农村土地与房屋的继承实操（上）

根据我国土地管理法等相关法律法规的规定，农村村民基于集体经济组织成员的身份享有宅基地使用权，且要遵循“一户一宅”的原则。那么，如果村民死亡的，宅基地使用权及地上的房屋可以继承吗？如果遇到宅基地拆迁的，又该如何继承？本文将分上下两篇对此问题进行讨论。上篇，我们先讨论宅基地使用权及地上的房屋的继承问题。

一、分析

根据《土地管理法》第九条第二款1，宅基地属于农民集体所有，村民只有宅基地使用权，因此不能就农村宅基地单独进行继承。宅基地上的房屋是村民的合法财产，房屋所有权可以作为遗产由继承人继承（参考案例（1））。另需注意的是，根据《土地管理法》第六十二条2，宅基地实行“一户一宅“原则。据此，宅基地使用权属于该户内家庭成员共同共有，户内某个家庭成员死亡，并不一定导致户的消灭，因此需要区分看待：

(1)如果户未消灭（即户内存在与被继承人共同生活的本集体组织成员），此时并不发生宅基地使用权的继承问题，宅基地使用权仍归其他家庭成员共同拥有。此时，若有继承人主张继承宅基地上房屋的，较多数情况下法院会认定以被继承人在房屋上享有的权利份额为基准，就房屋价值折价继承。（参考案例（2）（3）（4））

(2)如果户已消灭，但存在不与被继承人共同生活的本集体组织成员的，则要视该继承人是否符合宅基地申请条件。若符合申请条件，则不论宅基地上是否有房屋，均可继承；若不符合申请条件（如已经在他处申请过宅基地），则有权通过继承宅基地上的房屋，占有和使用宅基地，但是不能单独继承宅基地使用权。

(3)如果户已消灭，存在非本集体经济组织的继承人的（不论农村户口还是城镇户口），该继承人可以继承宅基地上的房屋所有权，并且基于“房地一体”“地随房走”的原则而占有和使用宅基地（参考案例（5））（即继承宅基地使用权以宅基地上有房屋为前提）。若没有房，则不能单独继承宅基地使用权。（参考案例（6））

二、案例

(1)(2020)沪02民申57号

法院认为：一、二审根据审理情况认定钮亚芳获批的40平方米宅基地上建成的房屋系钮亚芳遗产、钮亚芳通过遗嘱指定其40平方米宅基地上的房屋由被申请人继承具有法律效力、申请人应向被申请人支付相应建房补偿款，具有依据。

(2)(2020)沪01民终3533号

宅基地房屋的继承具有特殊性，因宅基地使用权系农村村民基于其集体经济组织成员的特定身份而由集体经济组织无偿分配，故不能纳入公民的遗产范围进行继承，所能继承的仅限于宅基地上的房屋。孟某6、孙某名下的宅基地使用权系与孟某2一家三口分配在一起，在其去世后，宅基地由该户中剩余成员共同使用，而孟某6、孙某在地上房屋中享有的权利份额，则作为其遗产进行继承。关于房屋继承的具体分割原则，由于孟某6、孙某的遗产混同在孟某2、黄某、孟某3三人所有的整体宅基地房屋中，且宅基地使用权不在遗产范围内，从遗产分割应当有利于生产和生活需要的角度出发，原审法院采用房屋折价补偿方式进行处理，当属合理。孟某1上诉主张对系争房屋进行实物分割，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。

(3)(2021)京0105民初7205号

在部分年长家庭成员死亡后，由于该户尚存，宅基地使用权应当由剩余户内成员继续享有，原则上此时并不存在宅基地的继承问题。本案中，黄某1因结婚从朝阳区黑庄户乡郎辛庄31号迁出，迁入至海淀区玉渊潭公社普惠寺村74号，1988年6月15日迁至西钓鱼台新村109号，黄某1已为其他农村集体经济组织成员，且在1994年12月9日变更为非农业户。而黄某2一直与父母共同居住在朝阳区黑庄户乡郎辛庄村204号，户口性质为农业户且未分得新的宅基地，故其作为该院落宅基地剩余的户内成员，有权继续享有该宅基地的使用，此时宅基地使用权并不发生继承问题。对于地上房屋，由于房地一体原则，在宅基地使用权继续由户内成员享有的情况下，其他城镇户籍继承人只能就地上房屋的折算价值主张继承，对于黄某1主张继承房屋的诉讼请求，本院不予支持。

(4)(2016)沪0115民初45508号

根据相关法律规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,薛新云户中黄富云去世后,宅基地由该户中剩余成员共同使用，被告薛旭川非该户人员，本案诉讼中原告杨晓珠、被告薛新云、杨晓平亦不同意被告薛旭川分割取得房屋，被告薛旭川要求分割取得房屋于法无据，应由原告杨晓珠、被告薛新云、杨晓平取得系争房屋，由其对被告薛旭川的继承房屋份额支付相应折价款。

(5)(2020)最高法行申9610号

法院认为：尽管赵晨嘉和母亲张宝霞在将户籍迁入太子庙沟村之前系甘肃省白银市非农户口，但农民的宅基地使用权及其上房屋可以依法由城镇户籍子女继承，不能以赵晨嘉和母亲张宝霞在继承时并非该村村民为由，否认赵晨嘉和母亲张宝霞对案涉宅基地享有合法使用权。

(6)（2019）最高法行申84号

法院认为：陆某甲作为非某村村民对原房屋的所有权及涉案宅基地的使用权，因陆某乙对原房屋拆除已经丧失，陆某丙作为陆某甲的继承人亦丧失对该土地相关权利的承继。

本篇就是关于宅基地使用权及地上的房屋的继承问题的讨论，下篇，我们将对发生宅基地征收、拆迁情况时，对应的房屋拆迁款和宅基地使用权补偿款的继承问题进一步讨论。请大家持续关注哦。

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1、《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

2、《土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

作者  陈晓燕

责编  高萍