在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。
针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。
一、面积数据来源
01 修建性详细规划图及相关规划文件
修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02 房屋建筑面积测绘报告
房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。
在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。
比如：某房地产企业采取建筑面积法和层高系数法，土地增值税税负最低；其他企业复制以上方法就不一定税负最低，要看商业和住宅的建筑面积比例以及建造成本的差异等等因素。
二、分摊方法选择要领
01、土地成本
先横向，再纵向。先采取占地面积法分割，分割之后采取建筑面积法分摊土地成本，然后综合“楼面地价”。
【详解】
土地成本，指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
国家税收政策规定，土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。而地方省市税务机关为了防止企业通过自由选择分摊方法操纵避税空间，常对房企土地成本分摊方法的选择给予限制。
有的地方规定同一清算单位内土地成本分摊只能采用建筑面积法，有的地方允许土地成本采取层高系数法分摊等等。各地规定不一而足、五花八门。
土地是房地产项目开发最主要的成本项目，土地成本占比最大，平均土地成本约30%左右，但该成本因地域不同而有很大差异，并有进一步上升的趋势，也是不确定性最大的一个因素，房企土地成本分摊方法对土地增值税清算的重要性不言而喻。
房地产开发企业土地成本的分摊问题，是土地增值税清算的重要内容。涉及土地增值税的土地成本，税前扣除条件限制较为严格。
房企土地成本企业所得税和土地增值税的税前扣除问题，由于取得土地方式的多元化，加之税收政策的滞后性、多层次、分散化，房企纳税人难以理解税政和不易涉税操作。
因此，房企应当重视开发项目土地成本分摊核算，正确履行纳税义务，防控土地成本分摊不当的税务风险。土地成本在不同类型的房地产之间的分摊问题，是土地增值税清算的关键。
采用不同的分摊方法，所计征的土地增值税税额存在明显差异。
由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这种差异；对于允许扣除的土地成本均采用一刀切的方法分摊，不符合收入与成本配比原则；不同性质的成本构成，客观上要求适用不同的分摊方法。
房地产开发项目的土地成本分摊方法，国家财税部门没有统一规定，由各省市税务机关结合当地实际情况自行处理。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
财政部、国税总局对于地价的分配方法，没有限定某一种方法，但要求“合理、合规”。具体操作时应按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。部分省市税务机关对土地增值税清算时土地成本的分摊方法给予了选择的空间,且有进一步宽松的趋势。
由此可见，只要是合理的方法企业都可以采用。并就土地成本分摊相关事项，保持与主管税务机关的有效沟通。对于成本分摊方法的选择权，房企应当对土地成本分摊方法进行比较，从而择优选择自身经济利益最大化的摊销方法。
02、建造成本
个性化的成本直接归集；共同的成本，按照建筑面积法分摊，同时考虑层高因素。
可以直接归属于商业或者住宅部分的按照直接成本法归集（如玻璃幕墙），属于共同成本部分（如基础设施）按照建筑面积法分摊，并考虑层高系数法的使用。
03、合理划分期间费用和开发间接费
土地增值税清算时，当不能准确划分管理费用和“开发成本---开发间接费”，发生的“开发间接费”有可能被认定为土地增值税流程当中的“开发费用”，从而影响扣除以及加计扣除，导致纳税人税负增加。
04、公共配套设施费
公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积分摊的成本为0，可售建筑面积负担全部配套设备费。如果只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。
【一点想法】
依据国税发[2009]31号文
“企业下列成本应按以下方法进行分配：（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。”所谓占地面积法31号文也进行了定义，31号文第二十九条：占地面积法指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
31号文三十条规定实际上给了纳税人一个税收筹划的空间，纳税人可先对其不同物业形态的土地增值税税负进行测算，如果测算后不同物业的土地增值税存在税率差，那么纳税人可按31号文的规定按“占地面积法进行分配”以此降低税负。
比如：
企业同一地块分期开发（此情况下土地增值税需分期清算），一期小高层和高层，二期为别墅，如果企业以前按建筑面积分摊土地成本，测算后小高层和高层土地增值税适用税率30％，别墅土地增值税适用税率50％，即不同物业的土地增值税存在税率差，那么此时纳税人可以按31号三十条规定按“占地面积法进行分配”土地成本，增加别墅土地成本，以此达到减少土地增值税税负的效果。
为方便房地产企业纳税人正确履行纳税义务，准确实施纳税申报，实现企业税后利润最大化，我们将成本分摊方法及案例进行归集梳理，供房企纳税人参考与借鉴。
分摊方法一：占地面积法
【定义】
占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。
【分配】
1. 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配;
