老洋房，你该知道的真相！

前两天一则新闻引起大卢关注，晨报报道了青浦区中海翡翠湖岸别墅一业主，擅自将市场价逾千万元的独栋别墅夷为平地。

大卢不得不感叹，土豪真是有钱任性。这种别墅拆了可以重建，而有些别墅可能拆不起。今天大卢来聊一聊有情怀的东西-----老洋房。

老洋房是上海人文地标之一

老洋房是上海人文的地标之一，在地段、历史印记、建筑风貌等方面都有着极为突出的城市名片特征。其独特的魅力，也成为现代别墅市场的追随目标，不仅在外形上予以仿造，更在人文内里进行不倦的追寻。归根结底在于老洋房在市场上极为昂贵的价格，也为这种追随提供了切实的价值动力。

虽然每年老洋房交易量屈指可数，但是一旦交易基本都是上亿甚至数十亿的标的，也容易引起业内关注。其高价有两方面因素导致：一方面是供应不畅。上海老洋房数量约5000套左右，绝大部分为国有产权，个人所有的老洋房数量仅300套左右。此外老洋房还有挂铜牌（历史保护性建筑）和不挂铜牌之分，加上产权清晰且具备出售条件的就更少了。可想而知，当市场上的交易主体以不挂铜牌的个人持有房源为主时，可供交易的老洋房数量必定屈指可数。

不过，人文价值是老洋房的核心所在，这才是重点。

新老洋房间人文价值落差大

近些年，开发商对海派建筑风格的营造也开始拿捏有度。大卢选取了两组产品进行市场价值对比：严氏私宅和“御华名苑别墅”；湖南路20弄和“上方花园别墅窗体底端”。借助“市场售价=地段价值+产品价值+人文价值”这一概念公式，进行人文价值落差的统包评估。

（万元/平方米）

两两对比发现，地段价值还原后，新老洋房之间的价格落差在50%~80%之间。这个测量值可简单理解为新老洋房间人文价值的差距，且越是知名的老洋房，这一价值落差就越大。

以严家私宅为例，严庆祥于1940年从一名德国医生手里买下，至今仍为私宅，不对外开放。增强了其神秘性，更完好保存了其人文传承，人文价值占据总价的60%之多；而像湖南路20弄这类的老洋房，没有经历过名人家族承载，人文价值占据总价的比例远低于严家私宅。

 

说白了，有故事的东西往往比没故事的要更值钱。这也是在营销过程中给买家一个概念，这块石头是怎么来的，那课树是谁种的，就是想让这些故事附加在房子上，令房子更值钱。

 

老洋房的借鉴意义

人文价值的差距是新老洋房价值落差的根源，具体表现在建筑艺术、历史印记的保留，居住文化的传承等方面。

 

从建筑反映意识形态来看，老洋房将房屋与居住地作为文化空间灌输意识形态，常常反映出居住者的价值取向、审美旨趣。比如丁香花园，房屋的结构是西式的，配以中式的园林构造。西式房屋的格局、采光令居住更加舒适；中式的庭院的“小桥流水”、“曲径通幽”则别具风味。这一切符合上海人“拿来主义”的生活态度，崇洋但不媚外。

而目前国内的建筑，普遍具有大规模复制的特征。从规划图纸到套型单元，电子化复制对手工重复的替代，在功能实现这条路上，几乎抹杀了建筑艺术存在的必要性。为了提升社区的高档气质，开发商不远万里移植苗木；不惜采用古代建造宫殿的石材，但从不考虑它们能呈现的艺术感。如此打造的建筑物，不可能有艺术美感，更惶论建筑灵魂。而没有灵魂的东西自然谈不上价值升级。

老洋房代表的是上百年的传承

老洋房造型各异，尽管历经风雨，但依然保持着当年的艺术风貌。多年踩踏磨出凹槽的木制楼梯，踏板依然平整稳固，扶手依然平直光滑，看不到弯曲裂缝。那些看上去外观破败的建筑，依然凸显着自己独有的风格特点。而现代建筑除了地段不一样，其他都雷同。而且在耐用度上不及老洋房，难以承载历史的消磨。没有个性、无法抗拒时间的东西必定会在热情消退时，率先被遗忘。

老洋房代表的是上百年的传承，并没有在现代社会的快节奏中被边缘化。经过几代人的持有传承。从最初的建造到期间的修葺不断丰富，即保留了历史的印记，又追随着潮流的发展。相对的，新洋房的买家，大多出于投资的目的。购买即闲置，用来自住的也因人气不足配套不旺等原因无限期闲置。没有人和居住环境的互动，想留下历史印记自然无从谈起。结果就是，老洋房是一个内容丰满的宝库，而新洋房则是空空如也的躯壳。