长三角生态绿色一体化发展示范区先行启动；
长三角十大古镇之一；
第一批中国特色小镇；
华为上海研发中心；
这些标签， 都指向了上海西部由淀山湖大道周边+朱家角镇+金泽镇组成的区域。
因为其中朱家角镇名气最大，大家便以“朱家角”代称。
去年安联湖山悦触发积分，让小伙伴们都吃了一惊。
这鸟不拉屎的地方，前辈大名城和后辈同润都没做到的事儿，它怎么做到的？
难道朱家角又行了？就靠一个华为？
1
时隔6年，再访朱家角及淀山湖大道片区，确实大不相同。
朱家角街景
古镇干净整洁，房屋错落有致，就连之前匮乏的商业也逐渐丰富起来。
淀山湖大道街景
淀山湖大道地铁站附近的万达茂，以及众多的次新房，构建起了干净、崭新的街道。
确实发生了翻天覆地的变化，曾经承诺的商业和地铁也都兑现了。
2016年卫星图
2022年俯瞰图
从感性回归理性，再看价格涨幅的时候，十郎又清醒了。
2016年上半年首创一期2.8-3W，下半年加推，直接跑到4-4.5W。
2022年首创一期，挂牌价5-5.5W，成交价4.8-5.1W。
而这里的次新房，大多都是2016年下半年开盘的，也就是大多数业主，6年只涨了1W块。
你觉得当年开发商提前透支了多少涨幅？
即便是2016年的大热盘-中南君悦府，当年开盘即售罄的88平复式，如今也要180天才能卖掉。
商业体量能排进上海前10的万达茂，也一直是不愠不火的状态。
就连万达引以为傲的小吃街，也是常年招租。
为什么没人？
论房龄，这里最新；
论配套，这里不弱于青浦新城核心区；
论学区，这里民办公办家长都还认可。
究其根本，自住客群太少。
2016年淀山湖大道附近，便有首创禧悦、中南君悦府、东渡悦来城、大发融悦等项目同时上市。
近25W方的万达茂正在建设，周边满天星、北极星、吾悦广场早已成熟。
一切的迹象，都告诉外部“这里才是青浦新城的核心区”。
就连中介和售楼处销售都是这么认为的，
自己都相信的事儿，自然更有说服力，由此吸引了大量的投资客。
即便6年后，已经置换走了一批，投资客的比例依然高达50-60%。
高比例的投资客，使得这里产生了大量的空置房屋。
自住人群少，东渡蛙城也开不起来，25万方开业的万达茂工作日也是空空荡荡。
指望谁接盘呢？中介说：学区和华为。
Are you kidding me？
两个学校满打满算，每年不到400个名额，周边板块分一分。
真正买房上学的，恐怕1/5都不到吧。
至于让大家一直YY的华为员工。
一共3-4W人，人才公寓先收下一半。
淀山湖大道附近的人才公寓
高收入的华为打工人，该买的也早都买了。
年轻单身家里有点钱的，也选择了新房。
附近新房一直拿华为作为主要卖点，提及多少华为员工过来买房时，却都支支吾吾。
当然具体数据不好统计，聊了几个销售，华为客户多的占比都不到10%，其他更是寥寥无几。
讲到这肯定有朋友反驳：华为基地还在施工，华为的人还没来。别着急，马上让你高攀不起。
再过几年，华为会把朱家角/淀山湖大道片区带起来吗？
2
华为能带朱家角周边起飞的信心，来自松山湖。
松山湖在珠三角，是郊区，有湖，有华为，后来起飞了；
朱家角在长三角，是郊区，有湖，有华为，后面也会起飞。
逻辑好像无懈可击。
青浦华为研发中心
2016年华为落户松山湖的消息不胫而走，至2019年新房价格涨幅已2倍有余。
青浦华为的基地更大，是松山湖基地的1.26倍。
青浦华为的员工更多，预计会导入3-4W人，约占华为全球员工的8%。
朱家角引领长三角，松山湖引领大湾区。
这么推算，朱家角不就是下一个松山湖了么？房价嗷嗷涨，那不是妥妥的！
不过大家忘了一点，时代不同了。
松山湖是特定时期的产物，无法复制。
2001年，松山湖高新区获批建立，此时正值全国大兴造城运动的时期。
这个时候，重点打造一个区域将更容易成功。
同时期的武汉光谷、成都麓湖等，都是如此，难以再造。
现在全国经济放缓，城投濒临破产，造城速度明显下滑。
知乎上有个热帖，为什么浙大、哥大学历都买不起车和房。原因很多，其中最核心的是你生错了时代。
你要是40年前有这个学历，现在无论如何都是国之栋梁，想的都是宏大叙事，而不是纠结房子车子。
时代不同，同样的能力发展机会相差很大。
而且朱家角自身条件与松山湖也相差很大。
机会到来时，你需要有足够的经济基础，松山湖就是如此。
