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作者：吴取彬 隆安（上海）律师事务所合伙人、律师
【导读】：在房屋买卖中，房地产登记部门提供的格式合同范本都异常简单，留下一点空格让买卖双方填写，但是简单的合同条款背后却隐藏着你不知道的法律风险，今天本文将谈谈，二手房买卖条款中关于“价款”该如何约定：
我们常见的合同范本关于“价款”是这样的：
甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为（人民币） 元，(大写)： 元整。
一、关于“价款”的填写说明：
由于房地产登记部门提供的格式合同异常简单，因此，相关内容应在合同的补充条款中具体约定。另外，二手房买卖中，往往卖方对房屋进行了装饰装修、并且可能随房屋的家电设备另外，亦要注明房屋价款中所包含的内容，比如：
房屋及其占用的土地价款为：（人民币） 元，(大写)： 元整；
装饰装修作价为：（人民币） 元，(大写)： 元整；
附件清单中设施设备作价为：（人民币） 元，(大写)： 元整。
房屋维修基金及有线电视、宽带、水、电、煤等初装费均随房附赠给乙方。
这里需要注意的是：各项价款应本着公平合理的原则作价，否则也极易产生纠纷。同时，应说明价款是否包含买卖双方应承担的税费。
当然，分开列明价款并非是指导买卖双方通过做低房价来达到逃税目的，事实上在同一份合同中分开列明房屋价款所包含的内容，基本不影响买卖双方所承担的税费（详见下文），除非买卖双方签署阴阳合同逃避税款，当然签署阴阳合同将面临被税务部门追缴税款及面临罚款甚至刑事责任的法律风险（详见下文）。
二、关于“价款”约定的法律风险
1、价款约定不明的法律风险
房屋价款约定不明，是房屋买卖中的常见现象，也是房屋买卖合同产生纠纷的源泉之一，若买卖双方对价款约定不明则存在以下法律风险：
一是买卖双方在交房时很容易产生纠纷，尤其是对房屋内的一些设施设备及维修基金是否包含在房价中极易产生纠纷；
二是在房屋买卖中，大多数情形合同中的价格是卖方净到手价。但是，各地房地产登记部门提供的格式合同上关于价款仅仅是一个空格，让买卖双方填写数字。因此，为避免价款带来的意思理解分歧，应明确的说明本次房屋买卖的价款是否包含买卖双方各自应承担的税费，若是卖方到手价，则应在补充条款中明确本次房屋买卖中产生的一切税、费（包括但不限于交易手续费、登记费、测绘费、评估费、营业税、印花税、土地增值税、个人所得税、契税等）均由买方承担的内容；若是买方净付出价则应明确本次房屋买卖中产生的一切税、费（包括但不限于交易手续费、登记费、测绘费、评估费、营业税、印花税、土地增值税、个人所得税、契税等）均包含在上述价款中。否则若对价款约定不清，则买卖双方应按照法律法规的规定各自承担相应的纳税义务。
另外，这里特别需要提醒购房者注意的是：对于卖方到手价的买卖合同，作为买方务必注意卖方房屋来源、卖方房屋套数等情况，这些都和买方最终要承担的税收息息相关。若房屋来源是第三方赠予，出售房屋可能要承担高达20%的个人所得税，对于几百万甚至上千万的房屋买卖合同来说，这是买方承担不起的数额！！！
2、签署阴阳合同，两份“价款”的法律风险
阴阳合同可以说是二手房交易中的“潜规则”，买卖双方为了降低交易成本，另外，房地产中介公司也为了促成买卖双方达成交易，一般会主动帮助买卖双方去做阴阳合同。阴阳合同的确可以帮助买卖双方逃避部分税费，但也面临以下法律风险：
一是涉嫌逃税要承担法律责任，即税务机关一旦查实的话要追缴税款，而且要处以税款5倍以下的罚款。如果数额到了一定程度要受刑事处罚，我国《刑法》201条有规定，作为纳税人如果逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。
二是当买房人再次转让房产时，将面临卖出和买入价之间差额较大，相应税费被拉高的问题，将要承担更多的税赋。
三是如果买者用该房屋抵押，就得不到这个房屋真实价格的抵押，银行只会按你在房产局备案的那个合同来确定贷款比例。
四是当买卖双方因交易发生争议时，一旦进入法律程序，由于签订阴阳合同属于当事人恶意串通损害国家利益的行为，“阳合同”可能会被宣布无效，因而基于这份合同所进行的过户行为也可能会被撤销的风险。
五是双方因支付价款发生纠纷时，如买方主张按照备案合同中的房价购买房屋，不再购买“作价”的各类配套设施设备，即便法院最终确认按照实际的成交价格来交易，由于双方在交易环节中涉嫌避税，也会被追究相应的法律责任。
3、房屋价款分开详细列明基本不影响交易中的税费
一是不影响卖方应承担的营业税。根据《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函[1998]53号）规定，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。
因此，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。
二是基本不影响买方应承担的契税。根据《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》(国税函〔2007〕606号)规定：“房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。”因此，房屋买卖中，除了一些家电、设备等动产以外，均依法要缴纳契税。
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