北京民政局印发《集中式居家养老服务社区扩大试点实施办法（试行）》（以下简称《试行办法》），正式提出扩大集中式居家养老机构（共有产权养老）试点。《试行办法》明确指出，集中式居家养老服务社区是指在本实施办法指导下，由建设单位按照相关规定，在国有土地内建设的包含养老单元、养老服务设施用房、管理服务用房和社区生活性商业配套用房的综合性养老服务社区。建设单位在经营过程中，不得擅自改变房屋使用用途。
共有产权养老模式的前世今生早在2016年初，北京市民政局、北京市住建委便联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》，提出支持乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式。
2017年底，国内首个集中式居家养老社区（共有产权养老）试点项目——双桥恭和家园首期开始入住，截至目前，双桥恭和家园已入住300多户，入住率超过90%。双桥恭和家园采用“产权+服务”的模式，即购房者拥有养老房95%的产权，且每间房至少入住一位60周岁以上老人并缴纳每月每户3080元的基础服务费。购房者有国家承认的房本，转让、出租、继承都可以。余下的5%产权由乐成养老作为养老运营商永久持有，不得买卖，不享有房产购买人后续的经济权、使用权和未来的利益。
第一个项目的实验成功给了有关部门很大的信心。2018年，北京市进一步扩大共有产权养老社区试点，即在通州区半壁店区域建设全市第二家共有产权养老社区，预计2020年开始入住。通州半壁店试点规划占地8万平方米，其中2万平方米的独立养老机构及6万平方米的共有产权养老社区，分别可以向社会提供300多张养老机构床位和800-900套养老居室。
全国首创、品牌效应显著。双桥恭和家园是北京首个共有产权养老项目，模式独特。开业之初，引起业内普遍关注，恭和家园品牌也因此声名鹊起。以更低价格获得建设用地。据悉，双桥恭和家园是乐成老年事业投资有限公司于2010年9月30日以协议出让的方式获得的地块，土地性质为医疗卫生慈善用地，土地出让金2451.3912万元。按照当时土地出让信息，该项目拿地名为“双桥老年康复医院”。后经多方协商，该项目被确定为“共有产权养老试点”。
房价比商品房低，服务价格比市场化养老机构低。双桥恭和家园有养老居室365套，居室面积共四类——79、82、85、95平方米，全部精装现房交付，即买即住。现房销售均价在50000元/平方米左右，单套总价在400万元左右，远低于周边商品房价格。在恭和家园居住，可享受每个月3080元的优惠服务价格，而在同样标准的养老机构，一个月得花1万多。政府支持力度大，购买政策有优势。双桥恭和家园试点项目，有关部门曾专门发文提供政策依据。有关部门还积极与住建委等部门协调，推动试点项目的实施。该项目享受“购买不占用北京购房指标、房贷不占贷款记录”的政策，这对急需买房的北京人是一个很大的诱惑。
参与企业门槛较高。共有产权养老《试行办法》对建设及运营单位的资质提出了明确要求：以协议方式出让土地的试点项目，建设单位应具有房地产开发企业资质，以及养老机构服务质量三级（含）以上的运营服务、开展居家和社区养老等相关服务领域工作经历。但允许并鼓励跨界进入养老领域的投资型企业与符合条件的轻资产养老服务机构开展合作建设试点项目。
建设单位应具备养老设施投资、建设、运营的成功经验。根据单体试点项目的具体情况或者土地供应方案要求的方式，由建设单位汇总提供相关证明。养老服务运营机构应在北京市注册登记，在市、区民政局备案，具有规范的管理制度体系，服务人员具备相应职业资格，五年内没有被行业主管部门处罚的违规违法经营行为。
各区在确定试点项目的建设单位时，由区民政局牵头评价其养老服务经验，包括但不限于考察下列指标：整体运营的养老床位数量及单体设施的床位规模；养老服务标准化体系认证情况及养老服务质量评定等级；针对社区及居家养老服务需求，开展“医养结合”服务的能力；养老、医疗的技能型人才队伍持续培训能力；其他与养老服务质量相关资质和要件。