2. 分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
【适用范围】
对占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊。
属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。
土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法；
土地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地面积分摊。
对占地相对独立的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
【详解】
(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本
(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：
1、普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本)
2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)
3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑(每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)
(三)占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。对于独立占地的不同类型房地产。
土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊;同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。
对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础(即基础对裙楼和主楼均有承重作用)的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊;裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。
分摊方法二：建筑面积法
【定义】
建筑面积法是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。
【分配】
(一)一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额。
(二)分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
(三)同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。
对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。同一清算单位不同类型按建筑面积法。
建筑面积法是房地产企业成本分摊的最基本的方法，也是最重要的一个方法，其他成本分摊方法均以建筑面积法为基础衍生出来的。
【分摊步骤】
第一步
先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
第二歩
对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
分摊方法三：售价比率法
【定义】
售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房。
【实施步骤】
第一步
(一)计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。
第二歩
应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。
运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：
超额成本售价=超额成本×(1成本毛利率)
各类非住宅房超额成本售价=(该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类非住宅房总面积×(全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额)。
第三步
计算土地成本比率。
土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率。
计算公式为：
土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%
第四步
计算不同用途房屋应分摊土地成本。
公式为：
1、住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率
2、非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率
【适用范围】
层高系数法是以标准层高为基准（基数为1），按其他房产的层高计算出系数，作为各房产分配承担成本的总系数。即利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。
分摊方法四：层高系数法
【定义】
层高系数法是以标准层高为基准（基数为1），按其他房产的层高计算出系数，作为各房产分配承担成本的总系数。即利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。
为什么会有层高系数法？
因为在一些项目中，在同一栋建筑物内存在不同业态，而这种业态的层高不同，所发生的直接建造成本，比如材料、人工也会明显不同。实务中最典型的情况是底商+住宅模式，底商一般在4.5-6米之间，而住宅一般在3米左右，传统的建筑面积分摊方法没有考虑这种不同层高对开发成本的影响，采用一刀切的方法进行分摊，体现不了这种成本差异，实质上是有失客观的，而层高系数法恰好可以弥补这种不足。
