特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第三十六篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。
上篇文章《雄an/丹东/海南发展空间排名：海南＞丹东＞雄an》，我简要介绍了自己为什么看好海南未来的发展前景。本文主要是从几个方面分享一下自己对海南房地产的看法。
海南省主岛总面积3.39万平方公里（加上其他岛礁就是3.54万平方公里，本文暂不考虑岛礁贡献），这个面积远小于重庆，面积大约是北京的一倍大，但是平原面积（7800平方公里）仅比北京多大约1500平方公里，可以说差距很小。所以，与其单独分析三亚或者海口的房地产，还不如把海南岛当做一个整体、以一个市来看待。
2020年海南总人口为1008万（主要集中在东部地区，海口和三亚占比约40%），GDP为5532.39亿元，同比增长3.5%。依照人口和经济总量来看，海南岛可以类比于石家庄和哈尔滨两座省会城市。
三个城市的关键数据对比如下：
2020年海南省GDP为5532.39亿元，增速3.5%；
2020年石家庄GDP为5935.10亿元，增速3.9%；
2020年哈尔滨GDP为5183.80亿元，增速0.6%；
2020年末海南省常住人口1008.12万人；
2020年末石家庄常住人口1064.04万人（不含辛集）；
2020年末哈尔滨常住人口1000.99万人；
2020年海南省城镇居民人均可支配收入37097元；
2020年石家庄城镇居民人均可支配收入40247元；
2020年哈尔滨城镇居民人均可支配收入39791元。
综上所述，海南省的总体情况与石家庄和哈尔滨差不多，城镇居民可支配收入方面可能落后多一些，但是也就一年半的差距。考虑到海南后续自贸港的潜力，极可能超越这两座城市。
如果把三亚和陵水县当做海南省的核心区，海口次核心，那么海南的房价几乎为石家庄两倍、哈尔滨的三倍。以下关于海南省的房价地图是根据2021年第一季度海南省房地产销售数据画出来的，具有参考意义，其他的为贝壳二手房数据。
海南房价未来如何呢？
还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文《【最新版2021】1.5万字讲清楚房地产的没落趋势》）
关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《戒掉通货膨胀恐慌，以及远离暴富言论》《房地产杂谈，打碎夜壶、大风暴要来了！》。
1、经济方面
经济层面详见上期旧文《雄an/丹东/海南发展空间排名：海南＞丹东＞雄an》，要点摘录如下：
虽然成不了金融中心和贸易中心，但是我依旧看好海南的未来前景。我个人认为，仅凭旅游观光＋免税购物，以及极可能发展的赛马博彩业，海南就具有无限潜能。
2020年海南离岛免税销售总额预计超过320亿元就拉动海南GDP增长0.6%，这要是免税销售总额达到7000-8000亿，那么仅离岛免税业务就可以让海南GDP增长15%。按照当下中国经济增速降速换挡的现实，15%的GDP增长相当于3年经济发展的成果了。（这也可以作为我长期看好投资中国中免的核心因素）
我个人看好海南，还有一方面就是期待海南勇于创新，发展赛马等博彩业，这将进一步丰富海南的“消费天堂”的内容，帮助海南打造一站式消费娱乐体验。
不仅是中国，包括东南亚将会有更多的中产阶级，如何吸纳这些高消费人群，这是海南需要下足功夫的地方。面对这么大的市场体量，香港、澳门和新加坡根本就吃不完，如果我们不提前布局，这些市场就会被其他地方吸收。过去我们的免税市场也是因为反应缓慢，结果让韩国拔得头筹，希望不要再错过其他的发展红利了。
未来，海南在旅游、购物、赛马博彩三轮驱动下，足矣支撑海南的经济社会发展到相当高度、千万海南人过上幸福生活。也就是说，海南的长期经济发展还是很有看头的。
2、人口方面