建设单位应承诺负责项目的投资、建设及后期运营。各区对提出申请的试点项目，应针对本条前三款指标评价和排序之后，再行审查各建设单位提交的试点项目建设方案、服务规划、风险管理方案及财务状况报告，进行综合评价，择优选定，推动实施。由于参与门槛较高，迄今为止共有产权养老试点仅有乐成养老在尝试。
对购买者要求较高。对于入住人员，共有产权养老《试行办法》也有明确要求：本市户口居民家庭（含驻京部队现役军官和现役警察家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）；连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户口居民家庭。限定养老设施单元入住人资格为年满60周岁（含）以上的老年人（与入住人共同居住的亲属或者陪住人员除外，陪住人员原则上不得超过2人）。
其中，对配合执行疏解非首都功能任务的老年人，符合北京市公共租赁住房准入条件及《特殊家庭老年人通过代理服务入住养老机构实施办法》规定的特殊家庭老年人，应有相应保障措施，确保其优先入住权。除了购买资格要求，400万元/套的价格也让工薪阶层的老年群体望而却步。
转让有难度。虽然恭和家园承诺，购房者有国家承认的房本，转让、出租、继承都可以。但在实际操作过程中，房屋转让与商品房买卖相比还比较复杂，需要对接受方进行资格审核，另外转让过程中出让方很难享受到房价上涨的收益，这也是很多投资型客户的顾虑。投资大、回收慢。双桥恭和家园项目从立项到运营，共花了7年时间，这对于重资产投资的地产项目是一个很大的压力，很难形成快速发展态势。
营销成本较高。作为全国首个共有产权养老试点，对于老年用户还是个新事物，市场上没有对标模式，需要不断跟客户解释和沟通，需要客户慢慢理解和接受。共有产权养老模式的机会先发优势。作为全国首个共有产权养老的试点单位，恭和家园借共有产权养老模式之势成为行业标杆，随着共有产权养老模式的普及和深入人心，乐成养老的先发优势将越来越明显。
以服务创品牌。共有产权养老最大的难点是能否在社区内提供持续高质量的养老服务。乐成养老作为业内知名的养老服务品牌，在高端养老服务方面拥有丰富经验。随着高质量养老服务的有效供给，真正做到“房子归自己，养老有专家”，恭和家园的品牌效应将进一步提升。高净值人群的市场机遇。双桥恭和家园的较低房价、优质服务对北京的高净值老年客群如退休的政府干部、教师、医生等具有一定吸引力，特别是那些希望改善现有居住环境，对生活有追求，能够愿意尝试新鲜事物的群体。抓住这个群体，对于共有产权养老项目的营销至关重要。共有产权养老模式的威胁疫情影响下居民消费收紧。
2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，养老项目由于采取封闭式管理，营销工作基本停滞，这对乐成养老的第二个共有产权养老试点项目——通州半壁店项目影响较大。另外，随着房地产调控政策收紧，房地产市场持续低迷，居民消费收紧，以重资产方式操作的共有产权养老项目也会受到影响。对于共有产权养老试点项目，能够持续提供高质量养老服务是成败与否的关键。据悉，在双桥恭和家园里，餐饮服务、医疗服务等核心服务基本处于不盈利状态，这种情况对于服务商的积极性是很大的考验。特别是对于新试点项目，在没有达到足够入住率之前，一些核心服务将处于亏损状态，运营商如何确保持续性的养老服务质量是一个巨大的挑战。
来自其他养老社区创新模式的压力。目前养老社区的保险模式、信托模式都在不断创新和迭代，其发展优势随着金融属性的增强越来越明显，这些模式的主要客群基本都是高净值老年客群，对共有产权养老模式造成一定冲击。共有产权养老模式能否持续创新，保持竞争力，让更多高净值老年客群接受是其未来发展的关键。
来源：董鸿乐，“共有产权养老”模式的利与弊
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