为什么公允价值模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，差额计入公允价值变动损益？
对于这个问题，有的人说：“不是说成本模式可以变更为公允模式，但公允模式不可以变更为成本模式吗？你怎么公允模式变为非投资性房地产？”
有人说：“这个不是计量变更，是公允计量的投资性房地产转换为非投资性房地产，差额计入公允价值变动损益，不会影响利润吗？可以人为调节利润吗？”
以上各种说法，第一是没有建立投资性房地产的知识整体框架图，导致各种观念的混乱。那么我们先来从整体把握投资性房地产框架图。
首先我们通过以上框架知道，公允价值模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，不是投资性房地产计量的改变，因为公允价值模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，也就是从投资性房地产转为固定资产或开发产品，也就是两个准则之间的转换的事情了。如果是投资性房地产准则内，公允和成本计量之间的变更，则根据准则，投资性房地产成本模式转为公允价值模式计量时，将转换日投资性房地产的公允价值作为入账价值，以转换日原账面价值与公允价值的差额为基础调整起初留存收益。公允价值模式不能转回成本模式，是为了防止利用在这两种模式之间频繁转换操纵利润，尤其是不能利用核算模式转换来避免确认公允价值的下跌损失。
其次公允价值模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，差额为何计入公允价值变动损益？有人说：“非投资性房地产转为投资性房地产公允计量，不是说为了避免企业调节利润，所以对于公允价值高于非投资性房地产账面价值部分计入其他综合收益，这样考虑是为了避免企业调节利润。那么为什么公允价值计量模式投资性房地产转为非投资性房地产，就能计入公允价值变动损益呢？”
为什么公允价值模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，差额计入公允价值变动损益？
这样处理是因为：当采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为存货或是自用房地产时，应继续对其采用原先的计量模式计量直到转换日为止，所以“公允价值和原账面价值的差额计入当期损益”实际上是投资性房地产的公允价值变动影响金额。因为在这段时间内该房屋还是投资性房地产，所以该期间内仍遵循原先的公允价值计量核算模式。运用过公允价值计量模式的投资性房地产，后续转换用途转为自用固定资产时，不应对此前作为投资性房地产期间的核算结果进行调整，而是以转换日公允价值作为转为固定资产时的历史成本，不违反历史成本原则。也可以通俗解释为“相当于转换日把投资性房地产卖出，然后以公允价值从市场买回做为固定资产”。
以下看两个案例：
2019年5月31日，甲公司将出租给乙公司的写字楼收回，准备自用。该写字楼采用公允价值计量模式计量，账面价值230万元，其中取得时成本200万元，累计公允价值变动30万元。转换日，该写字楼的公允价值为250万元。则账务处理如下：(会计分录以“万元”为单位）
借：固定资产 250
贷：投资性房地产--成本 200
投资性房地产--公允价值变动 30
公允价值变动损益 20
2019年5月31日，甲公司将出租给乙公司的写字楼收回，准备自用。该写字楼采用公允价值计量模式计量，账面价值230万元，其中取得时成本200万元，累计公允价值变动30万元。转换日，该写字楼的公允价值为210万元。则账务处理如下：(会计分录以“万元”为单位）
借：固定资产 210
公允价值变动损益 20
贷：投资性房地产--成本 200
投资性房地产--公允价值变动 30
公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为存货或是自用房地产时，对于转换时采用公允价值计量固定资产/开发产品，差额计入公允价值变动损益。这种处理方式不是是只有投资性房地产这样处理呢？显然不是，在以公允价值模式计量的资产（金融资产）在不再使用公允价值计量模式时，也是以转换日的公允价值作为后续计量的成本基础。以下我们看几个例子。
我们先看一般的金融资产重分类的会计处理模式，以一个例子说明。
金融资产核算：
2019年1月1日，甲公司以公允价值300万购入一项债券投资，并按照规定将其分类为以摊余成本计量的金融资产，该债券账面价值余额为300万元，2020年1月1日，将该债券重分类为交易性金融资产，该债券的公允价值为350万元，已确认的减值准备为5万元。
借：债权投资-成本 300
贷：银行存款 300
借：信用减值损失 5
贷：债权投资减值准备 5
重分类日的会计处理：
借：交易性金融资产 350
债权投资减值准备 5
贷：债权投资 300
公允价值变动损益 55
以摊余成本计量的金融资产重分类为交易性金融资产，应当按照该资产在重分类日的公允价值进行计量。按照以上例子的处理逻辑，那么是不是以公允价值模式计量的金融资产，转为摊余成本计量的债权投资或其他债权投资，是不是就是按照摊余成本来计量呢？
以公允价值模式计量的资产（金融资产）在不再使用公允价值计量模式时
2019年1月1日，甲公司以公允价值300万购入一项债券投资，并按照规定将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，该债券账面价值余额为300万元，2020年1月1日，将该债券重分类为以摊余成本计量的金融资产，该债券的公允价值为350万元。
借：交易性金融资产 300 万
贷：银行存款 300 万
借：交易性金融资产 50 万
贷：公允价值变动损益 50 万
重分类会计处理
借：债权投资 350 万
贷：交易性金融资产 350 万
2019年1月1日，甲公司以公允价值300万购入一项债券投资，并按照规定将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，该债券账面价值余额为300万元，2020年1月1日，将该债券重分类为以其他债权投资，该债券的公允价值为350万元。
借：交易性金融资产 300 万
贷：银行存款 300 万
借：交易性金融资产 50 万
贷：公允价值变动损益 50 万
重分类会计处理
借：其他债权投资 350 万
贷：交易性金融资产 350 万
以公允价值模式计量的资产（金融资产）在不再使用公允价值计量模式时，相当于以公允价值卖出去，然后在买回债券以摊余成本计量。所以如上例子所示，交易性金融资产转为债权投资和其他债权投资，债权投资和其他债权投资都是以公允价值计量。
那有人说：“为什么非投资性房地产转为公允价值计量模式的投资性房地产，处理为何不同？”
非投资性房地产转为公允价值计量模式的投资性房地产基本处理原则是：借方差额计入公允价值变动损益，贷方差额计入其他综合收益。
非投资性房地产转为公允价值计量的投资性房地产：
2019年5月31日，甲公司与乙公司签订合同，约定将自用的写字楼出租给乙公司，出租后该写字楼采用公允价值计量，已知该写字楼的账面价值200万元，已计提折旧30万元，计提减值20万元，转换日改写字楼的公允价值为250万元。则账务处理如下：(会计分录以“万元”为单位）
借：投资性房地产--成本 250
累计折旧 30
固定资产减值准备 20
贷：固定资产 200
其他综合收益 50
2019年5月31日，甲公司与乙公司签订合同，约定将自用的写字楼出租给乙公司，出租后该写字楼采用公允价值计量，已知该写字楼的账面价值200万元，已计提折旧30万元，计提减值20万元，转换日改写字楼的公允价值为120万元。则账务处理如下：(会计分录以“万元”为单位）
借：投资性房地产--成本 120
累计折旧 30
固定资产减值准备 20
公允价值变动损益 30
贷：固定资产 200
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