2020年，海南省常住人口突破1000万人，达10081232人。与2010年第六次全国人口普查的8671485人相比，增加1409747人，年均增长14万。
海南省发布的《海南省人口发展规划（2030年）》，预计今后一段时期海南省人口总规模将继续增长，2030年海南常住人口将达1248万左右，增加240万。自贸港下的旅游业和购物业发展，以及老龄化下的养老产业，这个样的人口增量虽然目标很高，但也不是绝无可能。
海南房地产短期困局
海南最大的问题是过去些年对房地产太依赖了，导致房地产已被严重过度开发，存在明显的房子泛滥问题。
十三五成果介绍时，海南领导人介绍成果是描述：海南全省房地产开发投资占固定投资总额的比重由2015年的50.7%下降到2020年1-11月的39.2%。
这句话其实很具有隐藏性，因为2020年是疫情特殊年，房地产投资下降很正常，但是，即便疫情年份，房地产投资占固定投资还是达到四成。
税收数据更能彰显海南省过去对房地产的依赖程度。“十三五”时期房地产业税收占海南税收比重自2018年以来逐年降低，2018年、2019年、2020年房地产业税收占比分别为42.7%、38.6%、35.5%。
再往前的官方数据显示：十二五”期间，海南房地产业以年均20%以上的速度高速增长，是“十一五”时期的5倍；房地产开发投资完成5882亿元，占固定资产投资比例保持在40%以上；销售面积5067万平方米，建筑业增加值1603亿元，较“十一五”增长168%，占GDP的比重平均达10%。房地产和建筑业相关产业税收占全省地税收入的60%以上，为扩大投资、拉动经济增长做出了重要贡献。
也就是说2010-2015年5年期间，海南房地产销售面积达5067万平方米，其中不完全是住宅商品房，假设住宅商品房占95成（2016-2020年，海南累计商品房销售面积为6577万平方米，其中住宅6266万平方米，占比达95.3%），那么2010-2015年住宅商品房销售面积大约为4814万平米 ，人均40平米算够120万人居住。
2015-2020年，海南省住宅商品房累计销售面积达6266万平米，人均40平米算够157万人居住。
也就是说2010-2020年共10年，仅住宅商品房方面，海南就造了足够277万人居住的房子，这其中还不包括公寓、商住两用房子，以及一些小产权住房。
但是，2010-2020年十年间，海南城镇人增加为170万，也就是说，过去10年，海南仅明面上就多造了100万人居住的房子。2020年末，海南在施工住宅面积达到约5900万平米，这样的施工面积人均40平米算也够约150万人居住了。
即便未来10年人口在增加250万，目前在建加存量也足够了，但是，考虑到人口老龄化加上城镇化尾部，人口增加250万压力很大。
正因为海南房地产被过度开发了，导致建造的房子多于人口，所以才有朋友如下的评论：
但是海南房价真的很魔幻，前阵子在三亚跑了十几个盘，销售一个劲鼓吹马上要封关啦、会成为第二个香港啦，喊你赶紧买房。售楼处里，也基本都是外地人来投资的。晚上坐在车里看着路过的楼盘，基本都没什么人住。父母早期在三亚已购置房产，可是偌大的小区，到了晚上亮灯的房间没几个。我是真的喜欢海南，想留在这边生活的，唉，打算过阵子再去海口看看。
除了上述问题外，还有就是大局上的房地产税改革落地的风险，今年关于房地产税改革的相关议题明显提速，说明距离房地产税改革落地越来越近，具体参见旧文《再谈房地产税，真的渐行渐近啦！》《房产税是解决中枢和地方不统一的黄金钥匙！》。
那么如何购房呢？很简单，一年内的刚需，比如结婚或者其他需求，时间上等不了，根据自己的经济情况选择合适地段的房子，不过我建议经济实力允许的情况下，尽量买在海口/三亚核心地段。
投资？现在不建议投资，可以等房地产税改革落地再选择投资，现在不是投资的时机。
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