增加产证面积——多方受益让加装电梯进入良性循环之中

一、   多层住宅加装电梯的宗旨与进程回顾

1、         首次听到上海多层住宅“加装电梯”一说

2008年，笔者在一次参加闸北区人大代表讨论《政府工作报告》时，其中有一项民生重点工作就是：上海为应对到2030年的“老龄化城市”而推进的“9073”工作方案时，有代表提出了针对住宅小90%的老人居家养老，如何提升这90%老人的“生活质量”时，第一次听到对小区“多层住宅加装电梯”这一提议。对此，笔者也积极参与了相关调研以及在不同场合提出了一系列的意见与建议，供各级政府决策部门参考。在社会各阶层和政府部门的关心、支持、努力下，上海从2010年起对加装电梯这一民生工作进行了探索、试点以及不断完善相关政策的配套支持。经过全社会历时10多年的共同努力与完善，上海的市、区二级政府对加装电梯的资金不断扶持与增加，到2019年达到了30万元，每年2000台多层住宅加装电梯的工作目标被列入“政府”的工作指标之中，相关加装条件也不断放宽与便倢，等等。这也是上海各级人大代表、政协会员、热心社会公益人士参政、议政与建言献策努力的结果，也给到了正在步入“老龄化”城市的上海市民一个“实惠”和提升生活“质量”的社会红利。

二、    多层住宅推进加装电梯工作之中的矛盾与遇到的问题。

1、        楼层越高、年龄越老、行走不便或身体有疾病者更加“迫切“与对加装电梯的“需求”度就更加地迫切，其参与度与热情也就越高。

2、        楼层“越低”的“越难”做通对加装电梯的思想工作，其难做通的核心是电梯加装后，你们方便了、房产了升值了，对我有什么“好处”？或许我的房子还会“贬值”等，我为什么要支持装电梯呢？其核心是：我“没多大好处”或我的“受损”了！

3、        实践中“一高一低”的矛盾调节通常有以下几种：一是以“友情、感情”因素实现加装电梯梦；二是以“纯金钱”方式补贴给一楼的业主，取得对加装电梯的支持；三是以“友情”加“补贴”的方式形成共识。

4、        电梯加装后的费用承担之间产生的矛盾有以下几种情形：一是电梯“多用”与“少用”之间的矛盾随之产生；二是“楼层”与“楼层”（通常是人为因素造成的相关设备设施损坏后产生的维修费用，特别是有责事件）”之间的矛盾随之产生；三是当发生“大额”维修费用后或“有责、管理”的事件后，在承担“责任”与“义务”之间产生的矛盾；

5、        电梯加装后日常对“电梯、连廊、电梯厅窗玻璃、轿箱、屋面、残疾人通道、五方应急通话与救援”的日常维护与服务，与原有物业对“楼道、楼梯、门口、屋面”等管理与服务之间的矛盾也随之产生。

二、电梯加装后有关建筑物产归属权问题随之产生

1、加装电梯后增加了楼栋房屋的建筑面积

目前上海及全国各省都在推动多层住宅加装电梯这一民生工作，而加装电梯以后或多或少的比原有多层住宅楼增加了一定的建筑面积，因各楼栋的房屋结构不同及加装电梯的规格不一等，通常每一栋多层住宅加装电梯后增加的建筑面积在60-75平方米左右。以××小区为例：26号楼加装电梯后增加的建筑面积为65.07平方米；6号楼加装电梯后的增加的建筑面积为62.90平方米；我们1号楼加装电梯后增加的建筑面积也不少于为65平方米（以小吴提供政府向社会公示图纸面积为准）。不管是60平方还是75平方米，这部分的建筑面积是经政府相关部门审核并批准的建筑面积是一个不争的事实存在着的。

2、         对电梯加装后增加的建筑面积全国各省政策不同。

争论与努力中的上海：2014年松江区知联会专职秘书长肖扬，松江区政协委员、松江区建交委执法监督科科长张正平他们建议：“增加产证面积，提升房屋价值”。主张理由为：加装电梯要占用建筑之外的公用面积，等于增加房屋的建筑面积，让业主的房产间接增值，只是这种增值需要政府在加装后变更产权证确认。建议出台配套的电梯加装后增加产证面积的政策，以调动“低楼层住户”对加装电梯的积极性并加快推动加装电梯工作的进程。

自此以后，上海的各社会人士、人大代表、政协会员等均会议期间及相关工作提出各种意见与建议，希望上海政府出台相关“加装电梯后增加产证面积、让一楼房产也得到相应升值”的主张与呼声，以解决低楼层住户“电梯加装”对我没好处以及阻拦电梯加装的消极思想。

