这两天，有多少人在学区房的山顶哭了？

深圳又出大事了。

 

7月31日，就在大家沉浸在周末假日时，深圳发布了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（以下简称《草案》），向社会各界征求意见。

 

这份《草案》被认为是“剑指公共教育”。而被公共教育催生出来的学区房，也跟着“遭了殃”。

 

直接说政策，本次对学区房影响最大的政策有两条——

 

一是推行大学区招生和办学管理模式；

二是建立义务教育学校教师交流制度。

 

 

 

消息很重磅，就是在大学区的基础上，推进义务教育学校的教师轮岗。这个想法以前很多人都畅想过，但也只是想想而已，因为大众普遍认为这个想法不具备实操性，不可能成真。

 

没想到，深圳还真就，搞了！

 

如果这份《草案》通过，那么对深圳的学区房而言，好日子可就要到头喽。

 

01

大学区模式，积分入学

 

先来看第一条“大学区模式”。这个说法看上去有点儿玄乎，但本质上就是多校划片，一套房子对应多个学校，专门用来针对“单校划片”模式。

 

原先的“单校划片”模式，学校跟房子牢牢“锁死”，对应的房价自然也就蹭蹭往上涨。近十几二十年的经验告诉我们，各地二手房涨价的主力军永远是当地的优质学区房。

 

但学区房涨价涨再多，都利好不到公共教育，钱都落到卖房人的口袋里去了。

 

举个例子，站长一个朋友刚刚买了个学区房，总房款1000多万。站长试图劝阻，但没劝住，因为他坚信这个房子既能让儿子就读靠谱的学校，离学校又近，住着省事，不用舟车劳顿，自家原来四环外的大房子租出去可以弥补部分房贷，供房不吃力。最主要的是，这套学区房是他眼中最好的投资品，过几年儿子中学毕业，房子就可以脱手了，“那肯定赚翻啊”！

 

这思路放在过去，没毛病。但今年，真的危险了。

 

从“双减”政策出炉（《教培机构天塌了！股价迎来史诗级暴跌！》），我们就应该看出来一个趋势——从前很多家长靠资金堆砌起来的看不见的“墙”，已经岌岌可危。过去家长们拼命打江山，靠自己的原始积累去买天价学区房、报天价补习班，通过“鸡娃”让自家孩子站在更高层。但现在，这种差异正在弥合。

 

在这种弥合的力量下，学区房被“收拾”了。多校划片，就是打击天价学区房的有力武器。

 

毕竟，那些天价学区房依仗的是名校学位。一旦名校学位锁不死了，天价也就成了痴梦。

 

事实上，在《草案》发布之前，深圳就已经开始推行“大学区模式”了，但是效果并不理想，因为大学区模式还绑定了一个“积分制”。

 

以龙华区为例，积分制按照家庭户籍所在地、房屋产权归属等情况，将入学学生划分成A、B、C、D四类学位，基础分统一设置为60分，然后按照“基础分+加分项目”进行评分，录取时按照志愿和学位类别从高到低录取。

 

看上去好像是利好大众，但实际操作让人诟病不已，4类学位给你安排得明明白白，期间还要比拼爹妈的社保、户口，复杂程度没比北京积分落户简单多少。所以，在这次的《草案》中，就这个问题进行了改进——

 

市、区教育部门应当优化义务教育积分入学政策，综合考量户籍、居住时长、社保年限等因素，确保公平合理。

 

值得注意的是，在这条措施中，只提到了“户籍、居住时长、社保年限”，不再提到房产的问题。你可以说这是一大进步，但站长更认为它是学区房的最后警钟。

 

暂时还不知道政策出台后，房屋的学位锁定是否要取消。如果不取消，可能租房客们还要面对另一个严峻的问题——

 

房东愿不愿意给你的孩子使用学位？

 

站长曾在小学入学材料审核现场进行过采访，自有住房的家长普遍心态轻松地拿着自家房本排队等，而租房家长则给房东买饮料、扇扇子，话里话外陪着小心。当时还有两户家长，都因为迟迟等不到房东，反复打电话好话说尽，最后直到材料审核结束，那两位房东也没有出现。

