产业地产，从“地”开始，最终仍会回归到“产”。
在如今“一城一策”、“一产一策”的新时代下，不论是国资背景还是社会资本背景，除了政府支持，企业自身的硬实力更至关重要，包括对产业项目的精准定位、招商引资能力、企业运营服务能力、衍生服务能力等，都会决定一家产业地产企业的命运。
1990年8月陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区、外高桥保税区三个开发公司成立。两年后，定位为高科技园区的张江高科园区开发公司正式挂牌。
初期，三家都依靠土地批租和上市募集资金，实现滚动开发。同时，又都在10年后分别接受过政府的第二轮的“土地喂食”。
三家企业除了产业定位差异外，并没有看出多大的区别。真正影响它们后续发展的，是政府的政策和企业的核心竞争力。
张江高科“科技投行”的转型方向最具想象空间，它能够参与、甚至主导更大规模基金的企业投资当中。
外高桥得益于5.74平方公里的森兰巨型项目，原有“卖地”模式还可以继续一段时间。
真正让人担心的是浦东金桥，企业核心能力尚未建立，原有模式又无以为继，风光之后不知将去往何处。
高科技园区对产品的要求高，加上国内高科技产业不成熟，招商不易。为此，张江高科技园区产业导入和功能布局需要做更为细致的研究，启动时间较浦东金桥和外高桥晚了2年。
张江高科技园区一上马就缺资金，直到张江开发公司通过股份改制，于1996年将张江高科板块单独A股上市才暂时缓解了“钱荒”。
最初，张江高科重点发展的产业是生物医药。新股首发募集70%的资金被用于相关项目的配套建设。但国内生物医药产业的“贫瘠”导致张江高科技园区未能快速发展，土地批租、物业出售规模都弱于其它“二杰”。由此，张江高科成为了“浦东三杰”中的后进生。
“聚焦张江”给张江高科的发展带去转机，有效的招商配合上海市政府的产业、融资等优惠政策，为张江高科技园区导入大量的资金与企业，使它成为国内集成电路产业的高地。随着区域板块的成熟，张江高科的物业销售和土地批租收入水涨船高。
因土储减少，张江高科于2006年提出了“一体（房地产）两翼（服务和投资）”的新战略。近10年后两翼之一的“创新集成服务”让张江高科对于潜力企业在经营、团队、技术实力等方面有着更为动态的了解，为企业股权投资提供良好的客户关系。这些有利条件帮助张江高科更好的识别高潜力企业、降低投资风险，投资收益也已经完全压过服务收入。
2015年，上海要建设具有全球影响力的科技创新中心。张江高科以发展建设张江科学城为抓手，向科技投行转型。同年，投资收益首次反超了主营业务利润，开启了发展的新时代。
张江高科虽因外部原因初期落后，但它的“高科技“定位顺应了上海产业升级的发展趋势。高新技术企业不断导入和它们不同的需求，分别为张江高科提供了良好的发展环境以及服务能力与行业价值判断力磨炼的机会，为它日后转型科技投行打好了基础。张江高科抓住了上海产业升级转型的历史机遇，形成独特的企业优势，由“后进生”蜕变为浦东园区发展新模式的领路人。
外高桥，坐拥“超级土储”
外高桥保税区早期的盈利能力远胜张江高科技园区。1992年，外高桥保税区的4平方公里已经封关运转。1993年上市公司实现进出口、转口贸易值超过5000万美元、主营业务收突破７亿元、税后利润突破２亿元。
但外高桥之后的表现只能用“高开低走”来形容，两个重大事件对外高桥保税区属性的业务造成了负面影响：
1998年的亚洲金融危机和2001年中国入世。
2002年，外高桥出现上市首次亏损，净利润为-1.27亿元。
这反映出外高桥前期的顺利离不开政策支持和定位优势，但企业自身并未形成核心竞争力，抵御外部风险的能力较弱。
逆境中，外高桥悄悄布局。
1998-2001年期间，外高桥获得了国际航运中心的开发建设权，并以90元/平方米的单价获得了浦东高行地区4.95平方公里配套土地（森兰·外高桥的所在地）的使用权。超低的成交单价，让这笔交易更像是资产注入。
面对水逆的“运势”，外高桥有3条路径破局。一是发展房地产，二是提高资产运营效率，三是发展新业务。
2002年，外高桥在房地产业务基础上增加现代物流、医药医疗两大业务，但次年又决定逐步退出医疗医药板块。
两年的调整和主营业务发展上的摇摆，留下了利润率较低的物流行业，放弃了产业价值更高的医疗医药，为后来外高桥缺乏新的稳定收入增长点埋下了伏笔。
2002年开始，发展森兰地块俨然成为了外高桥的工作重心。
在2007年，外高桥董事会更是提出“集中人力、物力、财力于森兰项目的开发和建设，以尽快培育出新的主营业务”的经营计划。且不论当时外高桥的决策层是否能预见到未来浦东新区商业地产价格的增值，该决定至少确保了外高桥后10年业绩的稳步增长。
由于森兰地块发展周期漫长，1998-2007年是外高桥的低谷期。
转折点在2008年，外高桥通过定向发行股票从母公司外高桥集团与东兴投资手中购得外联发、新发展和三联发的大量股权。
新注入资产帮助外高桥保税区股份有限公司实现了3.04亿的净利润，给森兰板块的开发带来了新的力量。
