如今文旅产业在我国房企当中已经成为了一个重要的业务组成部分，特别是在强调多元化发展之后，前百强的房企里有过半布局了文旅产业，其中不乏万科、碧桂园这样的龙头企业，也有保利、中海这样的大型国企。但看着花团锦簇的文旅地产，对于更多房企来说，却像是一个食之无味弃之可惜的鸡肋，有的更是成了烫手的山芋。几年前李亚鹏和中弘都栽了跟头，直到今天，绝大多数拥有文旅产业的房企对盈利依然只是“积极展望”。其实文旅地产的逻辑与传统房地产开发就有很大区别。 因为文旅地产的侧重点在于文旅，而非地产。文旅地产的业态十分丰富，除了住宅和酒店之外，还包括商铺、游乐、公共，甚至农业等，对运营能力要求很高，周期也很长，无法一蹴而就。所以文旅地产需要的是在前期的大量投入，以及之后运营的耐心，但地产行业缺的就是这种耐心。因为缺乏耐心，导致急功近利，首先一个就是盲目跟风而导致同质化严重，内容千篇一律，流于形式。古镇没有历史底蕴，音乐小镇没音乐，游客们“驱车四小时，拍照五分钟”后，肯定再也不来了。所以可能有人头脑发热买了房子，结果入住进来发现体验极差，最终就做了个一锤子买卖。今天我们要分享的这个文旅地产的成功案例，拥有近8成入住率、社群培养出家文化......但好在，前车之辙，后者之鉴，近几年在大浪淘沙之后，中国的一些文旅产业终于有了起色。比如起死回生的阿那亚，十年前亿城集团打造阿那亚的时候采用的是常规的房地产思路，必须要有高尔夫球场，面对的是土豪人群，在经过了一年多的大肆宣传下，阿那亚虽然卖了将近100套房，但还是因为后续无人问津而败走麦城。后来天行九州接手，改变了思路，先是用“世界上最孤独的图书馆”爆红于网络，又在这里举办了阿那亚戏剧节，令这个在秦皇岛的文旅产业虽然同北戴河一样位于海滨，但又有自己的特色，成为了北方文艺青年的圣地。与此同时，在中国的西南，另一个文旅项目正在悄然崛起，与众多文旅项目不同的是，它是一个轻资产的项目，而之所以能够成功，完全在与住户的体验。这个项目落户于著名的旅游城市，体会过这个项目的人不像大多数人那样来了又走，而是把这里当做了自己的故乡。
中秋节开始时，大理的小院子的住户们不是简单的闭门与家人团聚，而是左邻右舍们都做好了自己的拿手菜，参加已经有了五年历史的小院长街宴，苏式、广式、滇式的月饼交相辉映，菌汤供不应求。除了吃饭，人们还载歌载舞，有穿着盛装的少数民族姑娘，还有有大理彝族的跳菜表演。长街宴并非社区刻意组织的活动，而是住户们主动发起的，因为他们早已习惯了这种其乐融融的环境。长街宴的饭香还没有过去，实力融创就在9月29日召开了一个“生活体系发布会”，介绍的就是这个世外桃源——大理的小院子。英雄之间往往惺惺相惜，这次活动参与对话的嘉宾之一，就有阿那亚商管中心（九州会）的顾问李宪。
李宪认为阿那亚成功的原因之一，就是在这里他找到了邻里之间的情怀，他认为社群对于这种文旅小镇来说，就是软黄金。
而在大理，小院子也掘出了软黄金。
其实田园牧歌般的生活在互联网语境中已经被描述了很多次，自打“逃离北上广”的口号被喊出，云南的大理、丽江等地就成了一个桃花源的避世绝佳选择。可就如同卖家秀和买家秀的差别一样，不少人来到大理后，却乘兴而来败兴而归，曾经在钢筋水泥森林中孤独寂寞，如今只不过是来到个风景如画的地方继续孤独寂寞，而且很多项目的便利程度又不如传统的住宅，最后怀揣着诗和远方的人在失望后又回到了大城市。而住在大理的小院子的这些人简直像是一群异类，他们来自不同城市、不同阶层，有着不同的经历和学历，操着不同的口音，但他们来到大理后，非但没有动离开的念头，反而一住就是几年，真正把这当做自己的家乡。根据最新的统计，小院子南区的交付入住率已经达到76%，这个数据在文旅地产里完全可以名列前茅。而且，小院子的住户80%都是外地人，并覆盖了全国21个省，157个城市。甚至有的北京央企高管放弃了一线城市优渥的生活与待遇，在小院子里当起了花农。这位高管曾经被派到战火纷飞的中东多年，回到北京后，别人都以为他终于熬出头了，但是他却做出了一个惊掉人下巴的决定——放弃北京的一切，去大理的小院子定居。所以说，小院子打破了文旅地产一直以来的“出道即巅峰”的魔咒，真正实现了可持续发展，他们究竟是怎么做到的？如果你仔细了解过实力融创旗下的这个“大理的小院子”项目的话，你就会发现，这个项目从一开始，就完全规避了“一锤子买卖”的想法，之后的社群运营维护以及改良，都是为了让这个项目能够真正的成为住户的乌托邦和桃花源，并一直持续下去。在发布会上，融创大理片区策划负责人张展智说，小院子是以建筑为载体，价值观为纽带，运营为平台。