 

站长作为采访者，尽量要保持客观理智。但那一天的众生相，却让我至今难忘，求人真难，求房东更难。那天，我看到了世界的参差。

 

果不其然，《草案》出台后，深圳已经有不少房东在网上坐地起价了，他们不仅抬高房租，而且要求6年起租。

 

深圳官方应该是提前考虑到了这个问题，因此提出“市住房建设部门应当依法规范租赁市场秩序，建立房屋租赁参考价格制度，引导房屋租赁当事人合理定价，对租金水平进行合理调控”。

 

是的，深圳继在全国首创二手房指导价后，现在又开先河——对房屋租金也要调控了。

 

好家伙，深圳果然是先行示范区。

 

02

教师轮岗制，均衡教育

 

《草案》的另一个重头戏是“建立义务教育学校教师交流制度”。

 

所谓义务教育学校教师交流制度，也就是教师轮岗制，促进区域内的教师合理流动，从而优化平衡区域内的学校教学水平。

 

深圳现在是区教育局管理区级中小学，市教育局管市重点学校，届时推行教师交流制，教师在本辖区内流动的可能性是最大的。跨区的可能性并不大，毕竟老师也有家，也有固定居所，让人家全城通勤既不人道也不现实。

 

面对教师交流制度，不看好的人也大有人在。教师交流制度提出后，很多人开始担忧教学质量的问题，“频繁”更换教师，让教师无法对学校产生归属感，不会影响到他们的教学质量吗？

 

甚至有些人联想到日本，毕竟日本已经推行教师轮岗制70多年了，形成了一整套的教育轮岗复合保障机制，算是教师轮岗中的“先行者”。但是从实际推行的情况来看，日本的公立中小学发展得都一般，私立学校则吸收了较好的生源。

 

显然，均衡教育最坏的结果，就是高不成、低不就。

 

上海从今年5月开始进行教师轮岗，先在区域内进行试点。估计深圳届时也会学上海，先试点，然后徐徐图之，看反应。

 

对名校来说，原本名师与名校是相辅相成的，现在搞起了“教师交流”，隔一段时间就换一批教师，算是来了一招釜底抽薪，未来的不确定性也增加了。

 

名校光环褪去，学区房自然也就黯淡了，看得出来，深圳这次是铁了心，打的就是学区房。

 

回顾2020年，学区房绝对是深圳房价上涨中的翘楚。据乐有家统计，在50个深圳关注度较高楼盘2020年四季度成交价格的同比涨幅中，拥有学区房属性的房屋涨幅惊人，其中，罗湖的金丽豪苑涨幅高达66.58%，南山的中海阳光玫瑰园与世纪广场涨幅也超过了50%。

 

今年年初，深圳福田区国城花园一套面积44㎡的学区房，以1420万元的价格成交，单价高达32.27万元/㎡。

现如今针对学区房的措施层出不穷，最难过的应该就是政策发布之前用“天价”接盘的人。他们站在山巅，向下一看，壁立千仞，向上一看，已然绝顶。

 

你说难受不难受。

 

03

结语

 

深圳针对公共教育的改革，最后却落在了学区房身上，多少有些戏剧性。

 

但你细细想想，板子打在教育上，最疼的肯定是学区房。谁让学区房最大的依仗就是教育呢。

 

自三孩政策推出以来，高层针对教育、房子的政策拳拳到肉，教培机构的股价一落千丈，新东方、好未来、高途集团这些教培机构的龙头，股价一路下跌，现在市值都比2月最高点跌去了80%。

 

至于学区房，甭管它是受累于教育“双减”惨遭误伤，还是本就也在打板子行列之内，总之这屁股是一定要疼的。

 

深圳不是第一个针对学区房、公共教育出台政策的城市，想来也不会是最后一个。

 

现在，是最不适合投资学区房的时期，但也是最适合蛰伏观察的时期。这瞬息万变的楼市，一定会让你功力大涨。

站长分享

别说，水花还挺小的