| 商铺投资：别让商铺租金成“心病” |
| 发布时间：2009-10-27 15:35:05 来源：第一理财网 |
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万事开头难。想要当老板自己开店，首先得解决“驻地”问题。一家店的员工开销、水电费、电话费、税收都是小CASE，惟独房租这个吃钱“大户”让人头痛。本刊特别将沪上不同地段商铺的租金选出，以期能为投资者“指南”。 如果你要问今天申城最火的是什么，当然是自己开店做老板。不止有着非常经商头脑的上海人对这块“自留地”青睐，连几千里以外的温州帮、广东帮也纷纷踏足此地，欲在生意场上掘出几桶金。开店梦人人可做，但梦想成真却不是人人有份，别忘了，老天只眷顾那些有准备的人。 租金占去月开销一半 姚奇伟就是这群创业者中年轻的代表。几个月前，他和3个朋友凑齐16万元在吴江路上开了家冰品屋。刚好赶上初夏来临，生意还不错，4个二十几岁的大男孩估计在半年后就可以收回成本了。虽说初生牛犊不怕虎，但姚奇伟回想起当初在装修店铺时大兴土木的干劲还是有点后怕，“1万块钱一个月租过来的呀，万一搞砸了多可怕。” 但所幸的是，姚奇伟的冰品屋成功了，据说现在月赢利还大大超出他们的预计，姚奇伟的“心病”终于可以放下了。“其实开这样的冰品店不会耗多少原料，新鲜的水果可以每天买，店内一个月消耗的水电费也不过几百元，即使再加上两个员工的工资开销，每月也不过2000元；但就这个店的租金却是最要命的，足足1万元，占去每月开销的大头。而且我们是一次性交付了半年的房租，如果生意不顺，真的会死得很难看。” 姚奇伟的冰品屋只是沪上众多“自立门户”生意中的一种，但他的“心病”却几乎是所有老板的“心病”；而且就此看来，“心病”还有传染之嫌，估计只要是申城大大小小的老板皆难幸免。试想租家店铺每月要花掉上万元的租金，老板们要在闹市区开家店的确玩的是“勇敢者的游戏”。但1万元的租金也并非是申城商铺的底价，如果店面再小一点，如果位置再偏一点，如果物业管理再仁慈一点，估计每月还是得五六千元才能搞定。但求同存异，不难寻出一个惊人的发现——几乎所有的店铺，其租金已占去每月全部开销的一半。 在浦东南路浦三路上经营豆宝宝即时豆腐坊的徐老板细细算过每一笔帐：每月杂七杂八各项开销全部一共2000元左右，而房租也刚好是“铁打”的2000元。“这个房租还是享受了政府4050项目优惠的”，徐老板言辞颇有点无奈，“如果房租再涨一点上去，我估计这个豆腐坊是赚不了什么钱的。” 租金贵贱VS生意成败 虽说商铺租金在一个老板心中“地位”特殊，几乎已成为开业者考虑的最重要的因素，但也绝非是租金贵生意一定做砸的道理。说得恶俗点，只要租金方面的开销不是等同于整个生意的全部支出，那么，这生意都还未盖棺定论，仍旧存在咸鱼翻身的可能。 五角场黄兴路上的周老板在生意经营上的“神奇”简直可以和米卢媲美，以35万元加盟戴安芬品牌内衣专卖店才半年时间，他就全部收回了前期投资，这获益速度实在有点令人咋舌。可又有多少人知道，在五角场这样一个地方，周老板那十几平方米的小店月租金竟然会高达1.35万元呢？ 对于这么一个只卖成品内衣的小店，每月的基本支出大概就是员工工资、税金、水电费用三部分；没有广告费不说，连固定资产的折旧费几乎都可以忽略不计。当初是一次性交付一年接近16万元的铺面租金，但阔绰的周老板丝毫没有犹豫就出手了。只是，谁也不会想到，这样的大方竟然为周老板赚得了盆满钵满。“其实我们每个月主要支撑的就是房租1.35万元，其他开销都不大，员工支出几乎没有，因为都是我和妻子自己在店里看着。”