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收入创新高、交付零延误…禹洲如何迅速重回正轨?
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>《待分类》
2021.08.13
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有句老话说:形势比人强。
从去年的三道红线开始,国家一步步在限制房地产的野蛮生长,截止到今年7月底,各地房地产调控次数达到352次,平均每天1.66次,为历年之最。
此外,相关政策还不断被打上了补丁
。
去年有些房企还存在侥幸心理,赌政策的延续性,但现在谁都能看出来,“房住不炒”板上钉钉,谁都没有幸免的可能。
所以就是,幸福的房企都是相似的,要么是国企央企背景,背靠大树好乘凉,要么是财务水平健康,之前步步为营,如今潮水落去还有“底裤”。
而不幸的房企,基本也都是相似的,主要就是
缺钱。
所以还债,成了今年很多房企的主旋律。
然而,有这么一家房企,今年三月份的时候看年报的情况不怎么乐观,但从他们刚刚发出的半年报显示:他们正在迅速重回正轨。
这家充满反弹力的房企就是
禹洲。
在今年4月,艳姐就曾经发过一篇名为
《禹洲的财报里藏了三个“反攻信号”》
的文章,该文主要认为:
禹洲2020年报的利润下滑主要来自于交房延期
,这与去年的“黑天鹅”——疫情有关,也与地产开发的运转周期有关,
单纯看数据并不能表明禹洲的现状。
兴业证券当时也认为:
禹洲去年年报的窘境大概率是一次性的。
而且
禹洲本身也有充足的弹药储备
,禹洲布局上始终以一二线城市为主,在长三角区域相当聚焦,2019年长三角的土储占比达43.3%,一二线城市的土储占比达到了90%。
因此,虽然现阶段禹洲的利润出现了下滑,但从另一个维度考虑,也是为后续的反弹积累了势能,腾出了增长空间。
所以当时艳姐预测:
卸掉曾经的业绩包袱之后,禹洲仍有再度增长发力的可能。
咱先看看禹洲的半年报。
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禹洲半年报中的两个亮点
8月12日晚,禹洲发布了截至2021年6月30日的财报。
在此前的业绩预告中,禹洲就公布了上半年部分成绩单
。
公告开头表示:
该等中期业绩乃根据香港会计准则第34号《中期财务报告》编制并由本公司独立核数师安永会计师事务所(“核数师”)根据香港会计师工会颁布的香港审阅准则第2410号“实体的独立核数师对中期财务资料的审阅”进行审阅。
这也是业内较高的发布标准了。
财报显示,今年前6个月,禹洲累计合约销售金额达527.14亿元,同比增长23.02%。
禹洲年初时给2021年定下的销售目标是1100亿元,这样算下来,
前6个月禹洲的目标完成率已达到48%。
考虑到房企的推盘节奏,下半年,尤其是四季度,一直是销售额的高速增长期,因此禹洲实现全年既定销售目标是大概率事件。
其实在今年3月份禹洲发布2020年财报时,知名券商兴业证券发表研究报告指出,禹洲集团2020年业绩下滑主要由于结转进度、并表及毛利率不及预期,
高价地消化大部分已于2020年体现。
从这个角度来讲,2020年的财务周期内,在疫情及调控周期性等影响下,部分数据呈现出“失真”状态,并不适合作为对比依据,所以我们可以选取2019年的相关数据来做对比。
根据禹洲发布的2021年半年报显示,禹洲今年上半年实现营收120.81亿元,同比增长494.86
%
;利润实现扭亏为盈,达12.18亿元;毛利为24.12亿元,毛利率为20.09%;母公司拥有人应占利润为8.57亿元,同比增长494%。