【计算步骤】
第一步
（一）计算项目的层高系数
在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1；
层高低于住宅的，以1为系数；
其他类别用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。
公式如下：
某类型用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高
第二歩
（二）计算项目的总层高系数面积
(1) 某类型用房总层高系数面积=∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售建筑面积)
(2) 某类型用房已售部分的层高系数面积＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积
第三步
（三）计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本
某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积
【适用范围】
房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的,其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法。
【争议焦点】
层高系数法有一个假设前提，就是层高与成本之间是线性比例关系，在六大成本类型中，只有建安成本的这种线性关系比较明显，其他成本与层高的这种线性关系并不突出。由于在国家总局层面上没有明确是否认可层高系数法，地方税务局有明确支持的，也有将层高系数排除在外，这种差异在实务中也给企业带来了很大的不确定性。
因此，企业在选择层高系数法进行成本分摊时，需要统筹考虑项目定位、商住比例等因素，做出适合企业的决策。同时，由于各地税务机关对层高系数法这一分摊方法认识不统一，应以税务机关规定为准，当地税务机关有规定的应按规定执行，没有规定的可以与主管税务机关沟通，争取主管税务机关的认可，以避免产生税收争议。
【地方规定】
分摊方法五：预算造价法
【定义】
预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
【提示】
预算造价法分摊利息成本时，注意时间节点。即利息资本化时间的起点和终点，要分段计算，登载明细账。
预算造价法还有其他适用情况，如：
将要支付还没有支付的拆迁补偿费；未建设或者未竣工决算的公配、基础设施等。
在房地产开发企业在进行成本分摊时，一定要根据项目情况本身来确定分摊方法，有的可能用一种，也有可能用多种，还是那句话：做好分析、遵从税法、有利企业、灵活运用。
分摊方法六：直接成本法
【定义】
沿用国税发【2009】31文件第二十九条的解释：
直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
综上，简单理解为可以直接归属于计税成本对象的，直接归集，不必采取建筑面积法、占地面积法等。
【举例】
在某商住一体的建筑主体中
1、商业外墙砌大理石墙砖（玻璃幕墙），住宅外墙粉刷涂料，因此大理石外墙（玻璃幕墙）成本直接归属于商业，住宅粉刷成本归属于住宅；
2、商城使用的是扶梯（电梯的一种）和直通商业部分的直梯（电梯的一种），住宅使用的是直梯。两部分的电梯成本可以清晰分开，因此，分别归属电梯成本；
3、地下车位部分内墙分刷防水漆，地上商业毛坯、住宅部分简装，因此，地下车位、地上商业、住宅的成本是不一样的，依据《工程结算单》可以直接归属影响的成本；
4、一个立项，建造一幢楼，商业银行专项贷款1000万元，年利率10%。由此产生的利息直接归属该项目，不用采取其他成本分摊方法。
分摊方法七：其他合理方法
税法规定，土地成本一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。其他合理方法，是指按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊土地成本项目的方法。
部分省市创新了其他成本分摊方法，该方法属于地域性政策，实际操作中需要积极和当地税务机关协调与沟通。在此仅就部分地区规定进行了梳理总结，如下：
【相关规定与解读】
（一）银川
成本加成方法
银地税发[2007]214号
对纳税人建造商住混合楼，即既有营业网点又有住宅的工程项目，其营业网点与住宅收入及成本应分别核算，凡核算中成本不能区分的，对营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除。
《宁夏回族自治区地方税务局关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复》（宁地税函[2007]123号）文件，同意银川市制定的《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》（银地税发[2007]214号），发文时间2007年7月18日。
文中看出，“营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除”与国税函发[1995]110号文件目的一样，加大优惠力度，鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
（二）安徽
实际合理方法
皖地税函[2007]311号
近来，部分地方反映，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的，如何清算土地增值税，难以把握。现将有关问题明确如下：
纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的要求，分别核算增值额。
在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。