例如广东、湖南：关于“增设电梯后，产权面积是否增加”这个问题，国内各省有不同规定。2013年，广东省建设厅出台《关于旧住宅增设电梯的指导意见》，规定：旧住宅房屋所有权人共同出资建设的，可按出资比例，确定新增的公摊面积，并加入各房产证内。”；2018年，湖南省六部门也联合发文，明确增设电梯后增加的公共建筑面积，计入房屋公摊面积，可办理不动产登记。

3、    对加装电梯后“增加产证面积”的争论不断、观点一不。

随着我国步入老龄化社会，“旧楼增设电梯”已成为当今社会涉及民生的重大问题。既有住宅增设电梯在带来便利的同时，由于增设电梯的所有权不明，容易产生一些矛盾纠纷。当纠纷诉之法院，如何依法认定增设电梯所有权的归属成为无法回避之问题。

增设电梯的所有权认定困难

对于认定增设电梯的所有权归属，实务中难以找到直接的法律依据，唯有部分地方规范性文件略有涉及，但亦无统一结论。例如，《福建省住房和城乡建设厅关于城市既有住宅增设电梯的指导意见》中规定“增设的电梯产权归该梯号业主共同共有。”《辽宁省住房和城乡建设厅关于全省既有住宅加装电梯的指导意见》中却规定“既有住宅加装的电梯产权归该单元出资业主共有。”总的来说，当前关于加装电梯后所有权归属主要归纳有三种不同观点：

一是认为增设的电梯属于本单元（楼栋）所有业主共有；

二是认为只有出资业主才享有增设电梯的所有权，且按投资法原理，投入多、所有权占就比大；

三是加装电梯有政府资金补贴，按投资法原理，加装电梯时政府出资占有一定比例，如果这部分产权归属到个人产权，政府国有投资的部分如何界定和处置？

以上3种观点各有理据，难分伯仲。正因此，增设电梯的所有权认定存在困难，导致因所有权不明而衍生的问题难以解决，例如未出资人是否可基于所有权无偿使用电梯、增设电梯出现事故造成的侵权责任由谁承担、增设电梯日常维护责任在谁？等等。

4、电梯加装后产生维护费用时矛盾多、观点与主张不一

任何设备设施的运行，都会产生使用成本，电梯使用后随之后来会产生电费、维修、以及电梯厅、建筑物等相关维护费用。实践中这些成本有正常成本和非正常的成本；也有使用不当或人为造成所产生的成本；更有一些意外事故所产生的成本等。当这些费用发生后，各种观点和矛盾也随之产生。大致分为以下几种：

一是认为：按电梯使用多少（次数）来承担相应维护费用。理由为：任何机械设备都有一定的使用寿命（比如：一辆汽车的轮胎或发动机，行驶里程越多，车的损耗越大。），电梯也是如此，多使用必定会多产生维修成本，理应多承担维护费用。

二是认为：按加装时的出资比例多少来承担相应维护费用。理由为：按加装电梯时的约定比例，多出资者多承担、少出资者少承担，不出资者不承担，理应按事前约定行事。

三是认为：电梯房与加装电梯的住宅其区别在于，购房前与购房后的差别。理由为：就电梯的使用权力、义务、责任是一样同等的，参照电梯房物业费同等的实例，相应的费用分摊在物业费之中是同价与共同分担比较合理。

由于是有些费用是为有责任发生的损坏；有些是电梯自身发生损坏；有些是外来因素发生的损坏等等。由此产生的问题、发生的矛盾也不断增大等，影响着邻里之间的和谐环境。

三、电梯加装后其产权归属问题的思考与处置方案

1、电梯加装后的建筑物属于本楼栋业主的共同财产

依我之见：按我国《民法典》271条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。电梯属于加装电梯后本楼栋全体业主们的共同财产。作为业主，对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分：享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分；对专有部分以外的共有部分如：一楼电梯厅、电梯、外墙、屋面、无障碍设施等，享有共有的权利及义务。

