根据《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。但是，实践中经常存在业主将房屋出租时与承租人签订租赁合同，约定由承租人向物业公司缴纳物业服务费。那么，当欠缴物业费时，物业公司是否有权直接起诉没有直接合同关系的承租人，请求其承担物业费及违约金呢？司法实践中对违约金的数额又是如何酌定的呢？本文以近年司法判例为基础，对以上问题进行研究，以期对读者有所帮助。
01
研究结论
CONCLUSIONS
业主将房屋出租给承租人，并约定物业管理费由承租人承担。当承租人欠付物业管理费时，若物业公司起诉承租人要求其支付物业费及违约金，司法实践中法院对此情形的违约金如何认定？
02
相关规定
CASE
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》
第四条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。
《物业管理条例（2018修正）》
第十二条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
03
案例分析
CASE
序号 | 审理 法院 | 案号 | 法院认为 | 判决结果 |
1 | 贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 | (2021)黔27民终614号 | 一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”的规定，房开企业与物业服务公司签订的前期物业服务合同效力及于全体业主，业主应按前期物业服务合同交纳物业费。本案中，任宗德作为承租人在签订租赁合同时除约定租金外约定了商业管理费，深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司也提出该商业管理费即为物业管理费，合同也约定了要与指定物业管理部门签订物业管理协议，且实际任宗德亦向深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司交纳了部分物业管理费。说明任宗德明知需要交纳物业管理费，虽然双方未签订物业合同，但前期物业合同效力及于双方，双方应当遵守该合同。深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司提供了物业服务，则任宗德应按前期物业合同交纳物业管理费。任宗德提出商铺漏水等问题，可向房开公司等部门主张权利解决，但不是拒绝交纳物业费的理由。另外，深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司主张尚未交纳的物业费从2018年8月11日开始计算，但其提交的收据反映任宗德交纳了2018年7月1日至2018年9月1日的物业，故尚欠物业费应从2018年9月起计算至2020年7月，共23个月，每月413.62元，共9513.26元。深圳市城建物业管理有限公司荔波分公司主张的按欠费金额每日千分之一标准计算违约金缺乏合同依据，不予支持。 | 物业公司主张的按欠费金额每日千分之一标准计算违约金缺乏合同依据，不予支持 |
2 | 重庆市第三中级人民法院 | (2019)渝03民终1867号 | 一审法院认为，重庆跃飞物业管理有限公司与南川区博赛豪庭小区业主委员会于2015年1月1日及2017年10月20日签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《物业服务合同》依法对南川区博赛豪庭小区包括重庆市博嘉房地产开发有限公司在内的全体业主具有约束力。重庆市博嘉房地产开发有限公司将案涉门面租赁给张兵，双方签订的《房屋租赁合同》约定由承租人承担租赁期间的一切费用，即包括了物业费用。张兵作为物业使用人，前述《物业服务合同》对其亦具有法律约束力。 对于重庆跃飞物业管理有限公司主张的违约金，因该院在审理博赛豪庭物业服务合同纠纷系列案件中，重庆跃飞物业管理有限公司确实存在一定服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。而由于该瑕疵，对于重庆跃飞物业管理有限公司要求对方支付违约金的诉讼请求，不予支持。 | 因物业服务合同存在瑕疵，不予支持 |
3 | 重庆市第三中级人民法院 | (2019)渝03民终1866号 | 一审法院认为，重庆跃飞物业管理有限公司与南川区博赛豪庭小区业主委员会于2015年1月1日及2017年10月20日签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《物业服务合同》依法对南川区博赛豪庭小区包括重庆市博嘉房地产开发有限公司在内的全体业主具有约束力。重庆市博嘉房地产开发有限公司将案涉门面租赁给袁嘉绩，双方签订的《房屋租赁合同》约定由承租人承担租赁期间的一切费用，即包括了物业费用。袁嘉绩作为物业使用人，前述《物业服务合同》对其亦具有法律约束力。 对于重庆跃飞物业管理有限公司主张的违约金，因该院在审理博赛豪庭物业服务合同纠纷系列案件中，重庆跃飞物业管理有限公司确实存在一定服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。而由于该瑕疵，对于重庆跃飞物业管理有限公司要求对方支付违约金的诉讼请求，不予支持。 | 因物业服务合同存在瑕疵，不予支持 |
4 | 云南省峨山彝族自治县人民法院 | (2022)云0426民初128号 | 关于违约金支付问题，被告存在迟延交纳物业费的行为,按合同约定应当承担相应的违约责任，但原告在为九龙家园小区提供物业服务的过程中，特别是在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有需完善之处,在履行物业服务合同的过程中亦存在不足,且被告迟延交纳物业费,主要基于对原告物业服务质量的不满意,并非恶意拒交，为维护物业公司与业主之间和谐关系,促进小区物业服务良性发展,对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求,本院不予支持。 | 因物业服务合同存在瑕疵，不予支持 |
