今天中国城市中，22%的人住在别人的房子里，未来5~10年，这一比例将增至35%。租住群体在城市中的基数、地位、作用都越来越高。与此形成鲜明对比的，是在租住矛盾的判断以及选择上，与现实的区隔。
售租比太高，租金不合理
上海链家首席市场分析师张月表示，租金是资产的使用价格，与资产，也就是不动产本身的价格没有任何关系。
与租金最相关的变量是城市的人均收入，所以只要这个城市的人均收入在涨，不动产的租金（使用）价格就会涨。（见图1）
图1: 上海市城镇居民可支配收入与租金同比变化
数据来源：上海市统计局、上海链家市场研究中心
房东拥有租金定价话语权
张月表示，租金的波动核心在于供求关系的波动，所以惯常表现是季节性波动，而不是房东个人意志所能决定。以上海为例，从2017年租金变化趋势可以看出，冬季是租赁市场的传统淡季，加之年关外来人口返乡等原因，租金趋势向下；但是春节过后，返沪潮、来沪务工潮来临，租赁需求短期增加，因此2、3月份租金涨幅明显；到了6~8月，毕业季来临，加上为了迎接开学季做准备，会迎来另一波寻租小高峰，租金也会随之出现小幅增长。（见图2）
张月认为，租金的稳定并不在于是否增上涨，而是在于淡旺季之间波动性的缩小。这需要靠供应来调节，未来随着政府、机构运作的出租房源比重加大，租金的淡旺季波动会有所缩小。
图2: “春节返沪潮”&“毕业季”迎租金增长小高峰（环比）
数据来源：上海链家市场研究中心
房东任性造成租房安全感不高
张月介绍，约70~80%的房东，选择在一年期满后继续出租或续约；而租客的续约率不足60%，房东的稳定性相对于租客会更强。租房的不安全感，实际客观来自于合租关系不牢固、租期满意度低、生活变动等，主观在于居住的传统观念制约等。（见图3）
图3：近一年房、客续租情况对比
数据来源：上海链家市场研究中心
租金预期不到位，房东宁愿空着也不降租金
张月表示，空置期对降租金形成的作用，实际是越来越大的。首先，空置期和降租金意愿之间始终存在一个临界值（见图4）；其次，持有成本大导致空置压力更大：近些年的新房东，租金补贴贷款月供的属性变强，尽快出租的诉求高于高租金诉求；第三，资产管理模式的示范作用：B2C规模的成长，个体房东出租压力会变大，尤其是持有低配品类房产的房东，要么降租金、要么提升租赁规格。
图4：不同空置期内房东下调租金意愿占比
数据来源：上海链家市场研究中心
同类型房子，租金越低性价比越高
案例：80后小琪刚刚定下了普陀北梅园一套一房一厅的房子，以每月4500元的租金成交。这套房相比她近期看过的一房，月租贵了400~500元，但她还是毅然选择了定下。首先，业主林姐很热心，是上海人，比小琪大了两岁，两人一见如故。林姐说，这套房是父母送给她的，之前一直自己住，所以房子精心装修过，家电也都按照自己喜好购买，使用时也比较仔细。现在自己结婚搬走了，这才将房子出租。小琪如果能租下来，那她再放心不过了，之前有两个男孩要合租这套房，自己考虑了半天最后也没有答应。定房前，林姐答应把租金再优惠100元，并在小琪入住之前，免费做一次保洁，把网络安装好。
张月表示，租住的品质化趋势越明显，房屋装修、配置、服务的诉求就会越高，性价比结构已重新被定义，即在租金、房屋品质、服务品质三方面都具备竞争力。（见图5）
图5：不同装修与房龄对出租达成的影响
数据来源：上海链家市场研究中心
可租房源越多，租金就越低
张月表示，在普通租赁市场，总体而言房源充足会对租金上涨有抑制，但是活跃板块和出租率高的小区，可租房源的释放可能会导致外部需求的涌入，这种边际效应会造成租金没那么低，甚至上涨；在高端租赁市场，租住需求对细节和品质更重视，可租房源多，不代表都能符合市场需要，因此好房可以拥有高租金，而一般的房源成为“过剩产品”。（见图6）
图6：高端可租房源多，长期空置成常态
数据来源：上海链家市场研究中心
郊区一定比市区租金更便宜
张月表示， 城市发展越成熟，市、郊间的区隔会越模糊，目前上海在产业分布、商务配套、生活配套上已经相对均衡，主要差别在市区拥有更多相对优质的教育和医疗资源，郊区拥有更多比较新、居住舒适度较高的房源。因此，租金也是在发生同质化效应，在很多郊区，仅以租金看，不一定是更低的。（见图7）
图7：外郊环板块热门楼盘成交租金情况
数据来源：上海链家市场研究中心
来源：上海链家市场研究中心
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