酒店项目交易，您不得不考虑的法律要点——纪超

酒店项目交易向来是一个复杂的问题，而交易意味着存在风险。那么如何运用法律手段，切实保护合发权益，是每个投资人都应该思考的问题。今天澎润邀请到嘉宾纪超先生，今天他将分享包括收购、处置等酒店资产交易当中的法律要点。

纪超律师是中伦律师事务所的权益合伙人，已有超过二十年的执业经历。他对于中国房地产以及酒店行业有深入的了解，同时对相关的法律法规具有深刻的认识。目前纪律师担任中伦房地产和基础设施行业委员会文旅和酒店行业组负责人。纪律师为境内外房地产企业、投资基金等就房地产项目并购、融资等提供法律服务，也为酒店业主、管理方提供合同谈判、运营支持、争议解决等全程法律支持。今天他为大家分享的主题是——酒店项目交易，您不得不考虑的法律要点。

#酒店项目交易的结构

酒店项目作为房地产项目的一种，交易结构可分为股权交易和资产交易。

● 股权交易（左图）：交易的标地是持有酒店项目公司的股权，根据卖方现有持有所有权的不同，我们可以把它分为境外交易和境内交易，或者是跨境的内外交易。每一种交易，如果是在有选择的情况下，它的优劣势是不同的，尤其是在要符合外商准入、外汇以及税收方面的要求。

● 资产交易：交易的标地是酒店资产本身，在2006年外资必须遵循商业存在原则之前，市场还有境外主体持有国内物业的情况。这类型交易现在非常少，目前市场大多数交易仍是境内交易，换言之是由境内的项目公司和买方新设的FIE，或者是它的内资企业去进行交易。根据资产状态的不同，资产交易也可以分成在建工程的交易、根据预售合同进行的交易以及已经具有产权的物业交易。

两种交易的优劣势是非常明显。酒店资产作为一个运营资产，股权交易有它的优势，尤其是从税收角度以及跟运营相关的方面。但在规避负债风险时，尤其在收购不良资产的过程中，资产交易又有它的优势。

在此背景下，处置酒店和收购酒店资产选择合适的交易结构是非常重要的，那投资人需要根据资产现状、税务安排以及当地所存在的一些限购限售政策来统筹规划。目前市场上，大宗交易的主流仍然是以股权交易为主，因为资产交易受到的限制比较多。所以，在大多数情况下，我们还是选择以股权交易作为一个交易结构。部分城市有不公开的规定，将股权交易视作资产交易，从而可能触发所在城市限购限售政策的适用。

“  处置酒店和收购酒店资产

选择合适的交易结构

是非常重要的 ”

#酒店项目交易的其他法律要点

酒店资产交易是比较复杂的，不论是股权交易还是资产交易，都跟酒店运营状况、管理合同密切相关，小编已为您整理好了酒店项目交易中存在的其他法律点：

● 法拍：很多酒店交易是在司法拍卖中进行，不管是股权交易还是资产交易都会涉及到法拍的酒店交易中；

● 劳动：如果要接触团队，是不是通过解除劳动合同的方式？如果是要继续做酒店，是不是又要他们把这些员工重新聘用？

● 证照：酒店如果是做资产交易的话，中国的法律是不允许证照的转让，因而新业主要以新业主名义重新办理一套物业相应证照。

“  酒店资产交易是比较复杂的

   不论是股权交易还是资产交易

   都跟酒店运营状况

      管理合同密切相关  ”

原创： 澎润研究院   澎润酒店资产管理