自去年“三道红线”的融资新规被提出后,稳健的财务管控成为未来发展的关键。
在禹洲今年的半年报中,我们发现禹洲的一系列相关指标进一步得到优化:
净负债比率为80.42%,
较去年末下降5.38个百分点
,加权平均融资成本为7.13%,现金短债比为1.85倍,剔除预收款后的资产负债率为 73.98%,
较去年末下降3.94个百分点。
此外,在这份财报中,我们还发现了另一个值得关注的地方。
截至2021年6月30日,集团的土地储备总可供销售建筑面积约2200万平方米,179 个项目,分别分布于六大都市圈共39个城市,平均楼面成本约为每平方米6854元。
这些集中于一二线的优质土储,也为禹洲日后反弹积累了势能。
而沿着这种深耕一二线的思路,禹洲今年上半年在土拍市场也多有斩获。
前段时间,有关“房企拿地销售比不超过40%”的消息在市场上不胫而走,也被市场解读为限制房企扩张速度,要求房企平衡好拿地成本与销售利润。
在这种调控环境下,禹洲拿地的动作也体现出了这家企业审慎稳健的风格,以及对行业趋势的预判。
同时,今年首轮集中供地后,频繁出现的相关调控政策让不少房企噤若寒蝉,甚至出现了退地潮,宋都退地事件更是成为了今日的行业热点话题。
这也侧面反映出禹洲拿地战略的成功,在如今不少房企面对拿地进退维谷的时候,禹洲真正做到了家有余粮,心中不慌。
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韬光养晦
禹洲这半年练了哪些内功
《无间道》里说,没有人能改变事情,只有事情改变人。
同理,大环境就是这样,想要浪中搏击,就只能学会游泳。而禹洲的这半年也是在低调地埋头苦干,才终于“浮出水面”。
禹洲这半年修炼了什么内功呢?
首先是主动降杠杆,保持现金流充裕。
今年三月和五月,禹洲分别赎回了3.2亿和3.52亿7.9%优先票据,今年内到期的境外票据被禹洲全部收回。
五月下旬,他们又正式取得一笔于今年2月23日完成的有关银团融资(2021年银团)的豁免同意函,该笔总计2.685亿美元的银团将会继续正常存续。
至此,禹洲在下半年已经没有任何即将到期的美元债。
另一方面,境内禹洲鸿图的20亿元公司债在回售期后也顺利完成了转售,融资额度得以全部保留,在上交所拿到了46.5亿元的额度。
在一系列动作后,知名投行中信里昂发表研报称,禹洲已从新冠疫情导致的延迟交付的影响中迅速恢复。
该行看好禹洲未来发展,重申“买入”评级。
然后是组织架构的调整。
禹洲集团成立专门合作项目管理部门,打造了全专业pm合作项目管理团队,而城市总则是这个团队的第一责任人。
打这之后,从投前尽调开始,包括后面的协议签订、交底会、见面会、股东会、首董会、年董会、竣备、退出清算等整个项目周期都由这个团队负责。
合作项目管理的成立,让禹洲内部有两个变化。
(1)更加标准化。
项目各阶段都有相关标准,比如投前尽调有尽调清单,进行签字确认后方可进行协议签订,协议签订形成控制红线和签约要点,在首董会前明确协议中未尽事项,比如系统使用方案等。
(2)管理细则更加明确。
成本、营销、财务、会议等都有专业的管理指引,在招标采购上,有明确的管理细则,回款会受到严格监督,数据录入也有具体细则,项目会议、董事会、股东会的权责也更加明晰。
有了明确具体的规定,禹洲对于管理成本和项目成本的控制也就更加得心应手。
之后是人才流通和培养制度的完善。
战略制定得再好,也需要有优秀的人才来执行,否则再好的理论也只是巧妇难为无米之炊,在吸引和培养人才方面,禹洲主要兼顾了两点:流动性和薪酬激励。
针对内部在职员工,禹洲又会开展
活水计划
,大家可以通过内部竞聘和选聘来实现人才流动,让更适合的人能够脱颖而出,出现在合适的岗位上。
