同胞们！平津告急！华北告急！
整个中华民族告急！
同乡们！上海告急！杭州告急！
整个沪杭的房贷告急！
由于整个上半年沪杭楼市成交火热，导致多家银行的房贷额度提前用完，大量房贷只能拖延到明年放款！（优先保障一手房，顺延二手房）；此外，杭州房贷利率不断上升（上海利率未变）。这一现象必将深刻改变后期楼市的走向……
——二小姐题记
中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），自2021年1月1日起实施。《通知》明确表达了限制房地产贷款是为了防范潜在的系统性金融风险，具体举措就两个:
限制银行的个人住房贷款比重
减少银行给地产商的融资
《通知》将银行业金融机构分为5档，第一档为中资大型银行，包括6家国有大型商业银行；第二档为中资中型银行，包括12家全国性股份制商业银行、北京银行、上海银行、江苏银行、农业发展银行、进出口银行；第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括第二档中的城市商业银行之外的城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构；第四档为县域农合机构；第五档为村镇银行。
这五档银行的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限规定如下：
好了，如果你不知道荷兰人的平均身高是多少，那么就算我告诉你身高一米七，你也摆不正自己的位置。我同学去荷兰玩，在男性小便池那里受到一万点暴击！因为他发现他只能用“儿童小便池”……成人的那个，他踮起脚都够不上……
所以二小姐赶紧把各大银行在2020年的房地产贷款占比和个人住房贷款占比整理出来，给你和《通知》里规定的上限做比较。
看到了没？
超标的一大堆
尤其是建设银行、中国银行、招商银行、兴业银行……这些重灾区，更是超标到没谱了！
所有的房东都请注意了，仔细查阅上表，看看你的下家的贷款找的是哪家银行，今年部分银行的房贷额度首先枯竭，7月份就已经把全年的额度放玩了，停贷了，请君明年再来，选择成交的时候请特别注意贷款放款时间哦，你可不想今天过户的房子，明年才能收到钱吧？
二小姐买楼十几年
个中套路十分熟悉
一般来说，银行按揭贷款放款需要30-45天左右的时间到你账上，这是常规行情。银行放贷额度每个月都有指标，如果指标充足，立马放款，如果本月指标不充足，你就要排队轮候至下一月，下一年……
我经历过“光速”放款的极致
仅需3天！
你通过银行面签之后
只要3天！
按揭贷款就发放至你账户！
这是二小姐亲身经历过的最光速放款，发生于2015-2016年全国去库存初期的招商银行；那时候银行里到处都是钱，就怕你不买房！
我也经历过“蜗牛”放款的极致
10个月！
排队10个月后，公积金贷款才姗姗来迟放款。公积金中心是你意想不到的纸老虎，已经被大家贷空了
公积金贷款
绝对是每个开发商的噩梦
审批难，放款慢，刁难多
谁用谁知道！
接下来的市场，“放款速度变慢，房贷利率上升”应该是楼市主基调，这种情况二奶奶并不陌生，几年就来一轮大规模的吐槽潮：
房贷额度不够了
同时还伴随着利率上升
杭州利率三级跳，连涨三个月
首套5.6%，二套5.7%
上海虽然房贷额度没了，不过利率基本维持不变，首套4.7%，二套5.2%
（上海房贷利率，全中国最低！那是银行对楼市极度有信心的体现。）
我知道你们会习惯性地问我一句：接下来楼市怎么走？
二小姐回答：房价大涨必须指望信贷宽松，如果维持信贷高压的政策，楼市必定萎靡不振，接下来就看“限制银行的个人住房贷款比重”、“二手房指导价”这些规定能不能坚定贯彻下去了。
反正新政的脸，六月的天，说变就变。2014年全国楼价明明控制得好好的，非要折腾去库存，阿拉丁神灯里的妖精就被放出来了吧？2019年深圳楼价明明抑制住了好几年，非要减免豪宅税，滥发经营贷，潘多拉魔盒就打开了吧？
其实调控楼市真的很简单
只是每过几年官家自己主动放水罢了
今天我写什么预测都没用
因为明天说不定又来一个打脸新政了
我还是说说最宏观的策略吧
普通人在不同赛道上的科学态度：
普通人第一要务：解决自住需求
买你买得起的最好的房子
上车自住的房子是消费行为，不是投资行为，这句话听得懂吗？衣服穿得光鲜亮丽一点你不觉得倍有面子吗？为此买点单怎么了？
买豪车砸一百万，几年后一堆破铜烂铁，你倒是砸的起劲，怎么？买个舒服的好房子自住爽一把，你就不愿意买单了？就当在夜总会砸钱怎么了？记住了，解决自住需求，请一步到位，买你买得起的最好的房子
当你慢慢地小有积蓄，有了额外的钱，此时面临着如下选择：
换自住房，改善居住环境
OR投资获利
如果你选的是“改善置换”，那么回到第一要务去，记住：花在自己身上的钱，永远不要用“投资”的眼光去看待，而是用“消费”的眼光去看待；
买自住房，不要“找波段”、“等机会”，因为你赔不起那个机会成本！
如果你选的是“投资”
那么有三条赛道可选
可选赛道一：买你家孩子需要的学区，为教育买单
教育是一个投入与产出之间不存在明显因果关系的黑洞，存在成功的可能，但投资失利了你也不要叫疼，因为“教育”是消费行为，不是“投资行为”，这些年来所有卖房出国留学的案例几乎都是赔本的，但什么也无法阻挡家长们砸锅卖铁做这件“消费行为”啊！
可选赛道二：买方便收租，租得出去，且房租在2-3%，房龄在10年以内的新住宅。如果是商用物业，6-8%租金收益方可考虑。
不要抱怨二小姐设置的条件太苛刻，2019年我在上海淘的两套房子全部满足“房龄5年以内，租金年化2.8%”，我才下谨慎单的。上海都找得到符合要求的房子，你别说别的地方找不到。
淘房子就像选老公，本来就不应该是“只要是个男人就嫁”的筛选逻辑，自住房，不需要“找波段”、“等机会”，但投资房必须“找波段”、“等机会”。你以为下金蛋的老母鸡遍地都是吗？你以为只要你想买房了就能马上买到好房子吗？
错！
不是你想买房了
市场上就有笋盘等你捡了
是市场出现了机会
蛰伏的你才能捡到笋盘赚到钱！
你得一直候着等机会！明白吗？
同时，房产的流动性差，你持有的时候务必谨慎处理现金流关系，不要干一些“急着卖房才能保命”的事（卖房要趁风口期，而不是在规定时间里卖房；风口期一直没来，你就得一直撑着）
可选赛道三：长期定投股市沪深300ETF获得年均10%的收益，分享国运。
“沪深300全收益指数”，平均年化收益11-13%，这是已经被十几年的时间证明了的。从2004年到今天，中国经济既经历了2007年的大辉煌，也经历了2008年的大危机，还经历了钱荒、股灾、乃至病毒疫情等等考验，既然在过去的15年沪深300全收益指数维持这种回报率，因此我认为，在未来相当长的一段时间内，它依然可以维持这一平均回报率。这个判断具备非常高的确定性。
以上三个方案都是普通居民家中多余闲钱的可行去处，区别不大，其他的投资都是旁门左道，什么比特币，什么股权投资，什么信托、外汇、黄金，都不是主流赛道。普通老百姓，没有特权和特殊资源的老百姓，别老想着去旁门左道赚钱，那里都是镰刀，而你注定是一棵小韭菜！
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