2、    对电梯加装后建筑物归属权的处置

一是不论加装电梯时出资多少或不出资的业主（一楼住户），对电梯加装后的建筑物享有同等、同比率归属权。以？26号楼栋为例：加装电梯后的总建筑面积有65.07平方米，该楼栋共有12户业主，按建筑物“同等、同比”的分配原则，那么该楼栋12户业主平均每户可分配到5.42平方米。如果是一梯4户的楼栋，65.07平方24户分配，平均每户可分配到2.71平方米。如果一旦实行“产证面积”增加政策，也就是说1楼2户业主通过加装电梯之后，它的原有房产也随着产证面积的增加而“增值”了不少。这样做的好处在让政策经利使更多市民受益，一定意义上降低了“低楼层”业主对加装电梯“无益”而“抵触”的情绪。

二是按加装电梯时的出资比例百分之6楼20、5楼15、4楼10、3楼5、2楼1楼为0原则分配，我们同样以××小区26号楼栋为例：加装电梯后的实际总建筑面积有65.07平方米，那么6楼、5楼、4楼、3楼它们可分配到的平方分别为：13.014、9.7605、6.507、3.2535米。这样2楼、1楼是没面积增加的，势必造成低楼层业主的心态更加的不平衡并增加了消极与抵触思想。另外，这样做的缺点在于政府对加装实行的补贴以及土地无偿提供给加装电梯使用的红利，流入到出资多与少的部分业主之中，也有失社会公平分配原则。

3、    对“政府补贴”、“土地无偿”提供给加装电梯楼栋的使用的红利处置与分配。

如果实施对“建筑物归属权”的处置政策时，我们应该感恩政府对加装电梯的支持与宽松政策。因此，在处置建筑归属权时我们同样要考虑这部分的归属权，并让这部分“红利”分配到更多想加装电梯“市民”享受，以及加装电梯后可持续“保质、保量”的使用。

（1）     加装电梯后这部分的楼栋，如果实施了“增加产证面积”政策，那么这部分业主在房产交易势必按照增加后的产证面积进行“房产交易”，假设在实施这一政策之前作一个约定：对于享受“政府补贴”而加装电梯的楼栋，其业主在交易时对增加产证面积的部分之中，有40%的产证面积的收益部分归“政府加装电梯及电梯专项维修基金”所有。同样，以××26号楼栋为例：

该楼栋12户业主平均每户可分配到的产证面积为：5.42平方米。一先是记虚账60%：给业主3.252平方米作为持有；二是记5.42平方米面积中的40%：2.168平方米归“政府电梯专项基金”持有。

由此可计算出该楼栋12户业主的房产通过电梯加装（若按该地区平均房价5.5万元/平米计算），平均每户的房产在该地区比没电梯加装的房产（相同楼层）无形中升值了17.88万元（1套）。也就是说：一楼或其它楼层业主当发生房产交易时，除去相应的税率以外，就是这户业主实际获得的收益；

若该楼栋的12户业主在电梯加装之后的15年中，有1户业主发生房产交易时，以上述“政府电梯专项基金”持有2.168 ×5.5万元/平米，每户业主在房产交易时“基金”可获收益为：11.92万元（电梯15年后的大修维修费用。）也就是说：这台电梯15年后的大修费用有了相对应的经济保障。首次交易、计收后，该“房产证”记为实账：5.42平方米产证面积，若该房产二次或再次交易时则不再计收。

注：一梯4户楼栋的业主，其建筑面积可分配数、房产升值、政府电梯专项基金数额，参照上述数据÷2计算并收益。

如果该楼栋12户业主在之后15年中有3户主（约25%）房产进行交易的，“政府电梯专项基金”15年中可收益35.76万元，这部分资金，可让其发挥更多的作用，实现更多上海市民的“电梯梦”。所获的收益由房产交易所与“一网通”平台对接，直接转入政府指定的相关国有专业银行的“电梯专项基金”账户之中。

（2）     政府“电梯专项基金”实行“专款专用”原则

一是如果政府加装电梯的财政预算不能支撑市民加装电梯的需求时，对于超出预算的“加装电梯补贴”从“电梯专项基金”中列支；

二是当加装的电梯超龄服役、主要设施或配件老化，以及受到自然灾害侵害等原因，造成加装电梯使用上的重大安全隐患或需要大修时，经专业检测机构或维保单位出具相应“必需对加装电梯”进行大修及使用业主提交的申请材料，经相关机构审核通过后“大修”的相关费用从“电梯专项基金”中列支。

倡导建立“政府电梯专项基金”的目，一是让这项民生工程更多的惠及到更广泛市民群体；二是让加装的电梯在使用上通过“维修基金”的支持，使用电梯的使用安全有一个较大的保障。

