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岳父母和前女婿争房产

岳父母和前女婿争房产

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    ●房产证上写谁的名字只是一种公示行为,并非一种赋权行为●当事人对房产权属有异议时,可直接提起民事诉讼,而无需先提起行政诉讼

    □朱小旭张剑波

    阅读提示

    不动产登记仅是一种公示行为,它的目的是保护善意第三人的利益,使第三人知道物权的设立和变动,从而避免善意第三人利益受到损害,以维护交易安全,而并非是一种赋权行为。物权登记的存在,并不能绝对排除他人对物权享有真正的权利。若当事人认为权属证书记载的权利人错误,并提供充分的证据证实自己才是真正的权利人,则可以通过民事诉讼否定不动产权属证书记载的权利人的权利。

    基本案情

    1987年,张某与丈夫李某(已故)经人介绍,以1300元的价格在邓州市某居委会村组购置宅基地一处,一年后在此建起了三间两层楼房及院落一座。房屋建成后由于工作原因,全家并未迁入新居。此时他们的大女儿云云及女婿费某提出暂住于此,于是李某夫妇答应了二人的请求,二人遂在此居住直至1994年搬走。

    费某在住房过程中于1990年在李某夫妇二人不知情的情况下,擅自将此房屋产权登记于其本人名下。李某夫妇得知后即与费某交涉,要回房权证自己保管,并于2005年将房屋产权过户至自己名下。但由于办理过户过程中程序存在瑕疵,李某夫妇的房权证于2014年被法院判决撤销。其后,张某屡次要求费某协助将房屋产权恢复至自己名下均遭拒绝,双方由此形成纠纷。

    其间,自1994年费某与云云搬出后,涉诉房屋一直由李某夫妇及儿子小李等人实际占有使用。2010年4月,云云与费某经深圳宝安区法院调解协议离婚,离婚协议中双方共同财产分割未涉及该房产。

    除张某和小李外,其他继承人均表示放弃对该争议房屋的继承权。故,原告张某和小李将费某起诉至邓州市人民法院,请求确认其对该房屋的所有权。

    争议焦点

    庭审中,被告费某辩称:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,因为政府房管部门已对诉争房屋作了权属登记并为被告颁发了房权证,所以也就从法律上确认了房屋产权归被告所有。即使原告认为房屋产权有争议也只能提起行政诉讼,请求房管部门撤销产权证,而不能直接提起确权诉讼;诉争房产从宅地的购置到房屋的建造过程均是其出资委托原岳父母亲手操办,虽然建房过程中原岳父母从人力、物力、财力上也给予过大力帮助,但房屋所有权归被告的事实不能被否认。

    那么本案的争议焦点一:二原告直接提起的确权诉讼是否妥当?是否应先提起行政诉讼,请求房管部门撤销不动产权属证书?

    争议焦点二:不动产权属证书上登记载明的权利人费某是否就诉争房产享有所有权?

    判决结果

    邓州市人民法院作出判决:确认争议房产归原告张某、小李所有。被告费某于判决生效后二十日内协助原告办理上述房屋的产权过户手续。

    宣判后,被告费某不服提出上诉。近日,南阳市中级人民法院经审理判决驳回上诉,维持原判。

    综合分析

    当事人可以直接通过民事诉讼对纠纷房产进行确权,而无需先提起行政诉讼

    本案承办法官常新表示:不动产权利纠纷主要是解决登记所有权与实际所有权人之间的利益冲突。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利”之规定,本案即属于民事诉讼中的物权确认纠纷,故无需先提起行政诉讼。

    常新表示,在涉及行政与民事交叉的房产权属登记案件中,真正产生争议的原因在于当事人之间的民事纠纷。由于登记机关的职权和条件所限,其无权对行政登记背后的民事关系进行审查,因此民事审判不必拘泥于既有权利证书的限制,而应当通过审查其基础关系的效力来确定权利归属或事实状态。

    根据《房屋登记办法》第八十条规定:人民法院、仲裁机构的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的,房屋登记机构应当按照当事人的申请或有关法律文书,注销原有登记并办理相应的登记。也就是说,人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容可以与房屋登记簿记载的权利状态不一致,而不必经行政诉讼撤销登记。

    所以,在处理房屋权属登记案件中,涉及民事与行政交叉时,最便捷的途径是先通过民事诉讼进行确权。民事确权的裁判文书一经作出,合法的权利人自然可以根据其内容直接申请房产登记机关变更登记,而没有必要另外提起行政诉讼。登记机关可以根据生效法律文书确定的权利人进行相应的登记。

    不动产登记是为保护善意第三人,其并不意味对房屋权属状态真实性、合法性的确认

    那么,房产证上明明写着费某的名字,这张房产证在民事诉讼中又有什么效力呢?

    《物权法》第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据,据此规定能够推定房屋登记簿记载的权利人就是房屋的所有权人,因此,在举证时具有优势的效力,当事人有相反的证据能够推翻的除外。这就说明房屋登记簿在民事诉讼中具有优先的效力,并不具有绝对的效力。

    常新指出,不动产登记是一种公示行为,而非一种确权行为。也就是说,行政机关的登记行为并不意味着对房屋权属状态的真实性、合法性的确认。

    不动产登记的目的是保护善意第三人的利益,使第三人知道物权的设立和变动,从而避免善意第三人利益受到损害,以维护交易安全,但它并非是一种赋权行为,物权登记的存在,并不能绝对排除他人对物权享有真正的权利。不动产物权登记的效力,也只是一种推定效力,与实际权利状况并不一定吻合,若当事人认为权属证书记载的权利人错误,并提供充分的证据证实自己才是真正的权利人,应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利。

    本案中,双方争议房产系李某夫妇购买,费某也认可,但辩称是其准备结婚建房而出资委托李某夫妇办理。对此,原告张某、小李不予认可,费某也没能提供证据证实该处宅基是其委托李某夫妇办理的。且房屋建造之时被告费某与云云尚未完婚,被告的该种辩解明显有悖生活常理,不合乎逻辑,也与费某本人婚前的经济收入状况严重不符,故被告费某的抗辩理由法院不予采信。

    尽管双方在庭审中均提供了部分证人证言证实房产是自己所建,但该部分证人证言仅能证实双方均对争议房产有出资情况,而非是当时承建房屋之人,通过对双方提交的证据进行比较,就房屋的整体建设而言,二原告的证据能证实房屋的宅基来源和建设情况,且费某与云云离婚时未将该房产作为夫妻共同财产进行分割。综上所述,法院根据优势证据的原则,认定该房屋的原始取得人应是张某和其丈夫李某,房屋的初始登记在费某名下,费某却未能证实该房屋产权合法转让的事实,故其辩解与事实不符。依据现有证据,可以看出二原告才是房屋的真正权利人。

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