好事逢双，从2009年开始，森兰板块的房地产红利开始显现，逐渐成为外高桥的主要盈利点。
2009—2018年，外高桥的主营业务按行业可分为房地产转让出售、房地产租赁、物流业务等7类。
房地产转让出售和房地产租赁一直占据利润大头，而物流业务却一直不温不火，甚至不如服务业。
但房地产销售和租赁业务也暗藏危机。
房地产销售在2009-2018年的十年间推动外高桥的业绩一路走高。从财务数据来看，租赁收入也严重依赖森兰板块。
每年租赁收入规模不断增长背后，是森兰地块开发自持面积不断的扩大和板块整体热度的提升所带动的租金上扬。
结合稳步下降的租赁收入毛利润率上可以得出，外高桥自身在项目运营、企业服务和衍生服务方面并没有太多值得称道的地方。
外高桥一直想立物流业务为营收的“第三极”， 却没有勇气或者能力外拓，参与市场化竞争，规模仅局限于自有项目，由于业务毛利润低，导致外高桥近几年的服务业收入和毛利润率虽有不错的增长，终究只是项目的配套，难以成为真正的支柱业务。
与张江高科相比，外高桥没有什么高光时刻，也没有“转型科技投行”的创新。
三十余载，外高桥主要做好了园区开发、森兰板块开发两件事。成熟的园区保证了持有物业稳定的租赁收入，森兰板块日渐成熟，外高桥的土储还算宽裕，短期内不会有大的危机。
但是，
优渥的条件让企业缺少了转型升级的动力和压力。外高桥先是战略选择摇摆不定，继而在新业务核心能力打造上未见成效。
当然，园区轻资产运营和物流业务并非没有前途。若外高桥能切实提升两大业务的核心能力，有望像张江高科那样闯出一条属于自己的路。
最中规中矩的便是浦东金桥，定位为出口加工区，园区建成后快速完成去化，回笼了资金。
1992年上市以来，公司一直以房地产为基，未曾涉足和房地产无关的主营业务。
1999年，公司的主营业务由土地开发批租转变为发展房产经营。
2000年，物业租赁收入成为公司新的利润增长点。
园区的快速发展，土储逐渐减少。为保证业务的持续发展，浦东金桥需要更多的地。
2001年，浦东金桥以低价分别从不同关联公司购入生活用地土地使用权71亩，工业用地土地使用权227亩和生活用地土地使用权20亩。
2004年，浦东金桥再次获得444亩的工业用地。
这三笔交易，让浦东金桥获得了可观的土储，保证它一段时间内房地产业务的可持续发展性。它的净利润也从2000年开始，保持稳步上升的趋势。
浦东金桥既没有经历张江高科早期的招商难度，也没有像外高桥那样被“黑天鹅”事件冲击。
但完全依赖土地资源，进而发展房地产开发和自持运营的发展模式，在土地集约化利用的大背景下难以为继。
土储日益减少，浦东金桥在2015年提出朝资产运营管理、综合服务的方向发展。在2018年提出盈利模式由传统的'物业租售模式’向'投资共生模式’、'服务模式’转变。
可是，没有张江高科那样多年的投资经验、资源、以及团队的积累，浦东金桥转型谈何容易。从主营业务构成来看，浦东金桥房地产销售和房地产租赁几乎贡献了浦东金桥的全部利润。
目前，房地产依然是浦东金桥的核心业务，土储是它的生命线。
相比外高桥坐拥森兰板块，浦东金桥处境窘迫。近4年来，浦东金桥的土储有限，2017年土储规模下降40%以上，2018年未见明显回升。
另一方面，虽然租赁利润每年都在增长，但租赁业务毛利润率近10年来并未有所提升。
这说明，租赁利润额的增长更多依赖管理面积的增长，而非运营效率的提升和多种服务业务的增长。开发业务一旦放缓，租赁业务利润总额也必将受到影响。
浦东金桥虽然走得稳，但少了“聚焦张江”和“森兰·外高桥”那样的超级红利，土储告急，缺少正常招拍挂拿地的资金实力。加上园区运营能力不足以在市场竞争中收获足够的管理费，转型难度和时间都对它不利。
届时，寄希望于政府出手相助也许是浦东金桥的出路。
这三家公司的实际控制人都是浦东国资委，政策在很大程度上影响了三家企业的转型或业绩大幅度提升。
张江高科是其中典型的例子。
“聚焦张江”让它有了质的飞跃，几乎从无到有完成集成电路产业链的聚集。上海建立科技创新中心又为它向科技投行转型带来契机。
外高桥的物流贸易也是来自政策的驱动：
一度战略退出物流业务，并已提请国资委批准，后一年又重提发展物流业务，各中原因不言自明。
浦东金桥，因业务定位，曾经发展得顺风顺水。
在没有特别的政策引导下，一直以房地产为主业，直到土储几近枯竭，再寻求转型为时已晚。
这也折射出三家在构建核心能力上的理念及行动差异。
产城运营的核心能力，只能靠长时间的修炼与积累，并无捷径可走。张江高科之所以能从“后进生”成为今天的“领路人”，企业自身运营服务能力、产业资源和团队实力都是其中的关键要素。
上海浦东“产城三杰”的例子告诉我们：新时代下，不管你是谁的儿子，服务于产业、服务好产业都将是产业地产商们的必修课。
作者：地新引力·产城研究团队 丁浩洋
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