文/付靖宇
地产大腕和险企进军养老地产
据中国老龄产业协会副秘书长郑卫华预计，5--10年以后，中国会逐渐迈入老龄化社会，养老地产的需求将会迅速增大。与此相对应的是，我国养老院发展严重滞后。从全国的情况来看，目前我国60岁以上人口约为1.78亿，各类养老服务机构大约有4万个，床位有200多万张，平均每千名老人只有11张床位。
据测算，中国光养老床位缺口所需的投资就达2000-3000亿元。这还不包括养老机构中的其余配套设施、护理人员、老年人消费等延伸领域，整个中国养老市场的商机大约在4万亿。由此看出，养老产业虽然是夕阳工程，但对市场来说却是朝阳产业。
潜力巨大的老年地产市场正逐渐吸引地产开发商、保险企业、外来投资进军。在2008年保利地产就已涉足养老地产，完成了《养老地产开发模式研究》等。保利位于上海的养老地产项目保利?西塘安平老年健康生活社区，总投资达4亿元，占地150亩，建筑面积1万平方米，计划于2011年年底完工。
在地产企业中，除保利公开表示进入养老地产外，万科、绿地、首创、华润等房企已涉足其中。万科进军养老地产的首个项目“万科幸福汇”项目计划将在2012年竣工，未来万科将在中粮万科?长阳半岛、五矿万科?北京欢庆城项目中配备养老地产产品。此外，在万科全国其他城市的项目中，也将逐渐配备。
4月底首创置业联手长青基金正式探索养老地产模式，打造“住宅＋养老”综合开发模式。
在许多地产同行看来，开展养老社区建设，不仅仅是一项福利事业，也是房地产发展未来一个新的盈利增长点。
保利地产副总经理胡在新在接受媒体采访时也表示，保利正在做研究，未来老年住宅的市场很大，公司很看好这一市场的前景。养老地产以及城市综合运营等低风险业态被定义为保利未来“新的盈利增长点”。
险企也在看好养老地产。中国人寿计划在河北廊坊筹建养老社区，项目总投资为1000亿元。2010年12月，合众人寿与湖北武汉蔡甸区政府合作，计划兴建“合众人寿健康社区”，首期动工面积约700至800亩。
据悉，泰康人寿已在北京昌平小汤山温泉乡购置了2000亩地，斥资40亿元，拟建新型健康养老院“泰康之家”，预计2013年将建成。在上海崇明岛圈地规模也达到2000亩。泰康人寿董事长陈东升曾表示，进入养老产业，投资设立养老院是泰康人寿三大发展战略之一。
盈利模式以配套商业为主
养老地产指的是终端客户为老年人和准老年人(退休准备期的老年人)的地产产品，是地产产品的一个细分市场，有长期持有、出售与出售和持有相结合三种经营模式。
在国外，“养老地产”已较成熟，美国的老年社区类型多样，规模庞大的AAC社区拥有超过10万老年人居住，有精致的无障碍设计，还设有连续照护服务;日本东京城区的Suncity East融合多种养老方式于一体，“一幢楼就是一个社区”。
养老地产的盈利模式比住宅地产模式复杂，需要产品销售和物业服务两方面并重。其优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服务、医疗、旅游、度假产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务，可以为物业带来增值效应。
北京太阳城：把社区做成产业链
从2002年到现在，北京太阳城一直是联合国老龄研究所的一个案例。
在谈到北京太阳城养老产业发展特色时，北京太阳城集团董事局主席朱凤泊指出：我们把北京太阳城一个社区当做一个产业链。“作为阶段性的发展目标，相继在太阳城里成立了太阳城房地产开发公司、银龄老年公寓、爱心护理院、阳光商业广场、物业管理公司、渡假村、奥林匹斯俱乐部和太阳城医院，这是相互作用围绕老年人的连锁型姊妹组合”。
北京太阳城占地42万平方米，2001年开始建设，这里保证居家式养老、租住式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施。太阳城已经初步形成了集餐饮、娱乐、养生、保健于一体的养老服务产业链。在32万平方米的建筑中，有24万是住宅，共有1600个单位，已全部出售一空。现在社区入住率达到90%以上，已经成为老人家庭第一居所。
老人在这里生活设施配套是齐全的，超市、邮局、餐厅、物业公司满足居家人的要求，特别是这些设施还实行方便购物、送货上门、送餐等服务。在社区有变频车，外出有班车，设有各种兴趣文化班。较为突出的是，还配备了2500平米的高档会员制俱乐部—太阳城奥林匹斯俱乐部。
