“房屋租赁百问百答”立足于实践，把解决房屋租赁相关问题的思路总结为研究成果，并以文章的形式呈现。该系列文章紧跟《民法典》时代步伐，回应了房屋租赁合同的效力、房屋租赁合同的履行、房屋租赁合同的解除与终止所涉及的重要问题。同时，结合团队实务经验，系列文章一并对房屋租赁合同要点以及房屋租赁合同的诉讼/仲裁问题进行了总结。现将房屋租赁类的法律问题研究成果汇总如下，与大家分享。
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房屋租赁百问百答之一：房屋租赁合同效力（上）
【摘要】本部分主要阐述违法建筑出租、福利房/住宅商用等特殊房产出租的房屋租赁合同效力问题。实践中，常常存在出租房屋未取得建设工程规划审批手续、住宅商用导致承租人无法办理营业执照等问题，这为日后解决房屋租赁纠纷埋下了重大隐患。不仅如此，租金贷与长租公寓的暴雷也更加剧了承租人与租赁平台的矛盾。因此，了解特殊房产出租的房屋租赁合同效力问题对维护承租人和业主的权益至关重要。租赁房屋为违法建筑时，租赁合同是否有效？住宅商用导致承租人无法办理营业执照怎么办？长租平台暴雷后，租客和业主应该如何维权和行权？本文从法律角度回答了以上问题。【摘要】本部分从先抵押/查封后出租、房屋租赁的备案登记、租赁期限以及租赁关系的认定等四个角度继续阐述房屋租赁合同的效力问题。2020年12月29日发布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》删除了原司法解释的有关备案登记的第四条、有关查封等导致房屋无法使用情形的第八条、有关租赁期限的第十五条。此三条分别被《民法典》第706条、第724条、第717条吸收上升为法律，并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物。实践中，了解抵押/查封、备案登记、租赁期限等对租赁合同效力的影响可以有效防止纠纷的发生，更好地维护承租人和业主的权利。【摘要】在上一篇文章中笔者讨论了房屋租赁合同的效力，而对于依法生效的合同而言，承租方和出租方应当按照房屋租赁合同的具体内容和合同履行的基本原则实施履行行为。本部分从主体、房屋的承租范围、房屋质量、用途四个方面剖析在房屋租赁合同的履行中需要注意的问题。【摘要】实践中，房屋的租金及装饰装修往往是房屋租赁合同履行过程中容易发生纠纷的地方。房屋租赁合同到期后，装饰装修物应归谁所有？能否在房屋租赁合同中约定免租施工期与免租使用期？本部分涵盖房屋租赁合同履行过程中房屋的租金及装饰装修问题。【摘要】房屋租赁合同履行过程中，在开业及进场费、水电费、税费等费用承担方面以及维修、转租等方面，各方往往因利益冲突而容易产生纠纷。上述相关费用如何承担？由谁负责出租房屋的维修？承租人擅自转租的，转租合同是否有效？出租人能否解除租赁合同？本部分继续对房屋租赁合同履行过程中的相关问题进行阐述。【摘要】房屋租赁合同履行过程中，房屋转租赁、房屋租赁后买卖的情况极为普遍，其中的权利义务分配问题也随之而来。次承租人如何更好地保障自己的权利？买卖不破租赁的适用条件是什么？优先购买权、优先承租权如何行使？以及如何避免物业纠纷？本部分继续对房屋租赁合同履行过程中的相关问题进行阐述。【摘要】上一篇文章对房屋租赁合同履行过程中的问题进行了探讨，而在合同履行完毕或因各种原因导致合同不能正常履行时，会牵扯到诸多涉及合同解除与终止的法律纠纷。本部分从腾退义务、空置期、免租期损失、承租人提前退租、拒付租金的处理以及滞纳金等的适用几个方面，剖析在房屋租赁合同解除与终止中需要注意的问题。【摘要】房屋租赁合同的解除与终止还会涉及到具体损失、情势变更或不可抗力、中介费以及房屋拆迁时的补偿权等问题，本部分继续对房屋租赁合同的解除与终止过程中涉及的上述相关法律问题进行阐述。【摘要】上一章对房屋租赁合同的解除与终止所涉法律问题进行了阐述，本部分则对出租人设计与审查房屋租赁合同的要点进行总结，并对后续房屋租赁纠纷的诉讼/仲裁问题进行分析。
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