商品房预售制或“全面取消”？开发商反对，住建部表态，答案明了

购房是大家这辈子最重要的事情之一，但其中大坑小坑无数，稍不注意就要掉进去，其中最受人诟病的恐怕就是商品房预售制，或者说期房。

其实，中国实施预售制已经20多年，1994年，国务院发布《关于发展商品房地产业的若干意见》，明确允许开发商采用预售方式募集开发资金。

在房地产市的黄金阶段，预售制度对开发商而言可谓是“福利”，他们空手套白狼，仅凭“宣传图”就能吸引购房者，与其签订预售合同，从而获得大量资金。

当时，这种模式与金融体系不完善和房地产融资需求相匹配，是开发商十分重要的资金来源，促进了房地产行业的发展，也推动了城市化进程。

可随着时间的推移，预售制度的问题也逐渐暴露出来，某些情况下，甚至严重损害了购房者的利益。

01 |预售制度的弊端

第一个弊端是监管不到位，预售款被挪作他用，导致延期或烂尾。

严格来说，预售款必须要存入监管账户，用于建设项目，而且要按建设进度核拨。

可实际情况却并不完全是这样，开发商的经营模式具有非常浓烈的高杠杆、高周转特性，土拍要钱、开发要钱、还贷款要钱、自身运营也要钱。

毫无疑问，预售款是块肥肉，开发商会想尽办法把预售款从监管账户中拿出来，用在这些地方。

过去，房地产如日中天，购房需求高得吓人，开发商高杠杆、高周转的运营模式带给他们巨大的利润。

可一旦房地产走起下坡路，房子卖不出去，开发商的资金就要出问题，结果可能就是延期或烂尾。

前段时间，广西南宁的一名女子就碰上了这样的糟心事。

她购买期房，结果房子烂尾，面对生活压力，决定断供，最终被拉入黑名单。

后来她发现，预售款并没有进入合同约定的预售资金监管账户，而是进了开发商的另一个账户，导致预售款被用作他处。

女子的遭遇就是一个活生生的例子，而预售制度第二个弊端则是“商品与实物不符”。

一般来说，预售合同也需要户型图，其中要标明详细尺寸，约定误差范围。

但是，有些开发商就是不给，只写明几居室,套内建筑面积和公摊建筑面积。如果购房者忽略这一点，当交房后发现房子与预期不符时，想维权困难重重。

北京就发生过这样的事情，购房者买房，发现户型不对，通过法律途径解决。

开发商表示，没有向购房者以任何方式介绍或保证过房屋户型，而合同中也没有户型图。最终，购房者败诉，二审也维持原判。

当然，户型只是“商品与实物不符”的其中一项，另外还包括质量等多个方面。

02 | 住建部发话，预售制或将“全面取消”

预售制对开发商而言好处多多，他们当然不想抛弃，可现在的房地产市场太惨，购房者对房地产市场的信心严重不足。

想要刺激需求，挽回信心，让购房者买得放心，取消预售制势在必行。

今年年初，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开，会议上，住建部明确提及现房销售，要求各地政府和开发商积极推进现房销售模式。

5月份，住建部发文，表示我国将全面取消预售制度；6月，住建部部长倪虹表态，开展现房销售试点。

目前，多地政府已经发布了有关于“现房销售”的文件，很多城市已经展开试点工作。

03 | 现房销售的优点

预售制延用几十年，想要取消，绝非一朝一夕就能完成的。如何取消、何时取消，这些问题需要多个部门统筹协调。

我们虽然不知道取消的具体时间和规划，但有一点可以确定：对购房者而言，现房销售利大于弊。

第一，减少了购房者的购房风险。未建成的房产不能进行交易，期间由开发商承担建设风险，有利于加快施工进度，提高施工标准，保证房屋质量。

第二，缩减开发商操作空间，利于监管。预售制度下，预售款难以严格追究其使用目的和流向，采取现房销售后，直接省掉这一步，监管难度更小。

第三，有助于房地产健康发展。将预售调整为现房交付，有利房地产回归住房功能，减少投机成分，与“房住不炒”原则匹配，利于推进房地产健康发展。

总而言之，现房销售虽然不会减轻太大的购房压力，但对众多普通购房者而言无疑是个好消息。