5 | 广东省深圳市中级人民法院 | (2020)粤03民终22135号 | 一审法院认为，关于违约金，被告汇港幼儿园在交纳部分费用时已经逾期，且未全额交纳此前全部费用，按照《物业服务合同》约定，其承租房屋应以每日万分之五的标准计算逾期交纳费用的违约金，但按照合同约定计算的违约金数额过高，本院综合考虑原告的实际损失，酌情按照欠费总额的10%予以调整，调整后，被告汇港幼儿园承租房屋应支付的违约金数额为37864.18元。 二审法院认为，《物业服务合同》约定承租房屋以每日万分之五的标准计算逾期交纳费用的违约金。上诉人存在逾期交纳和未足额交纳的事实，应当承担支付违约金的违约责任。一审法院根据被上诉人万科物业公司的实际损失酌情确定以欠费总额的10%作为上诉人应支付的违约金，并无不当，本院予以确认。 | 调整违约金为欠费总额的10% |
6 | 广东省深圳市中级人民法院 | (2020)粤03民终22134号 | 一审法院认为，关于违约金，被告汇港幼儿园在交纳部分费用时已经逾期，且未全额交纳此前全部费用，按照《物业服务合同》约定，其承租房屋应以每日万分之五的标准计算逾期交纳费用的违约金，但按照合同约定计算的违约金数额过高，本院综合考虑原告的实际损失，酌情按照欠费总额的10%予以调整，调整后，被告汇港幼儿园承租房屋应支付的违约金数额为37864.18元。 二审法院认为，《物业服务合同》约定承租房屋以每日万分之五的标准计算逾期交纳费用的违约金。上诉人存在逾期交纳和未足额交纳的事实，应当承担支付违约金的违约责任。一审法院根据被上诉人万科物业公司的实际损失酌情确定以欠费总额的10%作为上诉人应支付的违约金，并无不当，本院予以确认。 | 调整违约金为欠费总额的10% |
7 | 广东省广州市海珠区人民法院 | (2022)粤0105民初7129号 | 关于违约金问题。两被告明知自己需要承担物业管理费的情况下既不向物业公司缴纳，也不向合同相对方缴纳，拖延至今仍不缴纳，明显存在迟延缴纳物业管理费的违约行为。如由出租人向两被告主张逾期缴纳物业管理的违约金则又产生新的诉累，原告选择直接向两被告主张物业管理费，依据前期物业服务合同的违约金标准向两被告主张依据不足，违约金以弥补损失为限，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。原告要求当月物业管理费的违约金从下月6号起算合理，符合日常生活经验，本院予以采纳，违约金应以本金为限。原告在本案中要求两被告承担违约金后，不得依据前期物业服务合同再向产权人或出租人主张相应违约金。原告要求被告支付律师费没有合同依据，且律师费并非原告提起本案诉讼必然及必要产生的支出，故该诉讼请求依据不足，本院不予支持。 | 调整违约金计算方式为LPR |
8 | 广东省珠海市金湾区人民法院 | (2022)粤0404民初727号 | 康鲜汇公司未按照《西湖怡景前期物业管理服务合同》的约定向原告缴纳物业服务费，属违约行为，理应向原告支付滞纳金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。涉案《西湖怡景前期物业管理服务合同》约定的滞纳金标准为日千分之一，明显高于实际损失。另，康鲜汇公司未及时向原告支付电费及垃圾清运费，亦会给原告造成占用资金期间的利息损失。本院对逾期违约金及利息的计算标准酌情调整为同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际付清之日止。 | 调整违约金计算方式为LPR |
9 | 广东省广州市天河区人民法院 | (2020)粤0106民初16370号 | 菲常管家公司迟延支付物业管理费，违反合同约定，高成公司诉请要求其支付违约金，本院予以支持。菲常管家公司辩称违约金过高，本院酌情予以调整，故违约金以每月欠付物业管理费5673.5元为本金，分别自当月6日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准，各期违约金以本金为限。对于高成公司诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。 | 调整违约金计算方式为LPR加计50% |
10 | 上海市闵行区人民法院 | (2021)沪0112民初14621号 | 本院认为原告主张合理，予以支持。关于违约金的计算标准，本院结合被告主观恶意及欠付行为给原告造成的实际损失，认为按日万分之三计算较为合理。 | 按日万分之三计算 |
11 | 广东省东莞市中级人民法院 | (2015)东中法民二终字第839号 | 凯旋门公司二审期间主张上述滞纳金计算标准过高，请求二审法院予以调低。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在凯旋门公司未能提交任何证据证明滞纳金约定过高，且安远公司也没有提交证据证明其实际损失的情况下，本院根据安远公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、违约方的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定上述滞纳金均以本金为限。 | 以物业公司与业主委员会签订的合同为准，但以本金为限 |
12 | 四川省绵阳市中级人民法院 | (2020)川07民终3300号 | 本院认为，上诉人四川宏睿物业服务有限公司与被上诉人梓潼县文昌镇诗韵茶轩之间没有形成直接的合同关系。经审查，上诉人没有提供法律或合同上的依据，证明被上诉人是其诉请直接向其缴纳物业服务费的适格被告，一审法院裁定驳回上诉人的起诉并无不当，本院予以维持。 | 物业公司无权向承租人主张权利 |
13 | 福建省上杭县人民法院 | (2022)闽0823民初368号 | 本院认为，可域物业公司与业主存在合同关系，与承租人并未建立合同关系。根据合同相对性原理，可域物业公司只能向业主主张权利。业主刘华康、罗秀娣、吴胜富、王晓平与承租人吴莹莹之间租赁合同关系，吴莹莹与曾纪福之间转租关系，与本案物业合同纠纷系另一法律关系。业主与承租人之间基于房屋租赁对物业管理费用的负担问题不属本案审理范围。因此，罗秀娣、吴胜富该辩称无法律依据，本院不予采纳。 | 物业公司无权向承租人主张权利 |
穷理于事物始生之处
研几于心意初动之时
律法拾贝 | 作者 尚进 张甄元
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