前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。
（三）江西
销售收入比例法
赣地税发[2008]76号
纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。
从文件中可以看出：土地成本按照收入比例进行分割，会形成“商住一体”的商业部分和住宅部分“楼面地价”不一样；别墅与住宅同时存在的情况下，别墅土地成本偏低，从而影响土地增值税真实税负。采取占地面积法还是比较客观的。
（四）江苏南通
售价系数法
通地税函[2008]100号
为了进一步做好房地产开发企业土地增值税清算工作，确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性，同时解决以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异大、增值率高、税负不均等问题，对房地产开发企业土地增值税清算中未售营业用房及车库成本的分摊计算暂作如下规定：对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，具体计算办法如下：
将住宅商品房的平均售价作为参数，营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。
从文件中我们可以看出：该方法是“层高系数法”的延伸。层高系数法由于考虑“纵向成本”不足，所以存在使用该方法限制条件：层高细数不得超过上限（如广州为1.4）；仅建安成本采取层高系数法。南通市做法打破了以上限制，以总开发成本按照售价来分割，形成“成本随收入进行高低浮动”。
【小结】
土地成本占房地产项目开发成本30%左右，占比最大，是最主要的成本项目。但该成本因地域不同而有很大差异，并有进一步上升的趋势，也是不确定性最大的一个因素，房企土地成本分摊方法对土地增值税清算有着非常重要的影响。
因此，房企应当重视开发项目土地成本分摊核算，正确履行纳税义务，防控土地成本分摊不当的税务风险。
由于财政部、国税总局对于地价的分配方法，没有限定某一种方法，但要求“合理、合规”。部分省市税务机关对土地增值税清算时土地成本的分摊方法也给予了选择的空间,且有进一步宽松的趋势。
由此可见，只要是合理的方法企业都可以采用。并就土地成本分摊相关事项保持与主管税务机关的有效沟通，在选择成本分摊方法时要遵循税法并合理比较，择优选择对自身经济利益最大化的成本分摊方法。
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金税四期全电发票背景下土地增值税清算难点问题解析与清算申报全真模拟专题
2023年4月14-15日‖河 南·郑 州‖主 讲：董春辉
报名专线：010-80574763 联系人：李龙
01
课程背景
title
C 土地增值税是房地产企业最复杂的税种，因其税负高、计算复杂，各地对政策的执行差异大，税企争议频发，又被戏称为“土地争执税”，也是多年来最让财务人员头疼的税种。随着“金税四期”的全面上线和“全电发票”的推行，房地产开发企业土地增值税清算面临的难度和风险有进一步加大，税务机关纷纷上马土增清算软件系统，对土增申报表又提出更高的要求、增加了更详细的申报附表，从申报表中就可能发现企业是否有虚增成本的现象，严征管下，合法的做好土地增值税清算，是我们的必须重视工作，如何更好的何筹划，是我们需要练就的内功。
C 另外，《中华人民共和国土地增值税法征求意见稿》早已发布，《土地增值税法》将上升为国家法律，我们有必要对新的土地增值税法有清晰的认识，将给我们带来哪些影响，我们是否需要提前准备。
C 本课程不同于以往侧重于理论知识的培训课程，着重突出课程的实战性和实用性，课程以本人当下正在主导进行的土地增值税清算项目为蓝本，全部引用项目的真实数据、真实账簿和真实报表，以河南省土增税清算口径、流程为主线，详细梳理土地增值税难点问题，结合实际项目资料，进行土地增值税从项目基础资料报表填制，成本归集、成本分摊和成本审核明细表编制，到销售面积确认、销售台账审核与销售明细表编制，再到土地增值税申报表填制整个清算流程进行模拟清算练习，最终形成项目完整的申报表及附表以及附列资料，通过学习，可达到独立进行土地增值税清算，能从容应对土地增值税清算的目的。同时将带给你全新的土地增值税认知，不一样的角度，更具可操作性的方案。
02
特邀专家
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董 春 辉老师：中国注册会计师，税务师，律师。多年从事财税方面的理论研究与实践。擅长企业纳税方案的设计，纳税风险控制，合同涉税风险管控、税企争议的协调以及集团公司的并购重组方案涉税论证与筹划。现任国内五A级北京致通振业税务师事务所首席税务顾问，中国税务师行业后续教育特聘讲师，北京注册税务师协会专家师资库讲师，多家财税培训机构特聘讲师。董老师是实战型企业培训师和资深财税顾问，先后在国内30多个大中城市演讲几百场，培训过知名企业上千家，并兼任多家大型集团公司的税务顾问，先后为数十家大型集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划,并创造了巨大的经济效益。讲课深入浅出、内容准确、分析透彻、操作实用，轻松自如，深受学员好评！
03
课程收益
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1．了解土地增值税基础知识及河南省土地增值税的管理要求；
2．解决土地增值税难点重点问题掌握清算技巧；
3．通过模拟清算熟练掌握土增税清算流程和方法以及各类报表及附列资料的填报方法；
4．学会土地增值税优惠政策的运用及筹划方法。
04
课程大纲
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第一节：土地增值税清算的基础知识及河南省土地增值管理要求
一、土地增值税征税范围与纳税人
1．土地增值税征税范围如何界定？纳税义务人如何确定?