别的城市搞高新区，大都是迎合国家政策导向。但东莞是提前布局，举全市之力，重点规划。
一个家底殷实的城市，搞重点规划，自然更具备成功的条件。
2001年-2018年，18年的时间，松山湖早已成为了多个产业的基地。
高端电子信息、机器人及高端制造、生物技术、新能源等，都有成熟且完备的产业支援链。
酷派、大疆、漫步者、生益科技、盈动高科等更是其中好学生。
要说华为的上下游，这里本来就有。
只不过华为的带动，使得整个产业链流动性更强，更完备，才产生了这样的结果。
同时，2017年，深圳光明区成立。
惠州东莞等环深城市，自然成为了这些高新产业建厂建基地的首选，和光明科技中心的产业联动也给了松山湖更多的发展空间。
这是时代推送和城市重点发力结合的产物。
而朱家角，产业基础本就薄弱。引进华为，是打着靠华为赋能整个片区的算盘。
all in 华为能带来强大的影响力，但华为的影响力也就是地区的上限。
而松山湖仅1家中国散裂中子源，每年带来的产业规模就已经是华为的3.5倍。
朱家角相比松山湖，产业发展上限完全不是一个量级。
所谓的“长三角一体化示范区”，说白了就是周边几个城市，各拿出城市边界的空地，来搞一个大的产业集群。
可惜这个大片区，产业基础其实都比较一般。而且淀山湖附近是上海水源保护基地，很多地方不适合大面积开发。
青浦本就不是很富庶的地区，西虹桥尚一片工地，赵巷还在开荒，青浦新城尚未成熟。
“先行启动区”的意思，就是上海老大哥先给周边弟弟们打个样，好带大家飞。
人家还指望着你带飞，上哪指望周边的带动作用？
3
再说华为，到底有用没用？
必须有用！但也不是全能的。
十郎跟大家说过多次，你不能把希望全砸在一家企业身上。
安亭拥有top级企业上汽总部，每年也就四五百亿产值，房价也不见得多高。
华为很牛，朱家角也只是全球研发中心之一，上下游带动作用一定比上汽高？
再比如苏州盛泽镇，拥有盛虹集团、恒力集团两家世界500强总部，两家企业年营收9000亿，上下游企业也多分布当地。
那又如何呢，盛泽依旧是吴江区的一个乡镇，房价一万多元水平。
城市的发展是多元的，核心企业有用，但是不可能只靠几家企业就完成城市化。
核心企业就好比以前农村的农田，大家白天下地干活，晚上要回村睡觉的，节假日更是需要进城消费。
只有企业等于有了农田，留住人才、留住消费还需要完善的城市配套。
当年城市边界的松山湖，如今距离东莞市区不过20公里，又直接接轨深圳光明区。
地理隔绝低，自身产业体量大，就业机会多。
自然有源源不断的人口导入进去。
自身又有较好的配套基础，渐渐的就有了不错的居住氛围。
朱家角且不提单单西虹桥和青浦新城，就已经留住了绝大多数想外溢的人口。
距离上海市中心近46公里，有巨大的地理隔绝。
仅这一项，就扼杀了朱家角获得外溢客群的资格。
张江和紫竹高新，都是产业园。
为何张江的房价就能起来，吴泾就起不来？
要知道，张江地处内中环之间，上一站就是副中心花木。
而紫竹高新，向南过了江就是奉贤，北部的颛桥配套尚未成熟，何谈吴泾的机会？
所以吴泾的大量优质客群都去莘庄、七宝定居，吴泾依旧是刚需市场。
其实很简单，你在微软上班有1000万预算，你会住在吴泾吗？
你在华为上班，有1000万预算，你会住在朱家角吗？
淀山湖、朱家角核心地段其实开发过了，青浦现在重心向青浦新城转移。
青浦新城兜兜转转，终于找到了自己的发展核心，即，青浦新城地铁站北侧大片区域。
青浦新城中央商务区百废待兴，需要大量的人力、资金投入，近些年一定是区里最受宠的儿子。
淀山湖大道房子也卖个差不多，可能就等几家医院建成。
可以相信，即使是在青浦区内，高端购买力也优选新城中央商务区附近，朱家角、淀山湖一带始终是配角。
4
朱家角的未来值得期待，华为进入后，会提供部分人群优势，一定是一个发展机会。
但也仅此而已。朱家角的产业基础、地段劣势、时代背景，决定了人口上限。
这也是正常现象，郊区房地产市场非常拥挤，开发商为了卖房任何利好都会被充分榨干乃止透支。
到我们手里，已经是透支后的房价。
另外，开头提到到安联湖山悦触发积分，很大程度也是因为全上海中介帮忙带客户。
如果没有分销，这个项目也不好卖。
以上，Enjoy~
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