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所谓房产“黑中介”,是指不具备房地产中介资格,擅自从事房地产中介业务的中介公司,或者虽然具有合法的房屋中介资格,但却违法经营。
根据北京市房山区人民法院近期所做的调研,在过去的六年中,该院审理的有各类“房地产经纪公司”参与其中的案件,总量呈现迅猛增长的势头,且其从事违法经营的手段也在不断翻新。向消费者提供虚假房源,骗取信息费；在购房合同上做手脚,骗取中介费；隐瞒房屋真实情况,或者干脆自己扮演房托等等,使得房屋中介公司这一行业“乱象丛生”,也给消费者的房屋买卖行为带来了潜在的风险。
看房单里藏猫腻
去年3月,夏红从网上看到一套两居室,联系中介后,A中介公司职员带夏红看房。中介称房主报价110万,夏红认为房价太高。就在夏红准备离开时,中介职员掏出一张纸要求夏红签字,并说这是公司规定,凡是带客户看过房子,客户都得签。夏红见上面写着看房确认单,夏红大略扫了几眼就签了字。此后,夏红在B中介公司也看到了这套房子,而且中介顺利地将房屋的价格协商到98万,夏红很快签约并支付了1万元中介费。
没想到,不久,夏红被A中介公司起诉了。法庭上,中介拿出了看房确认单,上面写有:“需求方及业主承诺本人及其各自亲属、朋友在6个月内无论以何种价格均不与对方私下交易或通过其他经纪公司进行交易,否则需求方及业主分别支付A中介公司房屋成交价5%的金额作为违约金。”对此,夏红大呼冤枉。
【法官有话】现实生活中,购房人委托房产中介进行房屋交易是很普遍的情形。在房产中介带领购房人看房前后,一般会要求购房人签字确认,这时购房人就要小心,很有可能您就会被房产中介“潜规则”了。
作为购房人,完全可以选择拒绝签署此类看房确认书,因为这种看房确认单不是正式的居间合同。正式的居间合同应当写明房产中介和购房人双方的权利义务,其中要包括购房人想要购买房屋的价格、建筑面积及大体位置,以及购房人委托房产中介进行居间服务的期限等。而夏红签的看房确认单上只规定了夏红的义务,而没有写明她应享有的权利,这就是法律上说的格式合同条款,提出格式合同的一方如果在合同中约定加重对方责任、排除对方权利的条款,这种条款是无效的。法院正是据此判定夏红并不违约的。
隐瞒真相乱忽悠
2008年,赵萍在某中介公司看上一处期房仅20余万元,她担心是小产权房。但中介表示该房屋为大产权,称是村委会和自己公司合建的。很快,双方签订了房屋买卖合同,约定2009年6月1日交房。合同签订后,赵萍向中介公司缴纳了6万元购房款。但此后,中介公司并未交房。她后来了解到自己购买的原来是小产权房,没有合法手续。经多次找中介协商,对方都以各种理由推托,无奈,她将村委会和中介起诉至法院。
法庭上,村委会称并没有与赵萍签过合同,也没有收取房款。房屋买卖合同上的印章是假的,更指出他们并没有与中介公司合作开发房产。中介则称,根据村委会2008年12月1日的通知,此前的事由村委会负责,故赵萍的房款应当由村委会负责返还。
法院查明,房屋买卖合同尾部出卖人处签章为“村委会售楼专用章”。2008年12月1日,村委会向中介公司发出通知,要求其停止售楼行为,并称以前售出的楼,合同上没有盖村委会公章的,村委会概不负责。此外,还查明,该村新建项目系在农村集体土地上建设,不具备商品房的销售条件。最终,法院判决中介公司返还原告赵萍购房款6万元。
【法官有话】当事人签订、履行合同应当符合法律和行政法规的规定,被告中介公司在村委会合建的房产项目不具备销售条件时即委托他人进行销售,违反了国家关于房地产开发经营的强制性规定,故该房屋买卖合同无效,对此,被告中介公司应承担责任。
依据合同法的规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告,居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。据此,中介公司应当返还原告房款,根据责任赔偿原告损失,并按银行同期贷款利率支付利息。
在实践中,部分中介公司为赚取中介费,故意隐瞒重要事实和提供虚假信息。在法院受理的案件中,发现部分中介通过隐瞒小产权房、福利房等房屋无法买卖的性质、房屋共有人情况、贷款情况等重要信息,导致合同无效的现象,极大地损害了买房人的合法权益。被害人应拿起法律的武器维护自身的合法权益。
非法经营耍花招
小王为了尽快买房子结婚,便在一家中介公司登记后,先缴纳了300元的看房费,此后,小王看上了中介推荐的一处房子,于是很快签订了三方合同,并预付了2万元的定金,缴纳了1万余元中介费。合同约定,买方缴纳了全部房款后,卖方帮助办理过户手续。在合同签订后,让小王觉得奇怪的是,除了第一面见过房东后就再也没有见过,这让小王很是纳闷。
每次小王表示要和房东商谈继续履行合同,交付房款并尽快过户时,中介总是以各种理由拒绝。开始是以房东出差的理由推迟见面时间。眼看着房价越来越高,小王的房子还是没有着落,无奈之下,小王再次向中介表示要看房子的时候,中介告诉小王房东已经出国了,如果小王想见房东,必须出1万元的机票钱,才能见到房东。对此,小王很是气愤,于是一纸诉状将中介公司告上法庭要求确认合同无效,并退还看房费和定金。
法院查明,中介公司根本没有从事房地产经纪的资质,以欺诈的手段骗取双方签订买卖合同。最终,法院支持了小王的诉讼请求。
【法官有话】根据合同法规定,因一方欺诈签订的合同无效。同时,在合同被确认无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失,双方都有过错的,应当各自承当相应的责任。
“黑中介”的行为扰乱了正常的二手房市场买卖秩序,出现了种种严重危害房地产经纪市场的秩序的“潜规则”。法官提醒购房者,应尽量选择信誉较好的中介机构,提前考虑房价变化等因素并约定违约赔偿责任,同时要及时办理预告登记和过户手续,不给对方反悔的机会,并注意增强维权意识,审查并保留相关票据,纠纷发生后,及时搜集证据材料,提高权利维护的有效性。(记者 李松黄洁孔祥凤)
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