但能够激励员工的至关重要的一点,就是
薪酬。
在薪酬激励上,禹洲结合公司目前的发展阶段,制定了多元化的激励机制。并将激励分成了短期和中长期两个部分。
除了固定工资和绩效奖金之外,禹洲会给员工专项奖、即时奖惩和评优资格等短期激励。
而在中长期方面,禹洲会给予相关员工事业共创、效益共创和股权激励等。一套组合拳下来,员工们都会在工作中充满斗志。
最后,用匠心赋能产品。
“致匠心”
是禹洲今年提出的主题,在达成千亿目标后,禹洲就坚持走高品质发展之路,如
董事会主席林龙安公开表示:
禹洲要坚持走高品质之路,做精致的城市发展服务商,用更具情怀与品质的产品,更真诚与细致的服务,致敬匠心,赋能美好生活。
除了升级原来的主打产品“雍”、“朗”、“嘉”系列外,还推出了“未来社区”打造方案和“匠心智造”工程提升计划。
在设计端禹洲提出了“1628体系建设”:1是全景计划,6是6个关键动作,2是双周报,8是8个关键节点。
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杜绝交付延误
“产品+服务”双核驱动
策略和人事以及产品赋能计划都安排好了,下一步就是落地执行。
禹洲去年的数据之所以看起来不大好,主要是因为房企财报有条财务纪律——
交房才能确认营业收入。
长期关注房企的人应该都清楚,住宅项目从拿地到交房起码要两三年的时间,也就是说2020年的财报数据,反应的是2017年、2018年的销售的结转情况。
三道红线之下,房企想要改善自己的财务状况,就需要尽快完成交付,收到回款。
最近禹洲在交付方面大大改善,今年上半年,
上半年计划内交付项目的100%按期交付
,实现了半年度确收目标,计划内18个交付批次0延误,整体交付平稳。
其中,在疫情反复的情况下,
仍有部分项比原计划提前交付
,业主可以在商品房买卖合同交付日期前1-5个月提前收房和入住,如珠海公司中山云鼎府项目、南京公司嘉荟星岛项目、厦门公司安溪溪山项目等。
禹洲加快交付速度的同时,也依然保持着优秀的产品力,让自己的产品可以保质保量地面向市场。
而且,在整个“致匠心”的大运营计划中,禹洲围绕设计、产品、服务、交付、销售等链条上的不同环节,做到了精细化控制。
比如投资阶段,在真正投资前,各个部门会进行推演,尽可能做到精准。在2020年和2021年整体拿到的土地,基本上95%以上的项目,达到了当时的预期。
显然,禹洲做到了董事长年初说的话。
在他们深耕15年的“重镇”合肥,上半年开盘的禹洲-嘉誉尚里,行销中心开放才三个小时就有三百多组客户来访,开始出售后,两个小时就卖出了90%的产品,另一个项目林海天城也做到了相似的成绩。而蘭园则是加推56套房源后,在45分钟内售罄。
在杭州,禹洲的合约销售额也进入了前十。
从客户满意度来看,全国累计项目达到了91%以上,位列行业前茅,并获得了
“2021优质中
国房地产企业大奖”
奖项。
除市场认可外,“产品+服务”双核驱动的禹洲,在服务上也走在领先的位置,今年禹洲既在服务流程上做减法,又在sop作业指导上做加法,规范物业服务的标准化。
仅仅七月一个月,禹洲物业就先后斩获了“2021上海市物业服务质量领先企业”、“2021合肥市物业服务质量领先企业”以及等多个奖项。
可以看到,禹洲这半年通过修炼内功,而逐步扭转了困境,不管是财报数据,还是投行评价,以及市场反馈,都展示出了一定程度的欣欣向荣。
在整个行业都不好过的情况下,禹洲能够沉着应对,对症下药,然后闷声苦干,可能也是值得那些处在困境中的房企借鉴。
主编:张艳
责编:丹尼尔,王亦可
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