运作10年养老地产的太阳城集团董事长朱凤泊则表示，“我们已经做好了下一个十年规划，还是想做养老地产。”据朱凤泊介绍， “不少地方政府找到我们，以特别优惠的政策邀请我们在当地拷贝复制太阳城的模式，明年我们会做更大规模的动作”。
亲和源服务模式：承诺终生养老
亲和源实现了居家养老和机构养老的模式，目前正在创立亲和源连锁经营的体系。
“我们土地获取模式是出让的，销售模式有一部分是居住权，服务模式是24小时秘书＋智能化设备＋ERP管理软件＋整合服务商。”上海亲和源股份有限公司董事长奚志勇表示。
“我们承诺了终生养老。中国有很多养老机构，没有人敢承诺终生养老，一是配套的问题，二是经济的保障。我们启动了一个基金，保证他的终生养老，我们向社会和会员承诺，只要进了这个机构一生无忧，我们是为你们尽孝，所以我们会承担责任。”
为此亲和源请来国际一流的公司一起做研究，如美国的爱玛客、法国索迪斯、香港美格菲等单位，了解老人有多少人打电话、游泳、到餐厅吃饭，清楚后期需要多少配套。“通过这个研究中心对住在里面的老人做一个样板，对他们的生活做分析，给每个老人设置了三个模型，健康模型、快乐模型和生活模型，同时配备三个秘书，身体不适的时候找健康秘书，需要休闲的时候找快乐秘书，生活中的问题就找生活秘书，一栋楼配三个秘书，一栋楼住一百多人。”奚志勇介绍道。
亲和源总的规模是1500位老人，目前招募了700名会员，入住了530人。建筑面积是10万平米，其中30%是养老配套和70%是养老住宅。平均年龄是73.6岁，大专及以上学历达到49.9%，13%的老人拥有高级职称，包括著名的艺术家、航天专家、船舶专家、文学研究专家、历史研究专家，有30%是教授、医生、企业高管和高级公务员。
东方太阳城：一站式退休养老形态
东方太阳城退休养老形态被称为CCRC，即连续照护退休社区模式，适合身体健康、现在可以独立生活且希望今后每一个阶段都得到照料的老人。
CCRC由三部分组成：独立生活住宅、辅助生活住宅以及护理之家。它为中国“退休社区”的环境指标、科技指标、配套指标、文化指标、发展指标等树立了全面综合的标杆。
东方太阳城社区绿化覆盖率高达80% ，75万平米大型景观绿地整体坐落于社区中，立体多维超便利交通体系，可快速抵达顺义中心和北京市中心。通过十年成熟配套，医院、幼儿园、温泉酒店、商务中心、太阳会所、多功能厅、康体中心、内外泳池、温泉SPA、有氧健身、全能运动场等设备完备齐全，属北京地产项目中罕见高品质“全生活性”疗养式住区。
上海虹口区银康老年公寓：中端设施与高端服务
投资养老地产的队伍也扩大到个人。2008年，早年弃文从商的个人投资者汪晓鸣在房地产上赚到第一桶金后，集资4000万投资了一家养老公寓——上海虹口区银康老年公寓。按照规划，银康老年公寓建筑面积1.4万平方米，床位300张，提供中端硬件设施及高端服务。
据媒体调查，像银康这样的中高端养老公寓，在上海不超过10家。然而，出乎意料的，是源源不断的市场需求。汪晓鸣说，“我们从市场上了解下来，很多人都在排队，供不应求，价格都在3000元/月以上。”
在摸索中前进
目前养老地产的盈利模式探索还只是起步阶段，未来还有很多业态、很多种运营模式值得探索。“养老地产关键是后期服务，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。”中国希格玛公司投资发展部总经理冯斌表示，5年内养老地产处在试验阶段，各个企业抢占地盘;接下来5年则是成长期，市场开始细化;10年后进入成熟期，大企业兼并小企业，品牌开始集中。
投资养老地产，从长期看，对险企和实力型房企有益，可名利双收。中国北京的太阳城、上海亲和源、威海的颐和园以及鄂尔多斯的鑫海都是典型的成功案例，这些项目也得到了当地民政部门的大力支持。
对于养老地产，挑战仍有很多。拿地难，养老社区不能密度太高，且需要大量配套设施，对土地量的需求远大于一般住宅区，“产业园”模式几乎是唯一的选择。运营经验和盈利模式还不够成熟，回报周期长，所需资金高。同时，渴求政策保障及政策细化。
美国生活品质集团主席、在美国期间曾担任了养老院长职位的
对于养老地产的未来发展，美国WDG建筑设计事务所养老建筑设计专家DAVID先生认为，老年住宅最新发展的第一个趋势，是创建多个餐饮场所，包括开放式的厨房、咖啡馆、熟食店，同一时间这些场所都会向公众开放。此外，新趋势还包括创建有多种用途的空间，这对新建和改造项目都适用，可以把无线上网的咖啡厅和图书馆相结合，还可以把酒吧和功能区相结合，这些对老人有吸引力，同时又减少了开发成本。
联系客服
