对于建筑物的分割登记问题，主要涉及变更登记及因分割而导致权属转移的转移登记。但对于建筑物实体分割，却因《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）未予以明确之原因，导致在实务操作中存在一些疑问。笔者本文有意就建筑物实体分割登记中的几个问题做一探讨。鉴于纯建设用地使用权的分割登记需国土资源主管部门审批，其较为明确，故而此文仅讨论建设用地使用权之上建筑物的实体分割问题。
一、明确实体分割的含义，与非实体分割相区别
首先，应明确实体分割的内涵，所谓实体分割，顾名思义，可将其拆分为实体和分割予以理解，实体上，即此种分割重在对建筑物实际空间的分割，典型的如于室内空间加砌墙体以隔成两块独立空间。分割上，重在通过分割的行为使得建筑物达成了各自独立的目的。
理解实体分割，应明确与非实体分割相区别，而非实体分割最为典型的便是份额之上的分割，其指向标的多系建筑物占有份额，为抽象的财产权益，如按份共有人对于不动产各占50%的约定。还有集合财产的分割，如被继承人遗产的分割，遗产的分割又可能包含财产份额的分割和集合财产个体的分割，前者如针对作为遗产的建筑物分割份额占有，后者如分割作为遗产的名画，或者分割被继承人名下多处房产，数个继承人各自取得一处的，此为区别于建筑物的实体分割的显著情形。
实践中有这样一种情形，早在房地分别登记的时代，产权人拥有一个单元中两户相互独立的建筑物并申请登记的，为了方便记载会将两处建筑物登记于一处，并颁发一本房产证。此种情形在房改房中尤其常见，因房改建设单位所建房源面积所限，而参改人员享受政策待遇所致而分得多套房源的，有些甚至为对门东西两户，这些亦登记在了一处，于一本房产证中体现。此情形十分类似现今的集成版证书，可谓历史遗留的产物。但是此类建筑物当发生分割时是否系实体分割呢？
笔者以为，此种情形应明确与实体分割相区分，一则其两处建筑物本身便各自独立，具有独立之进户门，满足独立使用、权属界线封闭的条件，完全符合《不动产登记暂行条例实施细则》对于房屋之定义：独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。且其具有独立编号，区分东西两户，亦满足原《房屋登记办法》第十条对于房屋基本单元设置的要求，具有唯一的编号。
此种基本功用与属性亦符合不动产单元设定规则。故而此种分割实则实质为权利人集合财产的分割，而对其产生争议的关键在于对于此类类似“集成版”建筑物的认知上将其视为了一处不动产，并盖因其颁发一本房产证的假象使得其看似具有了需实体分割之外观，然而其不过为两处不动产的集合，为各自独立，具有独立使用功能并满足不动产单元设置条件的两处不动产。故而对于此类历史遗留的原因所致的建筑物聚合或集合于一处的，聚合与集合的多处不动产应通过技术手段予以分别设立登记簿加以记载，便于当事人因继承或分割、转移等需求而换发多本不动产权证书。
二、实体分割的审批疑惑
对于确属实体分割的，且导致权属发生转移的，依据《规范》9.3.3申请材料第4项第（6）条规定：“不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果”。
可见此条中对于实体分割的要求提供有权部门同意实体分割或合并的批准文件，但是令人疑惑的是有权部门到底系何部门？是否如《规范》中明确的国有建设用地使用权分割、合并审批时由国土资源主管部门批准同意？还是由规划主管部门予以审批。但是实务中对于房屋实体进行分割的，并不造成规划控制指标的变化，故而规划部门对于此疑问之答复多为否定答复，即其不负责审批此类不动产内部实体分割，那么对于此类实体分割究竟应由哪一个部门审批呢？
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《出让和转让暂行条例》）第二十五条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”原国家土地管理局曾有《关于如何理解分割转让形式的答复》，其指出：“《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条所指的土地使用权分割转让，为非整宗地的土地使用权转让行为，即将受让的一宗地分为二宗或二宗以上后，再行转让土地使用权的行为。”并提出其应包括浙江土地管理局于请示函中明确的两种形式：“分割转让至少有两种形式：一是某幢建筑物分别转让给多个使用者，从而也可能使该建筑物范围内的土地使用权分割转让；二是进行大面积开发的土地使用者在开发后，将其使用权再分割转让给其他多个使用者。”
此两种情形如一幢建筑物分割为多个单元，并转让给多人的，再如开发商建设商品房后转让的。此批复中规定为房地分别登记时代针对建设用地使用权登记之规定，其中内含土地的分摊问题，即所涉国有建设用地之上建设建筑物的，建筑物分割造成的权属转移，势必造成分摊土地的转移，而此种转移在房产管理部门审批之后并办理完房产证后再行向土地管理部门申请审批并申请颁发土地权属证书，这也契合了《城市房地产管理法》及《出让和转让暂行条例》的规定。
即建筑物分割的，造成权属转移的，由房产管理部门和土地管理部门审批，然而此种审批其系基于权属转移时登记部门主体的不同而加以规定的，在现行不动产统一登记模式下，应由不动产登记部门负责此项工作为宜，即不动产登记机构对此项工作的审批为对原来房产管理部门和土地管理部门工作的继受。依据《不动产登记暂行条例》规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。故而审批机构并非一定系国土资源主管部门，但应为不动产登记机构，由其负责建筑物实体分割的审查，其知悉不动产单元设置的规则和是否满足不动产单元设立的条件，具有天然的优势，更能保障请求分割不动产的登记落实。同时登记机构应在分割审核之时尽量会同权籍调查机构予以核实调查，在明确可以重新测绘并设置不动产单元之后方能予以受理。
综上所述，涉及国有建设用地使用权地上建筑物实体分割的，应在明确排除非实体分割情形后，由不动产登记机构自主审查为宜，并且应予以实地查看，排除经分割后各自不动产不满足不动产单元设置的情形，如此保障实体分割的顺利登记。
（文/崔文强）
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