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前天，杭州市住房保障和房产管理局网站发布消息，杭州市二手房交易监管服务平台，18日上线了“个人自主挂牌房源”功能。▲杭州这一举措，打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端。有意思的是，该平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，还新设置了用户身份智能分类功能，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰（系统可自动识别中介经纪人信息，因为杭州全市所有中介经纪人都有备案登记）。看来，不仅是购房者，就连政府，也是“天下苦秦久矣”。
▲为此，贝壳股价收盘暴跌14.86%，报17.01美元，创收盘历史新低，市值缩水至202亿美元。在美上市一年时间，贝壳最高价一度近80美元，但如今相较20美元发行价跌去15%。
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早在2011年，北京就有首个官办免中介费二手房交易平台在海淀区试点运行。但该平台的房源搜索功能，只能依靠房源编码和小区名称进行查询，非常不便。2015年，北京又上线北京市房地产交易信息网。按照该平台的设想，买家跟卖家可直接在网络上实现对接、“零中介费”，但在这个平台中，很多功能都不全，更多的是停留在了房屋评估值上。同样的，2016年，杭州也上线了“二手房交易监管服务平台”并开通了“个人自主挂牌房源”功能。但缺点在于，此时平台上的业主电话一直是对外公开的，所有购房人、中介都能看见。这就导致中介骚扰直挂房源业主的现象，非常频繁。由此，杭州最新更新的功能，一个是要求所有登录系统的人做实名认证，另一个是实现房源信息仅向个人认证用户开放，中介无法查看。从这两项更新功能，我们可以看出，政府确实在努力推进个人直挂房源交易市场化，且去中介化意味明显。▲除了杭州，今年6月24日，深圳官方住建局其实也推出了面向个人的二手房交易系统，只不过这个功能一直还在“内测”。03
不管官方推出的个人直挂房源交易系统是否能够成功，我们国家是讲风向的，当北京、杭州、深圳等一线大城市都出现了“去中介化”的直接交易平台，这个意味其实非常明显：（1）中国式家庭，教育和住房支出是最大的两大开支。只有把教育开支打下来，民间的日常消费才有保障；把住房消费（包含中介消费）打下来，民间的其他大宗消费如汽车、电器才会活跃。说实话，买卖房子是城市基础服务，是维系民生幸福的根本性商业活动。而又因为房产买卖金额巨大，基本是居民所有的家产，在这个领域形成中介费垄断，会对居民财产造成重大影响。
而就在去年底，就有不少新闻爆出，郑州贝壳开始全面涨佣，从2021年1月起，将中介费由房屋成交总价的2%上调至3%。买方承担2%，卖方承担1%。
虽然从表面上看，从2%的收费标准转向3%，只是让卖家多出了1%，但一单交易两头薅钱，羊毛出在羊身上，还是让人感觉非常不爽。
更值得关注的是，贝壳系中介不单单是郑州涨价，早在去年11月份，深圳就来了一波“特别提示”：
▲“未来我们是向客户收不高于2个点的收佣，对业主不高于1个点的收佣。”贝壳找房粤闽区域总经理兼深圳城市总经理戴明奎2020年11月5日说。
据了解，在贝壳深圳佣金提价前，深圳平均佣金点数为1.5%左右；而在提价后，贝壳深圳旗下所有新经纪品牌门店都将按照新的服务收费标准收费，包括链家、德佑、览众、糯家、脉房、68置业、微地产、成宏地产共八大新经纪品牌，共近1600多家门店。
要知道，深圳房产总价动不动就超千万，按照3%的收费标准，一单交易中介费就将近30万。
然而，对于提价，贝壳深圳戴明奎解释说，“不是加佣，只是把过去的3%的佣金进行合理化、细分化、透明化，且双向收佣的透明化在全国范围内是趋势所在，目前上海、广州都在实践。”
▲对此，圈内某头部自媒体居然还说国内中介费率很低....真的很低吗？
由此，通过“房东直卖”模式，可以省下很大一笔价值数万元的中介费。这样一笔费用，对于促进消费，提倡生育二胎、三胎，还是很有帮助的。毕竟，人口问题始终是影响我国经济社会发展的基础性、全局性和战略性问题，而现在，人们已经生不起——生个孩子，如果需要让家长破产才能供出来，生育意愿还怎么提高？所以，孩子是要生的，教育、地产、中介等领域更得打压，这是顺其自然的事，关键在于怎么弄，造成的社会影响可以降到最低。（2）为房东卖房、客户买房多提供一个渠道，同样有利于反房源垄断。单从2020年的数据看，杭州二手房市场份额中，贝壳已经占据42.8%的份额，而在2018年，贝壳（链家）在杭州二手房的市占率仅为11.7%。
▲2018年，贝壳（链家）与杭州本土中介豪世华邦市场份额不相上下。2020年，豪世华邦市占率萎缩至3%。图片来源：晚点latepost贝壳是怎么在两年间内做到市占率飞速提升的？其实无他，就是通过平台收编一些小中介，形成房源优势后，自然也就形成了市占率优势。由此，当政府通过组建官方直卖系统时，毫无疑问，贝壳、我爱我家等大中介的房源优势，必然就削弱了。04
上一周，贝壳找房公布了2021半年报。具体数据如下：
可以看出，贝壳一年近千亿营收，客户想买二手房，贝壳基本是绕不过去的。在我看来，房地产市场虽大，几十万亿的规模，但却是很讲究马太效应的。因为房源、客户数据这些，积累起来很吃力，但是一旦打通了，那就是独家护城河。如此，尽管杭州打响“中介反垄断”第一枪，声音还很弱小，就连杭州房产综管中心市场科科长胡萍莉也坦言，由于二手房买卖需求繁杂多样，客户需要实际看房，单靠这个平台，中介也不可能被完全替代。“如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。”事实上，除了杭州、深圳等城市官方在努力外，民间也早已开始了“消灭中介费”的尝试。最典型的案例，便是上海的大房鸭。
严格来说，大房鸭并不是中介，因为它不介入交易，而是由卖家和买家直接谈判，只是在成交后收取2万的服务费；虽然提供房源和带看人员，但是房源不是中介上传的，而是房东自己上传、带看人员是社区的志愿者（为啥小区里面的居民会愿意当社区顾问呢？他们每带看一次房子可以得到50块，如果成交的话，可以得到5000块。每一次带看其实不用花多长的时间，而且就在自己家附近，何乐而不为）。当然，作为新生的互联网社区模式，大房鸭的缺点也是有的。因为是房东自己报价上传房源，所以房东往往报价过高（市面上急抛的房源，在这里也看不到）；受限于推广问题，它的房源较为稀少；此外，它的社区志愿者不介入交易，也就不会帮购房者砍价了，而是由购房者直接跟房东去谈，这对于谈判能力强的买家是个优点，毕竟当下的中介是一头撮合两家，令人很不放心；但对于谈判能力弱的买家就是缺点了，需要买家自己斟酌考虑。综上，在买房知识越来越容易获取的当下，通过政府官方或者大房鸭等民间机构，直接在房东手上买房新模式的出现，对于希望降低中介费的朋友算是个利好。其实买二手房，只要有充足的卖家信息，有详尽的产调、完善的贷款和合同法律保障，自己又能勤快一点多看房多做板块分析，并不是一件难事。更何况，还能省掉几万几十万的中介费，何乐而不为呢？
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