如何看待租房自杀导致房屋贬值？

第4068期 2017-11-07

张德笔

笔哥

导语

如果一个人在出租屋自杀，导致房屋变成“凶宅”，进而直接造成房屋价值贬损，这中间的损失，房东应该找谁索赔？在某起著名的艺人自杀案中，就面临这样的问题。

要点速读

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讨论“凶宅”，无关封建迷信，只关价值贬损

先给个定义。本文提及的“凶宅”，是指房屋内发生过非正常死亡事件，老死、病死等正常死亡，排除在了情况之外。

在讨论“凶宅”时，有一些媒体认为，凶宅的概念，明显属于唯心主义，甚至属于封建迷信，“凶宅”根本不存在。这种说法其实毫无意义，“凶宅”的概念是怎么产生的、“凶宅”对人们心理到底产生怎样的影响、“凶宅”是否真的存在，这三个问题根本不是讨论的重点，只需要知道：“凶宅”是否真的对房屋价值产生贬损？

有一点可以肯定，如果买家知道意向购买的二手房是“凶宅”，那么售价一定小于原价。据房产中介透露，折价率一般在20%至50%之间。这方面的信息，有的房产中介已经建立自己的数据库，“在北京，一共备案有2000多套，不到3000套。”

所谓“最高原价收购”，意味着“凶宅”一定会折价

根据以往的案例，如果某处“凶宅”广为人知，不仅会折损房屋本身价值，同时也会使得房屋无法出租，那么租金部分的收益损失，其实也是价值折损。

现实生活中，人们对住宅内发生的非正常死亡事件感到不同程度的恐惧，并对死亡现场心存芥蒂是客观存在的心理现象，而在房地产市场交易中，买卖双方的消费心理，是影响二手房市场交易价格的重要因素。

因此，房屋内发生的非正常死亡事件，虽然对房屋结构本身不构成损害，但基于一般人对死亡的恐惧和忌讳心理，客观上会不同程度地加重居住人的心理负担，对房屋在使用效用造成一定的障碍，并最终影响房屋的使用价值和市场交易价格。

但是价值贬损在未出售前，很难具体衡量，所以很多判例不支持

具体看一下凶宅面临的索赔困境。一个凶宅，在没有售出之前，你能说的往往是“价格肯定要跌”，却无法判断到底会跌多少。所以，即使有人想买凶宅，只要还没有成交，就无法知道价值贬损的具体数额。这就给索赔带来了很大麻烦。

来看一下某起艺人自杀案。某艺人因患抑郁症，在租来的上海一处别墅里自杀身亡。房东认为自己的别墅成了“凶宅”，将两名合同签约人告上法庭，要求二人连带赔偿房屋贬值损失人民币265.5万元。最近，上海市普陀区人民法作出判决，驳回了原告的诉讼请求。

驳回的理由之一是，法院认为，对于房屋贬值损失的认定，应考虑“损失”是否实际发生，损失金额是否确定。房东所称的“损失”，仅仅体现为一种主观上的可能性，目前并未实际发生，以房价30%的标准作为损失是其个人内心的评估，不能构成法律上认定损失的基础。

所以，翻看很多类似判例，有不少法官认为，所谓的“凶宅贬值费”只是部分人的一种主观评价，受人们的思维、意识、观念的影响，有着诸多的不确定因素，在结果上也难以衡量，就连专业的评估机构，也无法对“凶宅贬值费”作出准确的评估。所以，不予支持。

但是，也能看到一些不同的案例，比如下图所示的这起，法院就支持了索赔。

法院支持房东索赔

请仔细看上面这起案例，有一句“姜瑜允许其他人一同使用房屋并造成他人在房屋内自缢死亡，其未能尽到妥善保管使用涉案房屋的义务。”有人认为，“允许他人使用房屋”是法官支持索赔的关键，因为自杀者和合同上的承租人不是同一人。但是在艺人自杀案件中，别墅的承租人是艺人的女友和表嫂，严格按照合同来说，自杀者和承租人也不同，和上面这起案例的情况类似，但判决截然不同。这说明，在这类案件中，法官的自由裁量权发挥了很大的作用。

从司法实践看，“凶宅”的概念已经被法院认可，但向谁索赔要搞清楚

为什么说法院认可了“凶宅”这个民间概念呢？翻看最近5年，和“凶宅”有关的判例，有一种情况，各地法院做出了相当一致的判决：如果房东在卖出房屋时，故意隐瞒了“凶宅”这个因素，法院都支持买家做退款或退定金的处理。

虽然这些案例，和艺人出租屋自杀导致房屋贬损有本质不同，但已经说明，法院认可了民间对“凶宅”的价值判断，虽然房子里发生非正常死亡事件不是法定的买卖合同无效或可撤销的理由，但根据我国传统风俗及公序良俗，房东在卖房之初故意隐瞒房屋的重要情况，有违诚信原则。

但是在“凶宅”类索赔案中，经常发生告错人的事件。2016年4月，北京一保姆砍死了住在出租房的雇主后自缢身亡。继而引发了房东、受害人家属和家政公司之间的两起民事官司。房东起诉遇害租户家属，索要“凶宅”贬值损失50万元。

但是，在这起案件中，被保姆砍死的雇主虽然是承租人，但本身并无过错，并且自己也是受害者，房东应该向凶手家人讨还损失，而不是向租户家人。

回到这起艺人“凶宅”案，房东是向艺人的前女友和表嫂索赔，理由是，是他们二人和自己签订了租房合同。但是，在没有特殊规定的情况下，承租人可以自己居住，也可以邀请家人或其他有特定亲密关系的人一同居住，此案并不存在“转租”等违法合同的情况。所以，有法律界人士认为，此案的被告对象，应该是自杀艺人的遗产继承人（目前来看，应该是艺人父母）。但是，合理的索赔额度，应该限制在遗产继承价值的范围内。

如何规避遭遇“凶宅”的风险

香港、台湾有专门的“凶宅拍卖会”，有人不在意、愿意以低价买入。但对于在意的人说，虽然买到“凶宅”的概率不是很高，可一旦发生，好比吃了一个巨大无比的苍蝇。

由于非正常死亡事件涉及到个人隐私等问题无法直接查询，即便是聘请律师也很难调查取证。所以，如果你对这事儿特别在乎，有必要在合同中注明“房东应履行如下告知义务：告知该房屋是否发生过凶杀案、自杀案，周边是否有不适宜居住的情况，房东如未履行如实告知义务，应承担违约责任，买方有权解除合同”。

凶宅的信息披露制度，这方面做的最好的是香港地区。可能是因为香港人特别在乎？在香港地产网，专门有一栏“凶宅”，共记录了3000多处凶宅，并且对死亡原因有详细记录。

香港地区对凶宅这事特别在意

避免“凶宅”这事，很难指望中介机构。因为房产中介仅是买卖双方的居间人，只能依据合同要求卖方履行如实告知义务，同时，“凶宅”也不是法律意义上的明确筛查对象。除非中介公司在筛查过程中故意隐瞒，否则不会承担责任。

对于普通人而言，买房时为了避免凶宅，可以关注一下几点：1、房价是否明显低于当地均价；2，关注当地媒体，恶性凶杀事件往往会出现在新闻中报道；3、询问周边邻居或小区保安。