从“千年大计”到保定10年限售的“极端”调控，两个月以来，整个京津冀市场呈现的是火与冰的交融。
看似现在整个环京市场陷入沉寂，实则是京津冀的市场正蓄势待发，为下一波的发展聚集能量。
近日，『地产营销人』在一个发布会上，有幸听取了董藩教授对京津冀楼市的一番见解，干货颇多，特意把精华观点提取出来，与各位一同分享。
董藩教授认为，当下的京津冀一体化发展呈现出几个明显的特征，未来的房地产市场也将呈现不同的需求场景。
特征一：交通的大改善
京津冀一体化不是一个新提案，早在多年前就有，为什么现在得以快速推进？原因很多，但有一点是关键，就是交通的大发展。
城际高铁和高速公路打通了城市的边界，在未来的几年，北京、天津和河北周围在高铁、地铁、轻轨方面基本上形成立体交通网络，相互之间的通勤时间被大大缩短，地区价值也在逐渐呈现。
像早期的天津武清，没开通高铁之前，房价只有七八千，开通高铁没几年，已经涨到了两三万。
与武清比较像的地区如宝坻，位于北京、天津之间，不同的是，宝坻是三条高铁线交汇的地方。其中的京滨城际与京唐城际是京津冀城际铁路网中最早开建的两条线，京滨城际作为京津之间第二条城际高铁线，2019年通车后，从宝坻的京津新城到通州的时间不到半小时。
未来像宝坻这种处在高铁线连接的区域，有可能变为下一个武清！
特征二：房地产的大发展
随着北京城市结构的调整，北京城再往东和南两个方向不断发展。
董藩说用一句话概括：行政向东，经济向南。无论是东边的城市副中心，还是南部的第二机场的建设，都会带动大量人口迁入，而这个迁移过程势必会带来周边卫星城的发展。
沿着北京、天津的这些卫星城的发展会超过一些二线城市，甚至省会城市，从今年永清、固安动辄两万甚至三万的房价高度已经说明了该点。
而对于卫星城的定义，董藩认为可以分为三类——
1、睡城，紧邻母城，这种卫星城几乎没有什么产业，有的产业也是一些相对低端的商业、服务业，大量的就业人口是依托像北京、天津这样的母城。
2、半独立卫星城，距离母城有一定距离，但又不是太远，有部分自己的产业，但不足以完全支撑整个地区的发展。比如宝坻，虽然隶属天津，但是从距离上来讲算是天津的一个卫星城。
3、完全独立的卫星城，有较为完善的产业结构，与母城互相依托，互补发展，这类地区完全独立发展而实现更大的价值，如固安，当地的房价已经破3万/㎡的大关。
从房地产的价值来讲，睡城和半独立卫星城的未来潜力更大。
以天津宝坻为例分析，从距离上来看，它处于30分钟京津生活圈之内，十三五发展看好京滨城际的带动；另外再京津冀协同发展下，宝坻位于京津冀中轴板块，正处在价值洼地阶段；在环境上，宝坻处于一温泉三河流的环抱中，1600公顷森林覆盖全境，生态条件得天独厚。
与大部分之前环京纯投资的观点不同，董藩后面提出了卫星城置业具有真实使用功能的三种生活场景。
北京房价高企，普通家庭无力负担，面对儿女结婚成家，有老人会把自有房屋腾出给子女使用，而自己会根据实际经济能力，选择在距离合适的卫星城置业养老。
此种情形，在北京、天津确有相当家庭占比。
另外北京也有从“北漂”奋斗成为“新北京人”的一个族群，这部分人事业小成，已打算长期留京发展。他们大多为独生子女，拥有满足刚需的基本住房，但随着父母年老，长期分离，全家有团聚现实的需要。
于是儿女在具备一定能力的时候，就可以在卫星城买房，把父母由老家接至环京安定下来，实现每周或节假日定期团聚，也能近距离的彼此照料。
作为北京和天津大量存在的中产人群，希望能定期“逃离”都市，特别是有孩子的家庭，更想让孩子多接触自然。因此有了在卫星城购买低密度别墅产品的旺盛需求。
因此我们看到，京津冀楼市的发展虽然超出了很多人的预期，但放在今天看依然还有巨大增长空间。经济学上讲，所有投资行为都是以使用价值为基础的，没有使用价值就没有投资价值。
所以从这个维度看，京津冀楼市的真实居住需求符合自然生长的逻辑，会在一个较长周期内持续释放出来。
前面提到的天津宝坻，就正在迎来一个难得的置业窗口期。
全国房地产公司百强之一的实地集团，看准京津冀的发展机遇，秉承精工与匠心理念，在大北京区域推出首个高端精品住区——海棠雅著。
海棠雅著位于宝坻京津新城中部的温泉旅游度假区，依托京滨、京唐城际高铁的便利，20分钟可抵京、津、唐，实现京津冀的无缝对接，坐享京滨高铁红利。
而且在京滨城际站点所在的区域当中，海棠雅著所在的京津新城是房价最低的区域，未来的升值潜力可期。
作为实地集团大北京区域的首次亮相，公司一如既往的坚持打造“苹果”级别的产品，此次推出的海棠雅著更是区域内同类产品的标杆。
实地集团耗费超高成本，萃取国内建筑黄金时期的“民国风”建筑风格，打造了75-105㎡空中花墅，155-183㎡联排院墅两类产品满足京津都市新贵的需求。
海棠雅著仅有的1.3超低容积率，为区域罕见。另有社区40%的超高绿化率，营造出的艺墅园林让整个园区一年四季景观变幻，宛若江南。
项目所在的温泉度假区，不只有亚洲最大的4A级温泉度假村，还有标准的27洞高尔夫球场，马术俱乐部，凯悦集团重金打造的凯悦大酒店等，未来将成为京津地区新兴的度假胜地，城市配套日臻完善。
『地产营销人』获悉，海棠雅著在设计阶段是按照15000元/㎡的预计售价做的，所以从建筑，结构，园林，产品等方面都给予了超高配置。
但现如今政府严格限价，从目前周边项目限价看应该在10000元/㎡左右，按照这个入市价格，放眼整个京津冀所有板块，可以说是购房者上车的最佳时机，买到就是中大奖的感觉。
下半年，楼市属于京津冀，属于大北京，如果你还没有意识到，请密切关注『地产营销人』的后续文章。
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