| 时间：2020年08月19日 15:01:08 中财网 |
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最近，有个粉丝朋友在后台留言问我，说自己家的房子在网上挂了半年了，还没卖出去。
更气人的是，楼上同户型老王的房子早就转出去了，价格比自己还高了13万。
自己越琢磨越生气，也没乱喊价，房子也不错，怎么就转不出去呢？
最近这两个月，记不清有多少个粉丝咨询我卖房难的问题了。之前我们大部分的文章都在教大家如何买对房，确实在卖房这个问题上讲的比较少。
其实，就我自己这么多年与房子打交道的经验来说，选对房至关重要，但到了卖房这一步，卖房技巧也很重要。
行内有句话：懂买是徒弟，会卖是师傅。其实现实中就有很好的卖房师傅，就是卖房给你开发商们。
按照我对那么多行业销售的了解，我觉得开发商的销售技巧，他说他排第二，没人敢排第一，手法是一套一套的。
今天，我们就来剖析一下，开发商的买房套路，怎么用在咱们
老百姓(603883)卖房上。看完绝对让你成为顶级的卖房大师！
从你一踏入营销中心的开始，你就会进入开发商精美包装和营销设计氛围中，每一步都是为了让你掏钱包而设计。
第一步，注意房子“高级感”的打造，也就是俗称的逼格与气势。
想想那些价格贵的项目售楼部，有何特点？
是不是一踏进营销中心，从装修风格就能感受到品质与格调。再跟着看看样板间，更加不得了，这个装修绝对是设计师在本小区的最巅峰设计，豪华、大气、典雅，所有的词用尽都难以描绘出它的气质。尽管知道自己未来住进来家装可能没有这么好看，但心里还是忍不住为这个项目猛加几分！
反过来，我们卖房也是不也是一样的道理，如何营造出好的场景氛围和视觉冲击，更容易让购房者快速掏钱，甚至愿意多掏钱。
具体什么意思呢？
房子住的久没关系，但是一定要看来舒适整齐大方。不说像样板间那么漂亮，但是墙壁刷个白，就能让房子看起来采光更好一些；挂些有格调的装饰品，会显得房东很有品味；再简单收纳一下，房子看着不要利落大方太多。
这是我在贝壳找房上看见的一个房源，大家感受一下，这个混乱程度，如果你是买家，你的感受是什么？
看看下面两张图，对比更加强烈了。左边这个就是典型的农民房，右面这个就是典型的长租公寓装修。成本不高，但是观感相差极大。咱们合计合计，排除那个柜子，这个房间也就刷白了墙壁、铺了地板，挂了两幅画，有多难？能花多少钱？
这些硬装加起来可能不过几千，但是在议价和转手速度上带来的好处远不止于此！
其实，购房者心里都清楚，多数房子是没有样板间这么漂亮的，但大家还是很容易为感性买单，看起来干净整齐的房子，比那些看起来凌乱邋遢的房子，赢得的好感不要高太多，而买房子谁不愿意买自己喜欢的呢？
做好这些，再把家里收拾一下，选个阳光好的日子拍些照片，再发给中介挂到网上，只要照片足够漂亮，来看的人就不会少的！
第二步，个人包装要到位。除了房子包装，自我包装也很必要。
回想一下，我们进入售楼部，跟你交流最多的就是那些售楼小哥哥和小姐姐。越是高端的项目，那些销售们越是看着舒服，他们的外型和身高都是有挑选的。
这些销售，不说都是靓男美女，看着也都是赏心悦目的。他们的外形与谈吐，让你对这个项目的品质好感又有提升！
我们卖房也是，买家对房子的评价也有一部分来自于你的形象，把自己打扮的看起来更有气质和格调一点。别人会觉得你是一个有品位，有追求的人，你挑的房子肯定也不会差到哪去。
也许我们没有那么帅气与美丽，但是穿着搭配讲究一点还是没问题的吧！
谈吐上也要格外注意，平时爱说脏话的，脾气火爆的都赶紧收敛点，让购房者感受到你的涵养与靠谱对卖房来说也有帮助！
同时也要注意一些问题的回答，比如你为什么要卖房啊？
这种问题，千万别耿直的说隔壁小孩太闹了受不了，要搬家。疫情期间和老婆天天吵架，实在受不了这房子了！
这种回答，你让买家怎么想！
这种时候就是考验情商与人设的时候了，推荐大家一个回答模板，比如：家里多了二胎，不够住了，对这房子还挺有感情的，要不是首付差了点，真不想转。当然也可以将原因改成移民了、升职了、孩子升学了。
总之，回答的重点就是我是被迫卖房的，非常舍不得这套房子！