首先，从建筑上看。因为小院子是在大理，所以并没有照搬和复制其他城市的项目，而是尊重本地文化，在最大限度保持地容地貌的同时，选取了当地传统的白族院落为灵感来源，让项目落地时与当地文化完美融合。而在具体设计之前，小院子并没有急于聘请国际知名设计师直接开工，而是先走访了2000组潜在业主，在分析了潜在业主的需求后，才开始进行设计。因为设计师们还需要解决一个问题，就是人与人之间，家庭与家庭之间的交流。在大城市生活过的人都知道，虽然人流如织，但“附近正在消失”，人与人之间的情感连接变得非常单薄，你可能连对门邻居姓什么都不知道，除了家人和同事，很难找到所谓的朋友。因为，很多人才更加向往曾经的充满烟火气和人情味儿的生活，这也是不少业主的诉求之一。为了满足这个诉求，同时又照顾好个人隐私，小院子的设计师们在院落结构上就做到了“关起门是一方田地，打开门就是朋友聚会的地方”。也呈现除了合院、平院这样灵活多变的立体小院。别具匠心的设计只是第一步，建筑毕竟是死的，如何让住在这里的人活跃起来，考验的就是开发商的社群运营能力了。在小院子的社群运营上，实力融创采用了互联网平台的底层思维，打造出了让人充满归属感的社群运营。而如果要让用户能够真正打破距离，活跃起来，需要的无非是两个方面。前者，小院子内有个具有国际范的生活创意街区——小巷子，小巷子里拥有音乐剧场、匠人工坊、文艺餐厅、生活集市区等全方位的公共服务场所。而后者，社群运营商则打造了一个特殊的团队，称为E·O（快乐领航员）。他们的工作就是一同推动小院子的社群建设，消除住户们的陌生感，形成“小院子没有陌生”的文旅社群文化。社群活动实拍图-鸟吊山徒步
在E·O团队的带领下，家人们组建了各种社群活动，参与其中的小院家人们渐渐打破了邻里间的篱笆，融为一个有爱的集体，此时，E-O团队就可以功成身退，因为以后的活动都是业主们自发组织的。平日里，小院子的业主们有徒步、读书这样的活动，到了每年的传统节日，则变成了小院子家人们的大聚会，中秋节时有长街宴，春节时有小院春晚，家人们既是演员，也是观众。陶渊明的《桃花源记》中的“余人各复延至其家，皆出酒食”在赛博朋克已经拉开帷幕的21世纪，居然在大理成为了现实。罗马不是一天建成的，像小院子这种产品自生长、有爱有温度的社区自然也要在成长道路上不断迭代。小院子的运营团队建立了业主群，不断根据业主的反馈，来优化项目、改善业主体验，内部人员曾经向艳姐坦诚，在项目刚建立的时候，确实有不少投诉，但是随着不断调整，项目也变得越来越好。回顾小院子的变化，艳姐完全能看到整个团队的用心和努力。2015年，小院子刚刚建成，还只是1.0版本，最开始的建筑只是八个院落的合院，仅仅过了四年，小院子就不断推陈出新到了9.0版本，考虑到部分人非常注重自己的私密空间，现在也有了90平米的独门小院。在细节上，小院子也发生了不少改变，不但增加了地暖，门窗也在着手升级、卧室的进深尺度也进行了调整。而在9月29日的发布会上，小院子表示即将推出10.0版本，非常值得期待。在小院落成之初，生活场景只有两个，但五年之后，这个数字已经高达24个。在未来，小院子还会打造幼儿园和小学，解决业主的孩子们的教育问题。让业主的家庭真正能够“少有所学，中有所得，老有所乐”。在小院落成后的五年里，住户开展了1700多次活动，参与者也达到了四万多人次，许多住户也从最初的参与者变成了生活的缔造者。作家业主在这里写出了新的专栏；手绘师业主在这里找到了新的创意……依照不同的兴趣，烘焙社、咖啡社、篮球社等等社团都建立起来。我们很多人都曾经怀念过去大杂院的烟火气，看着韩剧《请回答1988》里邻里之间亲密无间的故事也会情不自禁的动容。但回到现实中，我们对这种烟火气的向往往往是叶公好龙，毕竟越来越注重个人隐私的现代，私人空间不受侵犯才是第一要务。小院子实现了人情味与隐私权的平衡与兼顾，因此它的成功实至名归。当然不是，只要人们还有对世外桃源的追求，还有逃离工业文明，回归大自然的向往，文旅地产就有着存在的理由。就如同发布会上文旅学盟的发起人黄章林所说，文旅地产不是因为学区、交通等传统配套设施将住户结合在一起，而是因为感情。所以文旅开发商要更积极地做这些，做社群切忌急功近利，要像曾国藩那样，“结硬寨，打呆仗”。实力融创的“大理的小院子”就足以说明，房企创造出真正的世外桃源，并非不可能。本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系
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