7月16日，银保监会给民生银行、浦发银行、交通银行几家金融机构下了一张大大的罚单。
这几家银行被罚的众多原因之中，有一条是“为房地产市场或地方政府违规提供融资的情形依然存在”。
今年以来，监管部门频频针对资金违规流入房地产市场重罚，理由基本围绕“违规提供涉房类融资”这条。
但实际上，打击只是金融监管层面的一部分动作，为房贷设置“两道红线”则是又一关键一环。
在今年的陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清的一句话上了热搜，他指出“像押注房价永远不跌的人终会付出沉重代价”。
郭主席还有另一句名言：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。
资金端的风声鹤唳真实地投射在地产融资端，根据贝壳研究院近期发布的报告，1-7月房企境内外债券融资累计约6428亿元，同比下降13%，累计增速达2018年后低点。
上半年融资规模较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。
但另一边，艳姐团队也发现一个现象，不少房企融资的成本显著下降，一些房企近期发债创下了企业融资成本新低，还有一些过去动辄6%、7%成本拿钱的房企，如今利率打到了3%以下……
一边是融资端面临严控，房企发债规模骤降，另一边确是部分房企融资成本骤降，怎么看都是矛盾的两端，为什么会同时出现在市场上？
事实上，并不是所有房企都那么幸运。
在已经发美元债的房企之中，两极分化的现象非常突出，一边是碧桂园、旭辉、远洋等美元债利率处在低位；另一边是鑫苑置业、佳源国际、华南城等企业，发债利率突破了10%。
这种尖锐的分化背后，也在反复论述这样一个事实：
即便在环境较为宽松的美元债市场，房企的信用评级和背后的企业实力，仍然是支撑低利率发债的核心。
艳姐团队整理了今年1-7月部分发债房企的融资成本，按照利率将其分为三个档：
对比一目了然，房企借钱的成本，已经能拉开十个点了。
华泰证券就在日前发布的一份研报指出，房企债权类融资监管趋严，不同债务负担的房企融资能力和偿债能力有所分化。
长期来看，房企信用资质分化是趋势，房企自身禀赋如股东背景、土储质量、拿地能力和融资能力将成为房企分化的关键。股东背景优、经营能力强、财务安全度高的房企信用风险较为可控，且竞争优势有望持续。
贝壳研究院的报告中也在强调一个事实：在融资环境持续收紧的状态下，下半年房企融资分化还将持续。
未来或许我们将越来越习惯这样的现实：
一边是那些财务表现优异的房企将获取更高的融资额度，进一步调整企业融资成本和结构，从而在未来的发展和集中供地中受益；
一边是债务状况较差或高杠杆房企，在“三道红线”紧箍咒下融资量增长受限，同时新增融资成本也在上升。
或许有人会问，14%成本的资金，为什么仍要借？
事实上，对于那些拿着高达十几个点资金、和别家房企融资成本差了好几倍的房企来说，这个烫手山芋却是不得不拿，依赖美元债这一融资途径。
因为对于很多房企来说，能发出来债就已经是万幸了！
房企发债的背后，有一个不容忽视的大背景：2021年，房企债券将迎来历史的最高到期潮。
不止一位业内人士提到，今年房地产行业偿债压力非常大。
这波债务大潮是怎么来的？
回顾地产行业周期，2016年和2017年，房地产行业经历了一轮以高周转推动的快速发展，累积了大量的代偿债务，推高了整个行业的偿债压力。
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