这几年，随着土地政策的收紧，乡村旅游项目的发展思路，也发生了可见的变化。

以前，大家最喜欢的方式，就是自己承包一片地，做“地主”。而现在，大家更愿意以运营方或者合伙人的身份，做当地现有闲置资产的运营。

运营闲置土地资产，避免基础设施的投入，是现在很多人认为，最安全、最可控、最有未来的投资方向。

随着乡村旅游项目可使用土地的增量，越来越少。对闲置土地资产的盘活，已然成为一部分农旅人的必选项。

那什么样的闲置土地资产，才有可操作性？在2023年的庄主帮第5届亲子教育农园行业峰会上，中国土地学会土地法学分会副主任委员、曾任国家土地管理局地籍管理司定级估价处副处长的岳晓武老师就分享了几个大家经常忽视的用地问题。

一个闲着的厂房、闲着的游乐设施、闲着的农田？事情并没有那么简单，因为或许你拿到闲置的厂房可能是违建；闲着的农田，可能是基本农田或在生态保护区里。

要盘活闲置土地资产，就要先知道农村的土地资产都有哪些类型？

（1）农用地：包括水利设施，农业耕地、园地、林地、草地、水域、设施农用地等；
（2）建设用地：包括经建设营性建设用地、工厂仓库、公共设施、学校、工业设施用地、宅基地以及农房等等；

（3）未利用地：荒草地、荒滩、沙地、裸岩、后备耕地等。

是不是建设用地，要看土地利用现状数据或者土地利用现状图。而且每年都会有新的变化。要确定，这块地到底是不是建设用地，要把现在的和上一年末的现状进行比对。如果有产权证，有用地批文的，还要看规划条件是多少。特别是那些荒地、林地、草地，是不是基本农田，是不是耕地，就要对照土地规划图和现状图。

在过去，大家都想着，把农用地变成建设用地；把不合法的建设用地变成合法的，现在大多数人还是不要再有这样的想法。在土地用途管制上，从调查认定用途，规划规定未来用途，当从农用地变为建设用地的时候，国家就要加以控制，并进行转用审批。

如此来说，还不如直接寻找可利用的闲置土地资产来运营。在乡村，农村闲置土地资产有闲置的宅基地与农房；闲置的旧厂房、仓库；闲置的校舍；闲置的养殖设施、农业大棚等；闲置的晒场、游乐设施等；闲置的林场、农场、渔场等；撂荒地；四荒地等未利用地等。

农旅项目特点决定了土地复合利用，与农有关又不是单纯农用，这就会出现很多问题在里面。

（1）红线之坑

选址在永久基本农田、生态保护区、禁止开发区等；你觉得给村长搞定了，签了协议，结果发现是永久基本农田，上面一查，随时给你拆了。在一个生态保护区，一看这山清水秀的，搞个康养挺好，结果这是生态保护区，不能搞经营性的人类活动。还有一些禁止开发的区域，地质灾害区域等等，这都是红线。

（2）地类之坑

以为是建设用地，结果是耕地等农用地；以为是一般耕地，结果是永久基本农田；以为是合法用地，结果是违法用地；以为是耕地，结果是林地、园地...

（3）产权之坑

以为有产权，因为他说这个地用十几年了，以及当年怎么跟村里镇里批的。你信了他，结果发现他那根本不是合法的批文，也没有产权证。

（4）经营之坑

地租下来，但是农村的特点，换了村长，之前谈的，他可能不认。你去租农房宅基地，你要跟一家家农户打交道，农户开始说行，他就要条件，或者说这个石头你不能动，这是我们家的风水，你可以用，但这个石头不能动，或者这棵树你不能动等等。

所以，我们要规避这些风险，就需要去花时间，集成应用土地政策，分类解决。

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REVIEW

·闲置基地盘活，年接待50万人，研学、亲子两不误！

·7个项目的开发模式和玩法（3亩~300亩）

— 广东游学 —

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