锦华园小区，大兴区黄村镇林校路街道义和庄东里，建成于2004年。居民反映，小区第一个物业前两年因为服务差、业主拖欠物业费，跑路了。第二个物业进驻两年，与业主关系彻底闹僵，又有撤离的迹象。
物业一换再换、越换越闹心，在北京甚至全国范围内比比皆是。物业管理专家路军港告诉记者，如果不改变传统物业经营的模式，越换越闹心的事还会继续发生。
焦点
物业告业主 并且胜诉了
锦华园邻近南六环，周边房产均价都超过了35000元/平方米，甚至有的接近40000元/平方米。而锦华园的二手房均价还不到25000元/平方米。
记者在锦华园走访时发现，虽然格局较新，但小区整体环境堪忧。在一块地面停车场，一大片杂物胡乱堆放，覆盖了四五个车位，无人清扫。锦华园另一个严重的问题是违建横行，除了一楼业主在院子里搭简易房，顶楼的业主还在顶楼露台上私搭违建。
小区第一个物业2013年“跑路”了。几个月后，现在的物业公司经居民代表同意进驻小区。没想到两年之后，小区环境再次变得脏乱，又有居民开始拖欠物业费。这次新物业没“跑路”，而是起诉了。新物业“嘉隆中天”将十几位拖欠物业费的业主告上法院，并最终胜诉，法院判决拖欠物业费的业主补缴物业费。
争议一
杂物违建归不归物业管？
锦华园业主与物业的一大争议就是小区内的违建和杂物等问题，业主认为这铁定归物业管，不管就是物业不作为，因此有理由拖欠物业费。而物业王经理回应称：“屋顶违建，我们也劝导过多次，但是真管不了，没有权力管，这应该是属于城管的管理范围。占车位的那些杂物，是一位老大爷的，我们也劝过多次，没用，谁跟他说他就跟谁急，我们也真是没辙。”
解读
物业有劝导权没执法权
路军港认为，维护小区环境是物业躲不开的责任，但物业确实只有劝导权，没有执法权。对于未建的违建，物业可以通过门岗的控制，控制材料进入。已建违建，物业只能上报、登记等待执法部门处理。“物业不是神仙、超人，像违建这种，物业确实没执法权，这不是拖欠物业费的理由。”
争议二
拖欠物业费谁吃亏？
王经理称，自2013年进驻以来，一共只有不到50%的业主缴纳过物业费，其中很多只缴了一年。
有些业主认为小区环境不佳，缺少绿化，她表示因为物业费拖欠太多，物业无力承担。
解读
拖欠物业费业主更吃亏
路军港认为，表面上看，业主欠了物业的钱，物业吃亏了，但实际上最终吃亏的是业主。此外，“物业手里握着债务权，比如说小区有50%的业主缴费，物业只提供50%的服务，但是一旦物业撤出，把拖欠物业费的业主告了，可以收回欠缴的50%费用。这50%的钱，就全部变成物业的利润点了。”受此影响，小区环境下降房价低迷，都是业主的损失。
争议三
物业该向街道还是业主负责？
“如果不是当初跟街道签了5年合同，我真不想干了”，王经理说，物业公司需要负责的对象是街道、居委会。
王经理表示，自己的公司属于“私企”，“真想走，谁也拦不住我。”但是她也强调，公司暂时不会撤离，必须要回欠缴的物业费。“欠我这五六十万元怎么办？那都是我的钱，我不要回来，是不会撤的。”
解读
物业必须对业主负责
“这肯定不对，物业公司必须向业主负责，收的钱是业主的。他们要是向街道负责，怎么不找街道去要钱？”路军港说。路军港认为必须明确，物业费是全体业主的钱，包括小区里的灯箱、电梯广告等公共收益，其实都是全体业主的钱。
解决的办法倒也不复杂，路军港建议尝试“酬金制”，用物业费和公共收益的固定比例，作为物业公司的酬金，其余管理费用开销全部透明公示。“物业是业主雇来的，只拿酬金，业主们决定物业费的去向，对物业不满意，可以解雇。”
本报记者 孙毅
来源： 北京晚报 2015年11月26日
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