周老板自己也未料想经营品牌内衣竟然会获得如此巨大且快捷的回报，“早知道的话，哪怕房租是2万元我也敢租”，现在说这话的时候，周老板意气风发。 但胡小姐就没有这么幸运了，她在淮海路附近以2万元的月租金租下了一套商用写字楼办起了美容院，原本以为会生意红火，可没想到半年不到就急急地想转手了。“怪只怪我们太乐观地分析了前景，草率地和物业签约，太急着想吃美容这块蛋糕”，胡小姐暗自懊恼，“而且一次性地就向物业交付了半年的房租，这就是12万元呀。” 看到胡小姐美容院的收费标准，办理一张可做15次脸的美容卡是1100元，这也就是说，每个月如果美容院的会员增多20名才刚好够2万元房租，在此基础上做多了才有可能谈赢利。但美容院有点命运多厄，原本以为在淮海路上就会有了众多的OFFICE LADY捧场，但结果却不如人意。开业不到半年，美容院会员寥寥，而每月2万元的租金却是白花花地在流走，胡小姐实在撑不住了，不得不寻找下家。 别以为做生意简单，其实单就铺面租金这一课就足以让很多创业者及不了格。市场永远是在变化的，套句中国人尽皆知的话，“足球是圆的”，租金的多少只是一个相对。有人每月开销几万元，但却大把大把赚钱；有人每月只需开销2000元的铺面租金，但却步履维艰。生意的成败绝非租金多少说了算，创业者要看的是“性能价值比”，同样面积的铺面，淮海路上2万元是不是要比上海某个旮旯里的2000元合算？ 好商铺躲在租金后面 都说闻香识女人，好的商铺却不一定要通过租金的贵贱来衡量。什么样的商铺才称得上极品？这是相对的，但也可以绝对地讲：能让老板赚钱的商铺就是好商铺，那些赚得越多的商铺当然越是显得极品。这话回答刚才的问题多少有几分使诈，但生意场上确实造就了这样的真理，好商铺往往都是躲在租金后面的，商铺的好与不好不只是由租金说了算。 一般来讲，租金越高就代表该商铺的经营价值越高，如果创业者实力非凡，自然应该以“高标准”来要求自己。那些能喊得起价的商铺当然不是等闲之辈，要么坐拥繁华闹热市口，要么周边有着川流不息的消费群。我们知道襄阳服饰市场的一个小摊位可以几易其手但租金却是不断上升，有人甚至愿意每月出几万元来争取一个几平米的小摊。而这样的高价并非事出无因：淮海路给了它氛围、华亭服饰市场给了它口碑，即使是再小一个摊位，它也没有不贵的道理。 但也不是说铺面租金越高就越值得商家入驻，这租金上可被物业做足了文章，到底这家铺面值不值得投资，倒是创业者必须得睁大眼睛看清迷雾才行。申城不少商铺都已经被投资者们爆炒了一遍，一些铺面的租金价格已经相当离谱，就像股价浮在天上的股票，谁碰都等于抱个炸弹在怀里。襄阳路市场的摊位一而再，再而三地被手，当它的租金被炒到一定价格之后，经营者接手后的生意只要不能持久好下去，结局自然是很惨淡的。 其实，衡量一家铺面值不值看就是其性能价值比，除此之外就需要看经营者自身是否够聪明了。周老板将品牌内衣店开在五角场，每月1.35万元的铺面租金绝非当地其他铺面可以望其项背的，但周老板却从中狠狠地赚了一把。周老板的一席话倒是精彩，“我为什么不把店开到淮海路上去？那里品牌内衣竞争太激烈，购买力被严重分散；更重要的是，我在这里每月只需1.35万元，而到了那里却可能需要4万元。生意不见得比这里更好，却必须支出更多的铺面租金，成本比现在增长了足足几倍。在差不的营业额下面，当然是选择租金便宜的合算”，这就是赚钱老板的“小九九”。 |
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