建造的，以两房大户型居多
典型的小区，比如钻石公寓、翡翠公寓、宝石公寓、碧玉公寓、维多利亚公寓...
主要集中在古北一期区域，很多xx公寓、xx花园是古北二十多年前留下来的外销房
我问了下中介，这些老破大小区目前的出租情况，基本上如今拿出来出租的房源越来越多
放在以前，这种产品还是比较高端的小区，现在也是我们常说的老破大
房龄都有二三十年了，面积基本在100平以上的两房，整体房屋因为建造久远也开始显得老旧
这种老房子在市场上也相对不好卖，很多房东自己并不自住才拿去出租
但是在真正交易的时候，古北这种产品形态在现在的租赁市场上是不太好接受的
本身这个板块的老破大产品就存在一定的劣势
首先是户型不太好接受
基本上都是两房大户型，103平两房、128平两房，哪怕是140平也只有两房
原本100多平就完全可以做很舒适的三房，140平这种大户型甚至可以做四房
像这种老破大的空间设计，跟现在的商品房户型设计对比确实差距较大，脱离了现在对于大户型的居住需求
而且户型也是千奇百怪，二手房可能存在诸如手枪形的、扇形的等奇葩户型
总之很少能看到方方正正的户型，导致空间利用率低
就拿我看的几套房源来说，走进室内，这种不规则的感觉会更明显
常常会出现类似三角的卧室、多边形的客厅
又或者是这种扇形的客厅
还有各种朝向，朝北、朝东、朝西南，有时感觉室内光线不是很好
这种老房子的空间布局居住起来可能也没那么实用
还有一个可能大家容易忽视的点，就是停车难
基本上中介都会问我一句，有没有停车需求
因为早期规划的时候，老破大和老破小都存在车位都比较少的问题，导致无法承载现在这么多车辆
除了地面零星的几个车位，很多时候需要到别的小区或者附近商场停车
居住产品没那么好就算了，关键租金价格高
古北这一片100平左右的房子，一个月房租基本在1.3万-1.6万上下
这么算一年的租金支出也要在15-20万
属实有点高了，按照2023年上海平均月薪1万3来看，在这里租一年等于普通打工人的一年收入
在古北踩盘时，我也正好碰到一位出租的上海房东
他有套挂牌1.3万/月的两房，挂了几个月还没有租出去
据房东说，房子以前一直是租给日本、韩国人，但随着古北一部分外籍人士的离开，如今租客也不好找了，就面临难出租的问题
02
“原来挂牌出售的业主，也开始找租客出租了”
这是我问了几个链家中介听到的同一句话，也是大部分业主的无奈
在市调过程中，我发现边售边租的老破大变多了
同一套房子拿出来出租的同时，也在同步挂牌出售，都是同面积同户型同楼层，连装修都一模一样
以巴黎花园为例，有套161平3室2厅的房子，在链家网上以1160万的价格挂牌出售，同时以租金16000元/月对外出租
据中介介绍，有很多古北业主的初心是打算卖掉房子
但是二手市场不太好，卖不出价格的时候，不如就拿出来租了
我看了下同小区正在挂牌的二手房源，真的吓了一跳
目前一共挂牌20套，而整个小区才387套，挂牌率已经拉到了5.2%
不仅二手挂牌增多，而且有一半以上都是挂牌后一直没卖掉的房子
再看成交，23年以来这个小区共成交了5套
挂牌量大于成交量，就积累的多了
这背后意味着，对于业主来说，此时此刻把房子卖掉可能比我们想象中艰难得多
所以现在同时挂牌出售出租的老破大，肉眼可见的变多了
然而即便挂出去出租，如今老破大的租赁市场也不是很好，相比2021年市场较好的时候，如今的租金水平整体都在走低
尤其是这种老破大租金也比之前低了10%左右，原本可以租1万/月左右，现在降了1000元左右
但是房子房东不自住，一直空置，还不如拿出去出租也能减少点损失
03
手里有房子空置的房东，也开始找长租机构出租了
据管家告诉我说，相比2021年，如今大户型的老房子逐渐变多
因为租客少房子多，房东自己也不好出租，就会委托给自如这样的长租平台，尽快出租出去
之前我们在自如租房平台上看，还出现了一些首次出租房源
房子原本的装修比较老旧不太好出租，委托给自如后，装修翻新散味之后也能给房源一些增值
除此之外，上海花城也有一些合租房源，基本上都是以一百多平的两房为主
以前只是偶尔有业主拿出来卖，现在也开始交给自如出租了，不想空着减少损失
上海正在出租的老破大都是以前的老房子，房东可能以前还会住，现在搬到外环，或者说搬到品质更好的房子了
这些房子留下来出租，自己没时间也不想花钱装修，但是房屋相对老旧又不太好出租
据自如管家介绍，目前租赁市场上，新装修的房子占比只有约40%，剩下的60%左右都是旧房子
老旧的大户型并不好租，反而是租金更低的老破小要更好出租一些
如果把房子委托给自如，也需要投入一笔费用
首先需要出一笔装修费，由自如负责装修翻新再对外出租，价格在10万-20万不等
如果是业主原装，就不需要出装修费
像这种就是房东原装
这样的老房子看起来还比较新，就不需要重新装修
只需要自如增添一点装备，如沙发、茶几、挂画等，费用也不用房东出
现在租赁市场没那么好的时候
或许把老破大交给长租机构也是一种出租方式，至少不至于空置
04
市区老破大越来越多拿出去租，可能是一种趋势
当上海二手进入不好卖阶段的时候，就会导致房子的空置时间变长
对房东来说也是一种损失，与其空着不如出租赚点钱
不管是边售边租，还是租给长租机构，都是房东降低损失的一种方式
但是单单从产品分析，对于老破大这种产品，本身面积大租金就比较高，而且房子老旧
这种产品所面对的租客势必就比较少，也因此在如今的租赁市场上更难以出租
以上为正文，来自真叫卢俊团队
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