解读新建筑面积计算规则（一）

建筑面积是以平方米为计量单位反映房屋建筑规模的实物量指标，它广泛应用于基本建设计划、统计、设计、施工和工程概预算等各个方面，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是房屋建筑计价的主要指标之一。新版规范变化非常大大，对当前很多“偷面积”的绝招有秒杀力，为让从事房地产研发工作的朋友不违反规范，不触红线，尽可能的偷面积，我在这里以自己的理解来解读一下规范的内容，有不妥之处，敬请批评指正。

 1、新版规范的适用范围：适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算（比05版增加“建设全过程”）。但房屋产权面积不适用于本规范；

 2、一般计算原则：本规范中，一般的取定顺序是：有围护结构的，按围护结构计算面积；无围护结构有底板的，按底板计算面积（室外走廊、架空走廊）；底板也不利于计算的，则取顶盖（车棚、货棚等）。主体结构外的附属设施按结构底板计算面积；

     3、新版规范的主要变化：

   （1）增加了建筑物架空层，取消了深基础架空层面积计算；

   （2）取消了有永久性顶盖的面积计算，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；

   （3）修订了落地橱窗、门斗、走廊等的面积计算规定；

   （4）不再区分单层与多层建筑，其建筑面积计算规则统一进行规定；

   （5）删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求；

   （6）修订了阳台的面积计算规定；

   （7）修订了设备层、管道层的面积计算规定；

   （8）增加了门廊的面积计算规定；

3.0.1建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

    与05规范相比，本规范不再区分单层建筑与多层建筑，其建筑面积计算规则统一进行规定。当外墙结构本身在一个层高范围内不等厚时（不包括勒脚，外墙结构在该层高范围内材质不变），以楼地面结构标高处的外围水平面积计算。

3.0.2建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

本规范不再强调“单层建筑物内设置”的概念，无论是单层、多层，只要是在一个自然层内设置的局部楼层都是用本条，例如复式房屋；建筑物内设有局部楼层，其首层面积已包括在原有建筑物中不能重复计算。因此，应从二层以上开始计算局部楼层的建筑面积。

3.0.3形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。

建筑空间是具备可出入、可利用条件（设计中可能表明了使用用途，也可能没有表明使用用途或使用用途不明确）的围合空间。有时设计图纸中不一定明确标注某个房间的用途，因此本规范不再提“设计加以利用”的说法。只要具备建筑空间的两个基本要素（围合空间，可出入、可利用），即使设计中未体现某个房间的具体用途，仍然应计算建筑面积。可出入是指人能够正常出入，即通过门或楼梯等进出，而必须通过窗、栏杆、进人孔、检修孔等出入的不算可出入。

3.0.4场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1．20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。

本规范取消了“设计加以利用”的说法，改按“建筑空间”进行判断。同时也取消了“永久性顶盖”的说法，一律称呼为“顶盖”。只要设计有顶盖（不包括镂空顶盖）无论是已有详细设计还是标注为需二次设计，无论是什么材质，都视为有顶盖。

3.0.5地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

地下室、半地下室按“结构外围水平面积”计算，不再按“外墙上口”取定。当外墙为变截面时，按地下室、半地下室楼地面结构标高处的外围水平面积计算。地下室的外墙结构不包括找平层、防水（潮）层、保护墙等。地下空间未形成建筑空间的，不属于地下室或半地下室，不计算建筑面积。由于地下室、半地下室与正常楼层的计算原则相一致，故实际在计算建筑面积时，无需对地下室、半地下室进行严格意义的划分。

3.0.6出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。

1、出入口坡道计算建筑面积应满足两个条件：一是有顶盖，二是有侧墙（即规范中所说的“外墙结构”，但侧墙不一定封闭）。计算建筑面积时，有顶盖的部位按外墙（侧墙）结构外围水平面积计算；无顶盖的部位，即使有侧墙，也不计算建筑面积。

2、本条不仅适用于地下室、半地下室出入口，也适用于坡道向上的出入口。

3、本规范出入口坡道，无论结构层高多高，都只计算一半面积，这一点与旧规范不同。 

由于坡道是从建筑物内部一直延伸到建筑物外部的，建筑物内的部分随建筑物正常计算建筑面积，建筑物外的部分按本条执行。建筑物内、外的划分以建筑物外墙结构外边线为界。

3.0.7建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

    架空层是指“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”。本规范架空层无围护结构，这一点与05规范中的架空层不同，且无论是否“设计加以利用”，只要具备可利用状态，均计算建筑面积。本规范将旧规范仅适用于坡地建筑物吊脚架空层、深基础架空层，扩大为建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层。同时，对计算规则作了调整，将建筑物架空层建筑面积改为按顶板水平投影计算，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积，层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。顶板水平投影面积是指架空层结构顶板的水平投影面积，不包括架空层主体结构外的阳台、空调板、通长水平挑板等外挑部分。

欢迎您留言和点击一个“在看”