2．集团企业内部房屋无偿划拨是否征收土地增值税？
3．如何界定直系亲属？兄弟姐妹之间无偿赠送不动产是否缴纳土地增值税？
4．出售小产权方是否应该缴纳土地增值税？通过容缺办理拿到了产权证，土地性质仍为集体性质，再转让是否缴纳土地使用税？
5．土地使用权和地上建筑物所有权可否分别转让？
6．转让不动产同时一并转让机器设备如何纳税？
7．转让不动产同时一并转让无形资产如何纳税？
8．个人转让不动产是否缴纳土地增值税?
9．未办理土地证即转让土地是否缴纳土地增值税？
二、土地增值税的征收管理
1．如何预缴土地增值税？不按期预缴土地增值税加收滞纳金吗？
2．土地增值税清算的步骤和思路是什么？土增税计算方法和税率如何确定，新房和旧房有何区别？
3．土地增值税与企业所得税清算关注点有何不同？
4．什么情况下土地增值税核定征收？核定征收对纳税人的税负影响有哪些？
三、河南省土地增值税清算业务流程讲解
1．房地产开发企业必须进行土地增值税的清算的条件如何规定的？
2．哪些情况必须由税务机关启动清算程序？
3．税务机关启动的清算程序会对房地产开发企业带来哪些问题和困难？
4．办理清算的时限？
5．清算过正中需要向税务机关提交哪些清算资料？
6．提供资料过程中注意的问题及涉税风险有哪些？
7．土地增值税清算需要完成哪些报表？须注意什么问题？
8．如何处理税务机关清算审核与税务稽查的协调问题？
9．如何确定清算单位？如何确定项目分期？
10．如何确定土增税计算单位？一栋综合楼商业和住宅可否合并缴纳土地增值税？
四、金税四期全电发票背景下土增税清算难点与应对策略
1．金税四期全电发票给企业带来哪些挑战？
2．如何设置会计科目和辅助核算以方便日后清算资料提取和核对？哪些明细科目必不可少？缺失这些科目的后果是什么？
3．应设置哪些台账？如何设置？
4．如何把握账簿的规范性与税务风险控制的尺度？
第二节：土地增值税收入总额确认的难点问题解析与实操模拟
一、新老项目土地增值税收入总额的确认
1．一般计税项目土地增值税收入的确认？纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金,应调增土地增值税清算收入还是冲减土地成本？
2．简易计税老项目收入总额如何确认？
3．跨营改增过渡期项目土增税收入如何确认？
4．代收款项与价外费用（违约金、更名费等）的有何涉税风险？代收款项是否应该纳入土增税收入？
5．随房价一起收取的装修费初装费的处理，合同应如何签订才能加计扣除？
6．阴阳合同避税有何风险 ?
7．超建面积如何处理?
8．按政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品如何确认收入？
9．面积差异补退房款如何进行税务处理？
10．合同金额与发票金额不一致如何确认收入？
二、视同销售行为的收入总额确认
1．视同销售的情形有哪些？何时确认收入？确认依据是什么？
2．拆迁还房视同销售收入以哪一年为准？价格高低哪一个对企业有利？
3．企业不动产对外投资是否缴纳土地增值税？如何利用优惠政策进行筹划？
4．房地产企业合并分立过程中不动产转移是否缴纳土地增值税？如何利用优惠政策进行筹划？
5．以房抵债何时确认收入？如何确认？
6．不动产无偿赠送如何确认收入？
7．买一赠一方式销售开发产品是否视同销售？如何核算和开具发票？
三、销售配套设施的处理
1．建成后产权属于全体业主如何处理？
2．建成后无偿移交政府公用事业单位的纳税？
3．有偿移交给政府如何处理？
4．作为拿地条件无偿在小区内外配建公共配套如何处理 ？
5．销售人防车位使用权，地上车位使用权、无产权地下车位使用权是否缴纳土地增值税？河南的执行口径如何？
四、土地增值税收入审核与申报表填报实操模拟
1．税务机关对销售收入的审核重点
2．如何根据销售台账划分普通住宅与非普通住宅等清算类别？
3．如何根据销售台账测算土地增值税收入总额？
4．跨营改增过渡期项目如何确认收入？
5．如何编制收入审核明细表？
6．如何根据测绘报告审核确认项目总建筑面积、公共配套面积及可售面积？
7．如何填写《面积汇总统计表》？
第三节：土地增值税扣除项目难点问题解析与实操模拟
一、取得土地使用权支付的金额扣除的难点问题及申报实操模拟
1．取得土地使用权支付的金额包括哪些？一般计税项目简易项目土地价款扣除有何区别?