4、    加装电梯后日常管理与维护的模式

目前，电梯加装后通常的管理模式分为二种。一种业主自治管理；另一种是委托本小区物业管理。实践中，二种模式都有利弊。

业主自治管理好处在于节省业主的使用成本，同时在全体使用人尽职、尽力下，可能要比委托物业管理来的更加认真与负责，但前提必须全体业主的共同维护与爱护，是缺一不可的，才能让电梯更加有效的得到维护，获得更安全的保障。

缺点是：专业性差、缺乏集聚管理效应！

委托物业管理的好处，相对服务的专业性较强，且在电梯厅与轿箱中拓展广告业务的经营收益上具有集聚效应。

缺点：增加业主使用成本。这分部分成本可分为2个部分来分摊。如果产权没落实到每户产证上：按×楼栋65平方米8户计算，平均每8.125平方米，若按现行新开楼盘（以大华城市公园电梯房为例）物业费5元/平米（月）计算，每户每月支出为40.62元，一年为487.5元。该台电梯一年的物业费为：3900元。

如果产权落实到每户产证上：以锦辉小区为例，多层房为物业费1.00元/平米（月），电梯房物业费1.2元/平米（月），如果按现行最低工资标准计算，1.2元的物业费可能难以满足现行的运行服务成本。

内容包括电梯及厅的日常保洁、电梯维护保养、屋面、外立面、使用中的电费及相应的易损配件及年度检测等费用。

两种分摊方式均可由业主全体表决选择（按75%多数同意为原则），一种是按投资比率来分摊，多投多摊、少投少摊、不投不摊，按这个原理分摊，增加产证面积时同样按投资比例分配；另种一是按增加面积平均分摊，那么产证面积同样为平均分配。

四、对加装电梯后实行“增加产证面积”的几个积极因素

1、均摊产证面积后有利于调动不出资、少出资楼层业主对加装电梯的积极性。一是减少“方便你、吃亏我”消极或抵触情绪；二是在投入上形成“你早投入、我早升值”的投资理念，有利于将消极转化为积极支持加装电梯的展开；

2、对“增加的产证面积”在房产交易时通过建立政府“电梯专项基金”积极作用在于：

一是前15年是让收缴“基金”的数额更多地作用于“加装电梯”的民生工作上。

二是后15年是为“加装的电梯”更加保质、保量且安全地服务于市民的生活之中。

3、加装电梯有利于电梯产业的发展并增加财政税收。如果实施“增加的产证面积”的政策，将会调动一部分低楼层业主加装电梯的热情，保守预测在原上海年计划2000台的基础再每年增加1000台的话，按上海地区每台电梯均价75万元计算，每年可增加“电梯”及“相关产业”的产值7.5亿元，因而增加了相应的税收、增多了相应的就业岗位，对“拉动内需”起到了积极的作用；

4、多加装一台电梯，对面临经营压力的物业企业（行业）是注入了新的动力与拓展服务的市场。上海加装电梯多为房屋使用年限长、设备设施老化的住宅小区（楼盘），一个有作为的物业企业可以通过加装电梯对这个区域老化的排污管进行更换或加粗让排更通畅；通过对污水（雨水）井加大、挖深、加装隔油池等，对生活垃圾干湿分离所带来的新问题得到更完善补救措施等；若按上述新楼盘物业收费5元/1平方米标准预测，上海每年新增2000台电梯，平均每台按65平方建筑面积，每年物业行业可增加的市场份额为780万元，且这些份额分布在全市各老旧小区之中，关键就看这些所在的企业提供怎么样的服务？如何让业主放心的委托你管理了！业主说了算！

5、电梯维保与物业企业可对加装的电梯利用自身的优势，拓展相应的业务服务与经营项目。如与广告公司合作，在电梯厅内增设液晶显示频；在电梯轿箱内增设液晶显示频、插页广告纸；电梯走廊内固定或活络广告版的形式，增加相关收益。若利用这些区域每台电梯每月增加100元计算，每台电梯一年可创收1200元。则多多益善，增加企业营收，减少业主支出。市场说了算！

五、全社会共同努力让“增加产证面积”政策早日在上海实施

综上所述，如果在上海实现对加装电梯后“增加的建筑面积”平摊到“每一户”业主的“房产证”上的政策，将是一项“利民、利行业、利国家”的举措，希望全体业主及全社会各阶层人士一起共同努力，共同召唤身边或周围的热心人士、各级组织、团体、人大代表、政协会员等，建言献策！抓紧推动上海对加装电梯后“增加产证面积”的政策早日实施！

上海全社会的市民和业主们，一起努力！加油吧！

                               昌鑫世纪园：张海平

                                2023年2月18日