这样的回答，既在不经意间抬高了自己，也提升了房子逼格，买家甚至有种捡漏的感觉！
第三步，一定要搞清楚自己房子的亮点。我们分析分析，售楼部的销售们形象好是一方面，但更重要的一点是他们懂项目亮点，无论是拉着你讲规划、讲配套还是讲生活，都是为了告诉你，这套房子
值得买(300785)的亮点有哪些。
所以，我们一定要知道，自己房子有什么优点。从外部来讲，房子的交通与学区是最影响价格的，其次是楼层、小区绿化、邻居、房龄，接着还有菜市场、超市、商场等生活配套，甚至风水好都是优势。
努力挖掘优点，了解清楚后，大家应该就知道怎么做了吧，就跟售楼部的沙盘一样，我们要学会放大自己的优点，回避自己的弱点。
此外还要将这些优点梳理清楚，写下来，发给中介，让他们直接发在网站和朋友圈，然后自己朗读并背诵全文。千万别指望中介为你写的文案特别到位，只有自己最上心自己的事情，也只有自己最了解自己的小区。
以下这些词语可以选择放到文案里头，大家根据自己的房子，多看看开发商的文案活学活用。
第四步，学会制造竞争氛围。
回想一下，我们在看房时，售楼大厅要是人多，你会有什么感觉？不用售楼的小哥告诉你，你就知道这个楼盘很火热，看中得抓紧买。而售楼小哥也会不经意的提醒你，这里不愁卖，周末人多的很。
咱们卖房也是，适当营造一下紧张的氛围，再不经意透露出这套房子不愁卖，当这种气质嵌入灵魂，并能随意释放之时，你也就大成了。
如何营造紧张氛围？看房时，凑够几户买家一起看是最管用的。既省事，又能通过竞争氛围，刺激这些买家赶紧下定。
今年的热播剧《安家》中房似锦就用了这招，在带卖包子的老两口看房时，同时约了好几拨人，还请了隔壁穿黑裙子的阿姨做演员。
老两口进门就被唬住了，这么多人？是卖房子还是卖包子？房似锦怎么回答：这是为了方便房东，所以选择集中看房的，多么好用的理由呀！
看看这个托的演技多给力，一旁说着：“这个房子他们家的儿子媳妇，都是高级知识分子，那儿媳妇就是在这个房子，生了个大儿子。”一下子触动了老两口的内心，户型都没看就在氛围中定了房子。
高级知识分子一下就拉高了房子的逼格，还旺子孙，生了大胖儿子。虽然都是事实，但是凝练的多好啊！多么精准的营销啊！真的绝了。
第五步，把握谈判的节奏与主场优势。想想是不是没有一个开发商是上门跟你签合同的，主场的优势一定要把握好。
前面的那么多包装，其实最终都是为了把房子以好价格卖出去，这一步非常关键，所以一定要稳住！
千万不要被中介牵着鼻子走。我们知道中介其实更希望你降价，来促进房子成交的。因为他的佣金少不了太多，但你可能起步就要少卖几万。
确实有房东遇到过这种情况，就是中介和购房者搞配合，打拖延战。从早上一直谈到晚上，空调还调到三十度，房东热的直冒汗，最后实在受不了了，降价卖出！
所以咱们一定要防着这一手，一定要在自己的地盘上签合同，同时定好时间，说自己今天就只有2个小时的洽谈签约时间，把握整体节奏。
一方面也是表示自己很忙，另一方面也显示真的不愁卖这个房子，虽然咱们可能心里很急，但是战术不能乱！
其实还有一步也是很重要的，就是要重视和中介搞好关系。
大家可能有这样的疑惑，说好靠自己，你却偷偷讨好中介？
但我们要知道，中介掌握了客源这一关键步骤。所以可以适当让点小利给中介，他好你也好。仔细想想，中介带的最火的盘子，一般都是开发商让利最多的。
中介多带买家来看房，对咱们来说有利无害。可以拿出差不多一万这样子的金额，承诺给各大门店的核心销售，只要在几个月内卖出去，就单独给他这笔佣金，学习开发商用好激励机制。
此外，部分粉丝可能还很犹豫房子定价的问题。看其他二手与过往成交是一方面，这里传授自己的一个小诀窍，需要用上演技。
如果要卖房子，先装作自己要买房子，问下中介和你同类型的房子，中介会给你一个报价，那你对自己的房子要定多少钱就会有个数了。
其实卖房子，就是一个重新包装产品的过程，学会开发商的技巧，就掌握了六寸。
最后也是最最最重要的一点，人生如戏，全靠演技，大家一定要多锻炼锻炼自己的演技再去实操。
千万哭着跑来跟我说，步骤都学会了，败在了演技上！！！
本文首发于微信公众号：大胡子说房。
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