2．与土地取得相关的利息违约金可否计入土地成本？
3．耕地占用税是否属于土地价款？土地使用税可以计入土地价款吗？
4．土地闲置费如何处理？
5．取得土地使用权支付的印花税可否扣除？
6．企业取得土地使用权所支付的其他各项费用是什么？土地招投标佣金、咨询费等在土地增值税清算时可否扣除？
7．政府要求无偿配建公租房或保障房支出及红线外支出如何处理？凭什么票据扣除？是否应缴纳契税？
8．土地出让金返还的不同情形的纳税处理，是否需要冲减成本？
9．股权收购模式取得土地成本解决策略？扣除票据有何要求？
10．土地置换如何确认土地成本？扣除票据如何解决？
11．购买不动产拆除重建土地成本如何确认？凭什么票据扣除？
12．土地成本如何分摊？何为独立占地？有产权与无产权地下车位是否分摊土地成本？城市基础设施配费如何分摊？
13．如何编制土地成本分摊明细表？
二、开发成本扣除的难点问题及申报实操模拟
1．土地征用及拆迁补偿费
⑴现金补偿的扣除凭证与条件？区分政府行为和市场行为两个实质证据是什么？扣除凭证有何不同？有何风险？
⑵虚增拆迁补偿款税务风险防范
⑶拆迁还房如何确认拆迁补偿成本？超面积补偿如何处理？
⑷拆迁还房是含税价还是不含税价确认拆迁补偿成本？
⑸拆迁还房补偿方式扣除凭证如何确定？青苗补偿费、遮光费补偿等各种补偿费支出如何取得票据？
⑹因出租房屋被拆除支付给承租方的赔偿金是否属于拆迁补偿？
2．前期工程费
⑴前期工程费的核算内容
⑵哪些政府收费不属于代收款项？土增税清算时如何沟通才能加计扣除？
⑶管理费用和前期工程费能否合理转换？
⑷向政府部门缴纳的各类费用，以什么票据扣除？
⑸前期工程费用以什么票据扣除？
⑹ 前期工程费清算审核调整类别包括哪些？
⑺ 前期工程费的分摊方法
⑻前期工程费审核明细表如何填写？
3．建筑安装工程费扣除难点问题
⑴建安安装工程费的核算范围
⑵装修费的处理
⑶水电费的处理
⑷建筑工程劳动保险的处理
⑸ 招标代理费、房屋测绘费
⑹售楼处样板间装修费的处理思路与风险防范
⑺招标代理费、财产综合险可否计入开发成本？
⑻建安发票的开具要求，清算时建安成本未取得发票如何处理？
⑼关于土增清算时交房后发生的维修费用能不能计入开发成本？
⑽建筑安装工程费的分摊技巧，地下车位如何分摊建安成本？商住一体楼如何分摊建站成本？总包合同如何分摊？分包合同如何分摊？
⑾建筑安装工程费的审核明细表填报实操模拟
⑿建筑安装工程费分摊明细表填报实操模拟
4．基础设施费扣除难点问题
⑴基础设施费的核算范围
⑵园林绿化的核算与发票开具有何税务风险？
⑶基础设施费分摊方法，哪些项目应该分摊给地下车位？
⑷红线外基础设施建设支出能否扣除？
⑸建筑安装工程费的审核明细表填报实操模拟
⑹建筑安装工程费分摊明细表填报实操模拟
5．公共配套费
⑴公共配套费的核算范围
⑵哪些配套设施需要单独设置成本对象？
⑶建成后属于全体业主所有是否视同销售？成本如何扣除？如何证明属于全体业主所有？
⑷建成后无偿移交政府公用事业单位的是否视同销售？成本如何扣除？如何证明无偿移交给政府公用事业单位？
⑸有偿移交给政府相关部门的，收到的补偿款是否缴纳增值税？土地增值税是做收入还是冲成本？土地增值税是做收入还是冲成本？
⑹作为拿地条件无偿在小区外配建公共配套如何处理？如果政府为此给与一定补偿如何处理？如何确认成本？
⑺配套设施转为自用如何处理？再销售土增税如何计算？如何避免决策失误？
⑻公共配套费如何分摊？
⑼公共配套费审核明细表实操模拟
6．开发间接费用
⑴开发间接费的核算范围与科目设置技巧
⑵土地增值税与企业所得税开发间接费用归集的差别
⑶营销设施建造费的所得税及土地增值税处理异同？
⑷开发间接费与期间费用如何区分？如何合理转化？
⑸项目管理人员的工资福利费是否在项目清盘前都可以计入开发间接费用？
⑹开发间接费如何分摊？分期开发项目共同开发间接费如何分摊？
⑺开发间接费审核明细表填报实操模拟
三、税金及附加扣除难点问题
1．地方教育附加不能在土地增值税前扣除吗？
2．印花税能在土地增值税前扣除吗？
3．水利建设基金在土地增值税前能扣除吗？
4．分期开发的项目如何合理分摊税金？无产权地下车位是否应分摊税金？
5．税金明细表填报实操模拟
四、开发费用扣除难点问题
1．如何把握土增税利息据实扣除的条件？什么是能按照项目合理分摊？如何分摊？
2．据实扣除资本化利息的起止时点
3．民间借贷及未发生借款开发费的如何扣除？
4．利息扣除方法的选择与限制
5．统借统还利息可否按金融机构利息扣除？
五、加计扣除的难点问题
1．直接转让土地可否加计扣除？
2．生地变熟地建安成本在生地变熟地的这部分投资，可否按照开发成本加计20%扣除
3．购买在建工程开发，购买成本可否加计扣除？
4．存量房销售的扣除项目如何确定？存量房如何界定？用于贷款抵押的房屋是否属于存量房？
5．不同转让主体的不同转让行为扣除项目差异
6．非房地产企业开发房地产项目土地增值税能否加计扣除20%？
六、成本扣除项目的审核要求
1．实际发生与支付款项有何关系？
2．实际发生与取得票据有何关系？
3．实际发生并取得发票但未付款的成本可以扣除吗？
4．预提成本可否扣除？
5．营销设施可否扣除？
第四节：土地增值税清算申报全真模拟演练
一、跨营改增过渡期老项目土地增值税清算模拟演练
1．填制企业基本信息表
2．销售收入审核与台账填写
3．面积汇总统计表填写
4．成本审核明细表填写
5．成本分摊明细表填写
6．税金明细表填写
7．土地增值税纳税申报表填写
8．报送资料清单
二、新项目土地增值税模拟清算案例
1．填制企业基本信息表
2．销售收入审核与台账填写
3．面积汇总统计表填写
4．成本审核明细表填写
5．成本分摊明细表填写
6．税金明细表填写
7．土地增值税纳税申报表填写
8．报送资料清单
第五节：土地增值税筹划方法
1．土地增值税税收优惠及应用
2．装修房与毛坯房土增清算时有何不同？
3．免税临界点的如何正确运用？
4．调整增值率的有哪些方法？
5．变量引进筹划法的运用
6．项目立项技巧
7．价格策略筹划法
8．核算技巧筹划法
9．核定征收筹划法
